Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.09.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

002 ПОА/ДЗИО-04-2011-2 от 14.06.2011 г. (том дела 1 стр. 159).

По результатам аукциона муниципальное имущество – нежилые помещения 1-го этажа жилого дома №№ 1-17, №№ 35-65 (магазин), 1971 года постройки, общей площадью 884,2 кв.м., расположенные по адресу: Российская Федерация, Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Кочетова, д. 97, были проданы индивидуальному предпринимателю Свердюковой Любови Максимовне по договору купли-продажи от 15.06.2011 г. Право собственности Свердюковой Любови Максимовны на данное имущество зарегистрировано 20.01.2012 г., запись № 17-17-01/243/2011-175 (том дела 2, стр. 82-85).

Индивидуальный предприниматель Иванов А.Ю. в данном аукционе участия не прини­мал.

Индивидуальный предприниматель Иванов А.Ю., полагая, что имеет преимуществен­ное право на приватизацию арендуемых ими нежилых помещений, а также считая действия по организации торгов на арендуемые им объекты недвижимости противоречащими нормам Федеральных законов от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ, от 24.07.2007 г. № 209-ФЗ и нарушающими его права и законные интересы, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федера­ции обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбит­ражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении ар­битражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как указано в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Россий­ской Федерации от 23.07.2009 г. N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рас­смотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые уста­новлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело.

При исследовании представленных истцом в настоящее дело доказательств арбитраж­ным судом установлено, что аукцион по продаже нежилых помещений №№ 1-17, №№ 35-65 (магазин), 1971 года постройки, общей площадью 884,2 кв.м., расположенных на 1-ом этаже жилого дома по адресу: Российская Федерация, Республика Тыва, г. Кызыл, ул. Кочетова, д. 97, уже был предметом судебного исследования при рассмотрении судом дела № А69-1112/2011.

Решением Арбитражного суда Республики Тыва от 08.08.2011 г. по делу № А69-1112/2011, оставленным без изменения постановлением Третьего арбитражного апелляцион­ного суда от 02.12.2011 г. и постановлением Федерального арбитражного суда Восточно­Сибирского округа от 13.03.2012 г., в удовлетворении заявления индивидуального предпри­нимателя Иванова Александра Юрьевича к муниципальному учреждению «Департамент зе­мельных и имущественных отношений Мэрии г. Кызыла», при участии в качестве третьего лица Мэрии г. Кызыла, о признании незаконными действий ответчика по организации торгов на объекты недвижимости, арендуемых индивидуальным предпринимателем Ивановым А.Ю. согласно договору аренды от 01.12.2002 г. № 20303 с последующими изменениями и допол­нениями от 08.10.2010, как объектов возможных для обособления, в соответствии с Про­граммой приватизации муниципального имущества на 2011 год, утвержденной решением Хурала представителей города Кызыла от 26.04.2011 г. № 299, отказано в полном объ?ме.

В пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 г. "О неко­торых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с за­щитой права собственности и других вещных прав", разъяснено о том, что при рассмотрении дела по иску о праве на имущество суд учитывает обстоятельства ранее рассмотренного дела о праве на спорное имущество, независимо от того, установлены ли они судебным актом су­да общей юрисдикции или арбитражного суда.

По делу № А69-1112/2011 арбитражными судами установлено, что арендуемые предпринимателем Ивановым А.Ю. с 2002 года нежилые помещения № 3 и № 65 являются ча­стью обособленного нежилого помещения – магазина, расположенного на первом этаже многоэтажного жилого дома; в качестве обособленных объектов недвижимости не сформи­рованы; доказательства наличия возможности их выделения в самостоятельные объекты (объект) недвижимости отсутствуют. В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с предпринимателем договора купли-продажи в отношении части нежилого помещения не допускается.

Таким образом, решение по делу № А69-1112/2011 имеет для настоящего дела преюдициальное значение.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нару­шающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обреме­нять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно положениям статей 4, 10, 14 Федерального закона "О приватизации государ­ственного и муниципального имущества" приватизация муниципального имущества, порядок планирования приватизации и порядок принятия решений об условиях приватизации имуще­ства, находящегося в муниципальной собственности, определяются органами местного самоуправления самостоятельно в соответствии с законодательством Российской Федерации о приватизации.

В силу статьи 14 Федерального закона N 178-ФЗ в решении об условиях приватизации должны содержаться сведения о наименовании имущества, способе приватизации имущест­ва, его нормативной цене и иные необходимые для приватизации имущества сведения.

Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества субъектами малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности предусмотрено статьей 3 Федерального закона "Об особенно­стях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъ­ектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные зако­нодательные акты Российской Федерации".

Указанное право предполагает, что субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, уста­новленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном поль­зовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмот­ренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом ма­лого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 ста­тьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Россий­ской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и сред­него предпринимательства Перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, является исчерпывающим.

Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо допол­нительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Как установлено судом нормативный акт, устанавливающий предельные значения площади арендуемого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Фе­дерации или муниципальной собственности в Республике Тыва, в муниципальном образова­нии не принят.

Согласно части 4 статьи 9 Закона N 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в три­дцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указани­ем причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Согласно Федеральному закону "Об особенностях отчуждения недвижимого имущест­ва, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринима­тельства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федера­ции" субъекты малого и среднего предпринимательства пользуются преимущественным пра­вом приобретения арендуемого недвижимого имущества, что следует из части 1 статьи 1 данного Закона.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Федерального закона "Об особенностях отчужде­ния недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами ма­лого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" отчуждению подлежат арендуемые субъектами предпринима­тельской деятельности объекты недвижимого имущества в пределах установленных норма­тивными правовыми актами площадей.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) согласно части 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несораз­мерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты неза­вершенного строительства.

Согласно разъяснениям Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, пункту 8 Информационного письма от 05.11.2009. N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о вне­сении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", из смысла За­кона следует, что объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являю­щееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О госу­дарственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регист­рации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на не­движимое имущество и сделок с ним".

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъек­том малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за ис­ключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое поме­щение как обособленный объект.

Согласно пункту 1 договора № 20303 от 01.12.2002 переданное арендатору нежилые помещения №№ 3и 65 используется под торговое место по реализации хозяйственных това­ров и материалов.

Из экспликации к поэтажному плану здания по ул. Кочетова, 97 в г. Кызыле помеще­ния №№ 3 и 65 следует, что указанные помещения входят в состав магазина общей площа­дью 884,2 кв.м и не имеют отдельного входа.

В соответствии с заключением Управления архитектуры и градостроительства Мэрии г. Кызыла выход имеющийся в помещении № 65 направлен на придомовую территорию ус­тановления основного входа и выхода в помещения №№ 3 и 65 нарушает пункт 11 Гигиени­ческих требований к участку и территории   жилых задний (СанПиН 2.1.2.2645-10).

Согласно пункту 9 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Су­да Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Феде­рального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имуще­ства, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринима­тельства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федера­ции" субъекты малого или среднего предпринимательства, пользующиеся на основании воз­мездных договоров в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона частями не­жилого здания (помещения), площади которых в совокупности составляют всю площадь данного здания (помещения), и не имеющие задолженности по оплате за пользование этим имуществом, неустойкам (штрафам, пеням), вправе приобрести названное здание (помеще­ние) в долевую собственность посредством подачи совместного заявления о реализации пра­ва на его приобретение. При этом распределение долей в праве собственности на приобре­таемое здание (помещение) осуществляется в соответствии с соглашением лиц, совместно подавших заявление о реализации права на приобретение.

Судом апелляционной инстанции  приобщено заявление  от арендаторов нежилых помещений 1-го этажа жилого дома (№№ 1-17, 35-65), расположенных в г. Кызыле  по ул. Кочетова, 97. Из указанного заявления не следует, что предприниматели, подписавшие его,  арендуют всё помещение общей площадью 884,2 кв. м.,  все они арендуют помещения более двух лет и не имеют задолженности