Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.10.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за три месяца до истечения срок действия договора.

Договор зарегистрирован в Управлении Федерального регистрационной службы по Красноярскому краю 13.12.2005.

На основании акта приема-передачи земельного участка Администрация города Красноярска передала земельный участок ООО «Красноярец плюс».

19.10.2011 к договору аренды земельного участка №2547 от 01.12.2005 подписано дополнение №6439, в котором срок действия договора аренды определен с 31.03.2005 по 30.03.2014, а также внесены изменения в том числе в части наименования арендатора, в пункте 1 которого указано: По тексту договора аренды с 18.08.2011 вместо слов «… общество с ограниченной ответственностью «Красноярец плюс» …» читать «… общество с ограниченной ответственностью «Сибстройинвест» …».

Указанное дополнение №6439 от 19.10.2011 зарегистрировано в Управлении Федерального регистрационной службы по Красноярскому краю 28.02.2012.

31.03.2005 за №165 Администрацией города Красноярска обществу с ограниченной ответственностью «Красноярец плюс» выдано разрешение на строительство многоэтажного жилого дома, расположенного по адресу: Кировский район, восточнее ДК «Кировский». Срок действия разрешения до 31.12.2005.

08.12.2005 за №165 Администрацией города Красноярска обществу с ограниченной ответственностью «Красноярец плюс» продлено разрешение на строительство 10-этажного дома со встроенными нежилыми помещениями, трансформаторной подстанцией и инженерными сетями; рабочий проект шифр 356/04-00 сроком действия до 31.12.2006.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 15.01.2009 отсутствующий должник – общество с ограниченной ответственностью «Красноярец плюс» признан банкротом.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 16.08.2011 суд определил применить при банкротстве ООО «Красноярец плюс» правила параграфа 7 главы 1Х Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» в редакции Федерального закона от 12.07.2011 № 210-ФЗ.

В материалы дела представлен протокол собрания кредиторов ООО «Красноярец плюс» от 01.07.2009 с повесткой дня: отчет конкурсного управляющего, о продлении срока конкурсного производства, об утверждении вознаграждения конкурсному управляющему, об утверждении Положения о порядке продажи имущества ООО «Красноярец плюс» балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату составляет менее чем 100 000 рублей.

На собрании кредиторов присутствовали, согласно протоколу собрания, конкурсные кредиторы и уполномоченные органы с общей суммой задолженности 44 161 723 рубля 65 копеек, что составляет 73,59% от суммы кредиторской задолженности по денежным обязательствам, установленной на дату проведения собрания, в связи с собрание является правомочным принимать решения.

По результатам голосования принято решение (100% голосов кредиторов, присутствующих на собрании) об утверждении Положения о порядке продажи движимого имущества ООО «Красноярец плюс», балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату составляет менее чем 100 000 рублей (далее – Положения).

Согласно пункту 3.1 Положения, движимое имущество должника, балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату составляет менее чем 100 000 рублей, подлежит продаже (в соответствии с п.5 статьи 139 Закона о банкротстве), в качестве отдельных (самостоятельных) объектов гражданских прав, по договорам купли-продажи, заключаемым конкурсным управляющим.

В соответствии с пунктом 2.1 Положения, оценка движимого имущества должника балансовой стоимостью менее чем 100 000 рублей, проводится независимым оценщиком.

Пункт 2.2 Положения говорит, что начальная цена всего имущества должника выставляемого на продажу устанавливается конкурсным управляющим, но при этом начальная цена продажи должна быть не менее рыночной стоимости имущества, определенной в соответствии с отчетом независимого оценщика, привлеченного конкурсным управляющим для проведения оценки имущества должника и действующего на основании договора с оплатой его услуг за счет имущества должника.

В материалы дела представлен также протокол собрания кредиторов ООО «Красноярец плюс» от 23.09.2009 с повесткой дня: отчет конкурсного управляющего, утверждение Положения о порядке продажи прав требования ООО «Красноярец плюс» (прав аренды на земельные участки).

На собрании кредиторов присутствовали согласно протоколу собрания конкурсные кредиторы и уполномоченные органы с общей суммой задолженности 58 745 976 рублей 20 копеек, что составляет 79,37% от суммы кредиторской задолженности по денежным обязательствам, установленной на дату проведения собрания, а также представитель работников должника Пальчик В.М..

По результатам голосования принято решение (100% голосов кредиторов, присутствующих на собрании) об утверждении Положения о порядке продажи прав требования ООО «Красноярец плюс» (прав аренды на земельный участок).

Указанным Положением установлено, что продажа прав требования должника (прав аренды на земельные участки), осуществляется путем проведения аукциона. Положением, в частности, предусмотрены следующие условия: организатор торгов не менее, чем за 30 дней до дня проведения торгов публикует в средствах массовой информации сообщение о проведении торгов; продажа права требования на торгах осуществляется в форме открытого аукциона среди участников, прошедших предварительную квалификацию; аукцион проводится по спискам имущества. Начальная цена продажи выставляемого на торги права требования должника (прав аренды на земельные участки) определяется независимым оценщиком; в случае если право требования должника не было продано в порядке, предусмотренном разделом 4 настоящего Положения, конкурсный управляющий в соответствии с пунктом 7 статьи 110 Закона приступает к продаже посредством публичного предложения с соблюдением требований, предусмотренных статьями 110, 111, 139 Закона.

Отчетом № 340-11 от 14.07.2011 об определении рыночной стоимости права аренды земельного участка с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0600081:0025, общей площадью 14 188,94 кв.м., находящийся по адресу: г. Красноярск, Кировский район, Восточнее ДК «Кировский», проведенному ООО «Паритет», определена рыночная стоимость права аренды по состоянию на дату оценки (14.07.2011), которая составила 84 792 рубля.

04.08.2011 между ООО «Красноярец плюс» в лице конкурсного управляющего Тарареева В.Г. (правообладатель) и ООО «Сибстройинвест» (приобретатель) заключен договор купли-продажи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка №2547 от 01.12.2005, согласно пункту 1.1 которого в соответствии со статьей 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 139, 140 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» № 127-ФЗ от 26.10.2001 правообладатель передает, а приобретатель прав принимает в полном объеме права и обязанности по договору аренды земельного участка № 2547 от 01.12.2005 на земельный участок с категорией земель – земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0600081:0025, общей площадью 14 188,94 кв.м., в оценочной зоне 8, находящийся по адресу: Красноярский край, г. Красноярск, Кировский район, Восточнее ДК «Кировский», для использования в целях строительства многоэтажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, трансформаторной подстанцией.

Передача прав и обязанностей по настоящему договору является возмездной и составляет      84 792 рубля (пункт 2.1 договора).

На основании квитанции к приходному кассовому ордеру № 004-г от 04.08.2011 на сумму                84 792 рубля произведена оплата по договору купли-продажи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 2547 от 01.12.2005.

Согласно штампу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю дата регистрации договора купли-продажи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 2547 от 01.12.2005 – 18.08.2011                          (№ регистрации 24-24-01/164/2011-704). Договор подписан от имени ООО «Красноярец плюс» Тарареевым В.Г, от имени ООО «Сибстройинвест» Торгунаковым Г.Г.

ООО «Красноярец плюс» уведомил Департамент муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска (вх. № 43159 от 28.09.2011) о переуступке прав и обязанностей по договору №2547 от 01.12.2005 ООО «Сибстройинвест».

07.11.2011 за №165 Администрацией города Красноярска обществу с ограниченной ответственностью «Сибстройинвест» выдано разрешение на строительство 10-этажного жилого дома со встроенными нежилыми помещениями, трансформаторной подстанцией и инженерными сетями по адресу: г. Красноярск, Кировский район, Восточнее ДК «Кировский» на срок до 31.12.2011.

18.04.2012 за №RU-24308000-02-2060 Администрацией города Красноярска ООО «Сибстройинвест» выдано разрешение на строительство двух жилых домов (17-ти этажный 4-подъездный и 17-ти этажный 2-х подъездный) по адресу: г. Красноярск, Кировский район, ул. Грунтовая, 28А; блок-секции №6 и №7, 1 очередь; этап строительства: фундаменты здания монолитные железобетонные столбчатые, общей высотой 1200 мм – под колонны, и монолитная железобетонная плита, толщиной 600 мм, в центральной части здания – под монолитные стены и колонны. Срок действия разрешения до 20.04.2013.

Ссылаясь на то, что сделка совершена в нарушение пункта второго статьи 61.2, статьи 61.3, статьи 61.10 Закона о банкротстве, Половкова Г.А. и конкурсный управляющий Тарареев В.Г. обратились в арбитражный суд с заявлением о признании договора от 04.08.2011 купли-продажи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 2547 от 01.12.2005 недействительным и применении последствий недействительности данной сделки в форме обязания ООО «Сибстройинвест» возвратить земельный участок ООО «Красноярец плюс».

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые арбитражным судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.

Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Конкурсный управляющий ООО «Красноярец плюс» и Половкова Г.А. обратились с за-явлением о признании недействительной сделкой договор от 04.08.2011 купли-продажи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 2547 от 01.12.2005 и применении последствия недействительности данной сделки в виде обязания ООО «Сибстройинвест» возвратить земельный участок ООО «Красноярец плюс» в обоснование заявленных требований заявители ссылаются на следующее:

- заключенный договор лишил возможности инвесторов долевого строительства, воспользоваться своими гражданскими правами, т.е. прямым правом на передачу объекта незавершенного строительства, который должен передаваться непосредственно вместе с земельным участком;

- 24.02.2012 собрание участников строительства единогласно приняло решение об обращении конкурсного управляющего в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на указанный объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу.

В силу статей 166, 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее не-действительностью, и недействительна с момента ее совершения. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Согласно пункту 1 статьи 61.1 Закона о банкротстве, сделки, совершенные должником или другими лицами за счет должника, могут быть признаны недействительными в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, а также по основаниям и в порядке, которые указаны в настоящем Федеральном законе.

Из материалов дела усматривается, что кредиторами ООО «Красноярец плюс» на собрании кредиторов от 01.07.2009 утверждено Положение о порядке продажи движимого имущества ООО «Красноярец плюс», балансовая стоимость которого на последнюю отчетную дату составляет менее чем 100 000 рублей, а так же на собрании кредиторов от 23.09.2009 утверждено Положение о порядке продажи прав требования ООО «Красноярец плюс» (прав аренды на земельный участок).

Исходя из правовой природы права аренды земельных участков, суд первой инстанции верно установил, что указанные права ООО «Красноярец плюс» подлежали продаже с соблюдением условий, предусмотренных Положением о порядке продажи прав требования ООО «Красноярец плюс» (прав аренды на земельный участок), утвержденных на собрании кредиторов от 23.09.2009.

Вместе с тем, права аренды земельного участка с категорией земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 24:50:0600081:0025, общей площадью 14 188, 94 кв.м., в оценочной зоне 8, находящегося по адресу: г. Красноярск, Кировский район, Восточнее ДК «Кировский», полученные  ООО «Красноярец плюс» на основании распоряжения Администрации города Красноярска от 31.03.2005 № 836-арх «О предоставлении ООО «Красноярец плюс» и договора  аренды земельного участка № 2547 от 01.12.2005, переданы  ООО «Сибстройинвест» по договору купли-продажи прав и обязанностей от 04.08.2011, доказательств проведения аукциона не представлено.

Согласно пунктам 1,2 статьи 139 Закона о банкротстве, в течение месяца с даты окончания проведения инвентаризации и оценки имущества должника конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов для утверждения предложения о продаже имущества должника, включающие в себя сведения о составе имущества, о сроках его продажи, о форме торгов (аукцион или конкурс), о форме представления предложений о цене имущества, о начальной цене его продажи, в средствах массовой информации и сайтах в сети "Интернет", где предлагается соответственно опубликовать и разместить сообщение о продаже имущества, о сроках опубликования и размещения указанного сообщения.

В случае возникновения в ходе конкурсного производства обстоятельств,