Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.10.2012 по делу n А33-12096/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

документов, свидетельствующих о реконструкции указанного помещения, не имелось, как не представлено их и ответчиком в подтверждение своих доводов.

В соответствии с пунктами 20, 23 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)" (далее – стандарт), утвержденного приказом Минэкономразвития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Эксперт-оценщик, принимая решение об отказе от применения затратного подхода, основанного на расчетах по типовым сметам, СНиПам и т.п. с определением совокупного износа здания в целом и вычленения стоимости единицы площади встроенного помещения без учета района расположения строения пришел к выводу о высокой погрешности вычислений полученных результатов.

Таким образом, подробное обоснование выбранных оценщиком подходов, содержащееся в разделе 5 экспертного заключения, обоснование отказа оценщика от доходного подхода соответствует требованиям Стандарта.

Согласно пункту 7 Стандарта подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией.

Из содержания пункта 14 Стандарта следует, что при проведении оценки оценщиком может быть использован, в том числе, сравнительный подход, в силу которого оценщиком производится сравнение объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов (пункт 22 Стандарта).

Применяя сравнительный подход к оценке, оценщик должен: а) выбрать единицы сравнения и провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем элементам сравнения, по каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько единиц сравнения, выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком, оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения, принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения; б) скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения, при внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными, шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому; в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам, оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке, приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 Стандарта).

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Оценщик вправе отдать предпочтение тому источнику, который считает достоверным, отражающим реальную цену на рынке недвижимости, а остальные источники информации, использовались бы случае, если бы количество рыночной информации было недостаточно для построения математической модели расчета стоимости.

Как следует из экспертного заключения от 05.03.2012 № 12.01, корректировка на масштаб, корректировка на торг определена на основании Инструкции № 1-03 по расчету стоимости неспециализированных улучшений земельных участков (зданий) подходом, составленной ООО «ФБК» - членом Международно сети аудиторских и консалтинговых фирм PKF; корректировка аналогов на месторасположение при отсутствии публичных данных по рынку проведена по отношению к кадастровой стоимости земельных участков; корректировка на техническое состояние не приведена при совпадении технического состояния объектов аналогов; корректировка на этаж на основании Справочника оценщика недвижимости.

Таким образом, применение корректирующих коэффициентов экспертом-оценщиком в Экспертном заключении от 05.03.2012 № 12.01 обоснованно и допустимо с учетом применения методик, соответствующих российским и международным стандартам, опыта и квалификации эксперта.

Допущенная экспертом-оценщиком ошибка в таблице расчёта стоимости помещения № 31 в отношении указания коэффициентов этажности помещений аналогов № 2 и 3 существенно не повлияла на расчет стоимости 1 кв.м., округленного до 10 рублей.

На основании изложенного апелляционный суд приходит к выводу, что Экспертное заключение от 05.03.2012 № 12.01 соответствует приведенным требованиям Федерального стандарта оценки и Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", не содержит выводов, исключающих друг друга, выполнено с применением действующих методик.

Судом установлено, что экспертом были даны исчерпывающие ответы на вопросы арбитражного суда и даны пояснения подтверждающие выводы, содержащиеся в экспертном заключении, в связи с чем у суда отсутствуют основания для удовлетворения ходатайства ответчика о вызове в судебное заседание эксперта и назначения повторной экспертизы.

Несогласие ответчика с выводами эксперта не является основанием для проведения повторной экспертизы.

Кроме того, ответчиком не представлено доказательств внесения денежных средств на депозитный счет суда апелляционной инстанции в счет оплаты экспертизы.

Заявитель, третьи лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства (распечатка интернет страницы с официального сайта арбитражного апелляционного суда) в судебное заседание не явились, своих представителей не направили. В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд рассматривает дело в отсутствие заявителя, третьих лиц.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между Акционерным банком «РОСТ» (кредитор) и ООО «КрафтЛайн» (заемщик) 08.06.2009 заключен кредитный договор № 33/К/ВО/09 (т.1 л.д.26-30) (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 08.02.2010), по условиям которого банк обязуется предоставить заемщику кредит в рублях Российской Федерации в сумме, эквивалентной 970 000 долларов США по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату выдачи кредита, а заемщик обязуется вернуть сумму в рублях, эквивалентную 970 000 долларов США по курсу Центрального банка Российской Федерации на дату возврата кредита, но не ниже курса Центрального банка Российской Федерации на дату выдачи, в срок, указанный в пункте 1.3. договора с взиманием 21% годовых за пользование кредитом.

Пунктом 1.3. договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 08.02.2010) сторонами предусмотрен график выплат.

Срок окончательного возврата кредита 09 июля 2011 года (пункт 1.4. договора).

Согласно пункту 2.2. договора кредит предоставляется заемщику не ранее 02.07.2009 при соблюдении следующих условий:

- государственная регистрация договора залога недвижимости (ипотеки) № 33/З-01/09 от 08.06.2009, заключенного между банком и ООО «РДМ» (пункт 5.1.1. договора);

- государственная регистрация договора залога недвижимости (ипотеки) № 33/З-02/09 от 08.06.2009, заключенного между банком и ООО «Развитие» (пункт 5.1.1. договора);

- заключение договора поручительства № 33/ПФ/09 от 08.06.2009 между банком и Барановым Романом Евгеньевичем;

- предоставление представителем банка отчета о состоянии передаваемого в залог недвижимого имущества, указанного в договоре.

В соответствии с пунктом 3.5. договора банк в день наступления сроков возврата кредита (пункт 1.4.), уплаты начисленных процентов (пункт 3.2.), а также при досрочном истребовании банком возврата кредита (пункт 4.3.2.) предъявляет к расчетному счету в рублях РФ или расчетному счету в иностранной валюте заемщика в порядке, предусмотренном статьей 855 Гражданскому кодексу Российской Федерации, расчетные документы на списание денежных средств в счет возврата кредитора на основании пункта 3.4. договора.

Согласно пункту 3.7. договора оплата начисленных процентов осуществляется по курсу ЦБ РФ доллара США к рублю на дату погашения процентов.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по указанному кредитному договору 08.06.2009 между Акционерным банком «РОСТ» (залогодержатель) и ООО «Развитие» (залогодатель) заключен договор залога недвижимости (ипотеки) № 33/З-02/09 (т.1 л.д.31-34) в редакции дополнительного соглашения № 1 от 08.02.2010, по условиям которого залогодатель передает, а залогодержатель принимает в залог принадлежащее залогодателю следующее имущество: нежилое помещение, находящееся по адресу: г. Красноярск, ул. им. академика Вавилова, зд. 1, стр. 10, пом. 31, общей площадью 513,4 кв.м. Указанный выше предмет залога принадлежит залогодателю на основании договора купли-продажи от 06.05.2009, удостоверенного Управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю номер регистрационного округа 24 Трубачевой Л.А. 12.03.2009, номер регистрации 24-24-01/003/2009-616.

Согласно пункту 1.4. договора предмет залога оценивается сторонами в размере 31 895 582 рубля.

В соответствии с пунктом 6.1. договора за счет стоимости предмета залога залогодержатель вправе удовлетворить свои требования вытекающие из кредитного договора. В полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая основной долг, проценты за пользование кредитом, повышенные проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов по взысканию долга и реализации предмета залога.

Согласно пункту 6.2. договора залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога для удовлетворения своих требований в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства.

В обеспечение исполнения обязательств заемщика по указанному кредитному договору 08.06.2009 между Акционерным банком «РОСТ» (залогодержатель) и ООО «РДМ» (залогодатель) заключен договор залога недвижимости (ипотеки) № 33/З-01/09 (т.1 л.д.35-38) в редакции дополнительного соглашения № 1 от 08.02.2010, по условиям которого залогодатель передает, а залогодержатель принимает в залог принадлежащее залогодателю на праве собственности следующее имущество:

- нежилое помещение № 16, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорной, д. 1, стр. 39, площадью 78,90 кв.м. Право собственности залогодателя зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.12.2003 сделана запись регистрации № 24:01:130.2003:239, выдано свидетельство о государственной регистрации права серия 24 ГМ № 004968 от 10.12.2003;

- нежилое помещение № 17, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорной, д. 1, стр. 39, площадью 46,80 кв.м. Право собственности залогодателя зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 01.12.2003 сделана запись регистрации № 24:01:138.2003:105, выдано свидетельство о государственной регистрации права серия 24 ГК № 005458 от 01.12.2003;

- нежилое помещение № 20, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Телевизорной, д. 1, стр. 39, площадью 157 кв.м. Право собственности залогодателя зарегистрировано Учреждением юстиции по государственной регистрации права на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.05.2004 сделана запись регистрации № 24:01:57.2004:83, выдано свидетельство о государственной регистрации права серия 24 ГТ № 008654 от 07.05.2004.

Согласно пункту 1.4. договора предмет залога оценивается сторонами в размере 20 047 947 рублей.

В соответствии с пунктом 6.1. договора за счет стоимости предмета залога залогодержатель вправе удовлетворить свои требования вытекающие из кредитного договора. В полном объеме, определяемом к моменту фактического удовлетворения, включая основной долг,, проценты за пользование кредитом, повышенные проценты, убытки, причиненные просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов по взысканию долга и реализации предмета залога.

Согласно пункту 6.2. договора залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога для удовлетворения своих требований в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обеспеченного залогом обязательства.

Платежным поручением № 988 от 02.07.2009 (т.2 л.д.25) со счета Акционерного банка «РОСТ» на счет получателя ООО «КрафтЛайн» перечислены денежные средства в размере 30 254 688 рублей в качестве ссуды по кредитному договору № 33/К/ВО/09 от 08.06.2009, что подтверждается выпиской по лицевому счету за период с 08.06.2009 по 15.03.2011 (т.2 л.д.52-108).

ООО «КрафтЛайн» частично возвратил сумму кредита и проценты за пользование кредитом, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями.

Как указывает истец, по состоянию на 25.10.2011 (включительно) (т.3 л.д.59) задолженность