Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 28.08.2012 по делу n А74-718/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

указанного магазина. Магазин состоит из торговых залов площадью 200,2 кв.м, служебно-подсобных помещений площадью 21,4 кв.м, в подвале расположены вспомогательно-складские помещения и узлы управления (л.д. 35, т.1).

В акте приема-передачи объекта долевого строительства от 08.07.2009 отражено, что участник удовлетворен качественным состоянием объекта долевого строительства, который проверил путем внутреннего осмотра, произведенного им перед подписанием настоящего акта.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права серии 19АА №196793 от 15.07.2009 Шахторину С.А. на праве собственности принадлежит объект: помещение, назначение – нежилое, общая площадь 442 кв.м, этаж 1 (подземный этаж – 1), адрес: г. Абакан, пр. Дружбы Народов, д. 40, пом. 147Н (запись регистрации № 19-19-01/024/2009-360) (л.д. 36, т.1).

Из технического паспорта нежилого помещения, составленного государственным унитарным предприятием Республики Хакасия «Управление технической инвентаризации» по состоянию на 19.08.2011, следует, что объект: магазин, расположенный по адресу: г. Абакан, пр. Дружбы народов, 40, помещение 147Н, принадлежит Шахторину С.А. и состоит из строений: магазина, крыльца, подвала, приямка. Согласно экспликации к плану строения литера А подвал состоит из 11 комнат, в числе которых вспомогательно-складские помещения №№ 3, 4, 5 (л.д. 23-27, т.1).

Мотивируя тем, что выявленные в период гарантийного срока недостатки переданного нежилого помещения ответчик добровольно не устранил, истец обратился в арбитражный суд с иском о безвозмездном устранении ответчиком недостатков нежилого помещения магазина с подвалом, расположенного по адресу: г. Абакан, пр. Дружбы Народов, 40, помещение № 147Н.

Исследовав материалы дела, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.

Согласно статье 2 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в составе указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии с пунктом 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Пунктами 5, 6 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет, который исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором; участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока.

В соответствии с пунктом 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, вправе потребовать от застройщика, в том числе безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

Согласно пункту 3 статьи 8 Закона об участии в долевом строительстве участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, предусмотренным частью 1 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 7 Закона об участии в долевом строительстве.

Истец ссылается на то, что в процессе использования подвального помещения как складского, выявлены отступления от условий договора, в том числе:

- не обеспечен свободный доступ к арматуре стояков и магистральных сетей водоснабжения, необходимый для нормальной эксплуатации многоквартирного дома, что является нарушением СНиП;

- в подвале под потолком проложены открытые магистральные транзитные водопроводные сети, стояки и арматура, тогда как согласно СНиП прокладка внутренних канализационных сетей под потолком складов товаров не допускается;

- при монтаже систем внутренней канализации и водостоков были использованы пластмассовые трубы, проложенные открыто, тогда как, согласно СН трубы из полиэтиленовых материалов должны быть проложены скрыто – в шахтах, коробах;

- магистральная канализационная сеть, проходящая под потолком подвала, проложена с контруклоном, что является нарушением СНиП.

Мотивируя тем, что перечисленные отступления от условий договора не соответствуют техническим регламентам, проектной документации и градостроительным регламентам, привели к ухудшению качества объекта, истец просит обязать ответчика безвозмездно устранить недостатки:

- путем устройства стены по периметру помещения подвала для образования технического коридора, который обеспечит свободный доступ к арматуре стояков и магистральных сетей водоснабжения, необходимый для нормальной эксплуатации многоквартирного дома в соответствии с пунктами 10.6 СНиП 31-01-2003 и 9.6 СНиП 31-06-2009;

- произвести прокладку магистральных транзитных водопроводных сетей и разводящих сетей внутреннего водопровода, внутренних канализационных сетей, а также стояков и арматур, проложенных в подвале под потолком в соответствии с пунктами 9.8 и 17.10 СНиП 2.04.01-85*;

- произвести монтаж систем внутренней канализации и водостоков в соответствии с пунктом 4.1.4 СН 40-1-2-2000;

- устранить контруклон магистральной канализационной сети, проходящей под потолком подвала, выполнив ее в соответствии с пунктами 17.26 и 18.2 СНиП 2.04.01-85*.

Возражая на заявленные требования, ответчик указал, что в соответствии с условиями договора долевого участия от 31.08.2006 №178 ответчик продал истцу подвальное помещение, а не склад для хранения товара. Исходя из первоначального назначения помещения (подвала), переданного истцу, вспомогательно-складское помещение является не складом, а частью складских помещений, необходимых для проходов, лестниц, подсобок, определение которого содержится в пункте 57 ГОСТ Р 51303-99 Торговля. «Термины и определения». Указал также, что деление на зоны подвального помещения, переданного истцу, не предусматривалось проектом, так как данное деление не содержалось в архитектурно-проектном задании. Никаких изменений и уточнений в указанное решение по инициативе истца не вносилось, несмотря на то, что данное право истца предусмотрено пунктом 3.3 договора. Отступлений от технического регламента, проектной документации и градостроительного регламента ответчиком не допущено, что подтверждается актами приемки и ввода в эксплуатацию объекта, актом приема-передачи объекта истцу.

Исследовав материалы дела, арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что истцом не представлены в материалы дела доказательства того, что ответчиком при строительстве подвального помещения в многоквартирном жилом доме допущены какие-либо отступления от требований, предусмотренных в технической документации, строительных нормах и правилах.

Из материалов дела следует, что проект жилого дома прошел государственную экспертизу, рабочий проект на строительство многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта по проспекту Дружбы Народов в 7 микрорайоне 1 жилого района, технические решения, принятые в представленных рабочих чертежах, в целом соответствуют требованиям действующих норм и правил, рабочий проект рекомендован к утверждению. Проектом строительство склада в подвальном помещении не предусмотрено.

Из представленных в материалы дел схем и пояснений сторон следует, что в спорном подвальном помещении проложены различные коммуникации, предназначенные для обслуживания жилого дома (секции), которые выполнены в соответствии с техническими условиями, утвержденным проектом, прошедшим государственную экспертизу и условиями договора. Факт нахождения в подвальном помещении коммуникаций, предназначенных для обслуживания жилого дома (секции), сторонами не оспаривался.

По акту приемки в эксплуатацию законченного строительством объекта от 05.11.2008 предъявленный к приемке встроенно-пристроенный магазин (146Н) во II очереди многоэтажного жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями соцкультбыта – новое строительство, принят в эксплуатацию. В пункте 13 акта указано, что внешние наружные коммуникации холодного и горячего водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и связи обеспечивают нормальную эксплуатацию объекта и приняты городскими эксплуатационными организациями.

В соответствии с разрешением на ввод объекта в эксплуатацию №RU 19301000-2008084 объект капитального строительства – I и II очереди многоэтажного жилого дома со встроенными объектами соцкультбыта введен в эксплуатацию 27.11.2008.

Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от 08.07.2009, подписанному истцом и ответчиком, истец не имел претензий к выполненным ответчиком обязательствам. В акте указано, что магазин состоит из торговых залов и служебно-подсобных помещений, в подвале расположены вспомогательно-складские помещения и узлы управления. Участник (истец) удовлетворен качественным состоянием объекта долевого строительства, который проверил путем внутреннего осмотра.

Представленные в материалы дела технический и кадастровый паспорта на нежилое помещение не содержат информации о том, что нежилое помещение построено как склад и в таком назначении передано истцу в соответствии с условиями договора от 31.08.2006 №178.

Таким образом, факт строительства ответчиком склада для истца материалами дела не подтверждается.

Кроме того, в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

В силу части 2 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно статье 247 Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

В соответствии с нормативным общегосударственным документом СНиП 31-01-2003 помещение, в котором размещено инженерное коммунальное оборудование общего назначения, обслуживающее более одного помещения в доме, определяется как техническое (технический подвал) и в силу закона является общей долевой собственностью собственников квартир многоквартирного жилого дома.

Согласно СНиП 31-01-2003 «Здания жилые многоквартирные» должна быть обеспечена возможность доступа к оборудованию, арматуре и приборам инженерных систем здания и их соединениям для осмотра, технического обслуживания и ремонта, т.е. доступ в помещения должен быть обеспечен по мере надобности и при аварийных ситуациях, соответственно, обслуживание систем (центральное отопление, внутренняя канализация, холодное и горячее водоснабжение) без использования подвальных помещений невозможно, поскольку системы являются общими для всего дома.

Таким образом, учитывая, что требования истца фактически направлены не на устранение недостатков собственного нежилого помещения, а на реконструкцию, в том числе переустройство  общего имущества собственников многоквартирного жилого дома, мест общего пользования, при том, что истцом не доказан факт выполнения ответчиком работ с ненадлежащим качеством, арбитражный суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований о безвозмездном устранении недостатков нежилого помещения.

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что в нарушение пункта 5 статьи 720 Гражданского кодекса Российской Федерации арбитражный суд необоснованно и немотивированно отказал в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы.

Арбитражный апелляционный суд считает заявленный довод необоснованным, поскольку в данном случае отношения сторон регламентированы не нормами Гражданского кодекса Российской Федерации о строительном подряде, а положениями Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»,