Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.10.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

в связи с которыми требуется изменение порядка, сроков и (или) условий продажи имущества должника, конкурсный управляющий обязан представить собранию кредиторов или в комитет кредиторов для утверждения соответствующие предложения относительно таких изменений.

В соответствии с пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве, имущественные права подлежат продаже на торгах, проводимых в электронной форме.

В материалы дела не представлены доказательства публикации информации о продаже земельного участка, изменения порядка, условий продажи имущества должника, обращения конкурсного управляющего в арбитражный суд с заявлением о разрешении разногласий, проведения торгов.

Таким образом, имущественное право должника (право аренды земельного участка) передано ООО «Сибстройинвест» с нарушением Положения о порядке продажи прав требования ООО «Красноярец плюс» (прав аренды на земельный участок) и пункта 3 статьи 111, статьи 139 Закона о банкротстве, предусматривающие продажу имущественных прав на торгах и в соответствии с условиями положения об их продаже, утвержденном собранием кредиторов.

Однако, согласно пункту 1 статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации, торги, проведенные с нарушением правил, установленных законом, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица, признание торгов недействительными влечет недействительность договора, заключенного с лицом, выигравшим торги, в рамках настоящего дела о признании сделки недействительной в связи с нарушением порядка ее заключения не заявлялось.

Руководствуясь положениями статей 8, 131, 164, 433 Гражданского кодекса Российской Федерации суд первой инстанции верно указал, что договор купли-продажи прав и обязанностей по до-говору аренды земельного участка, заключенный между ООО «Красноярец плюс» и ООО «Сибстройинвест» 04.08.2011, является заключенным с момента его государственной регистрации – 18.08.2011.

Поскольку определением арбитражного суда от 16.08.2011 суд определил применить при банкротстве ООО «Красноярец плюс» правила параграфа 7 главы 1Х Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)», к отношениям, возникшим из данного договора, подлежат применению правила указанного параграфа.

Согласно пункту 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства.

Пункт 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве предусматривает, что передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении условий, поименованных в пункте 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, в частности, при наличии у застройщика земельного участка, принадлежащего ему на имущественном праве.

В силу подпункта 6 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена в том числе при соблюдении условия принадлежности земельного участка, на котором находится объект незавершенного строительства (на праве собственности или на ином имущественном праве).

В соответствии с пунктом 14 статьи 201.10 Закона о банкротстве права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям.

Арбитражный управляющий обеспечивает передачу прав на объект и земельный участок ЖСК на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. С момента регистрации перехода прав к такому кооперативу переходят право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права и обязанности арендатора в отношении земельного участка (пункт 15 статьи 201.10 Закона о банкротстве).

Таким образом, в силу положений Закона о банкротстве, передача участникам строительства объекта незавершенного строительства без передачи застройщиком, в том числе, своих прав на земельный участок, невозможна.

Порядок организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов, возникших в условиях банкротства застройщика, определен статьями 110 - 123 Жилищного кодекса Российской Федерации и пунктом 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве. В числе основных целей такого кооператива должно быть завершение строительства многоквартирного дома. Это значит, что ЖСК предстоит выступать в роли нового застройщика - но уже в том значении, которое придает этому понятию Градостроительный кодекс Российской Федерации (пункт 16 статьи 1). Согласие арендодателя земельного участка на передачу участникам строительства прав застройщика на этот участок при этом не требуется.

Как следует из материалов дела, собрание участников строительства по определению способа осуществления строительства жилого дома, расположенного по адресу ул. Грунтовая, 28 «А», до заключения договора купли-продажи прав аренды на земельный участок, конкурсным управляющим ООО «Красноярец плюс» не проводилось. Указанное обстоятельство конкурсный управляющий так же подтверждает в отзыве на апелляционную жалобу.

Протоколы собрания, проводимые участниками строительства дома по ул. Грунтовая, 28 «А» от 14.01.2012, от 31.03.2012, от 02.04.2012, 16.05.2012, свидетельствуют о том, что мнения участников строительства по поводу способов достройки дома путем создания жилищно-строительного кооператива и путем его строительства силами ООО «Сибстройинвест», разделились.

Поскольку на спорном земельном участке объект незавершенного строительства отсутствует, реализация участниками строительства своих прав на создание ЖСК может быть осуществлена только при наличии у ООО «Красноярец плюс» имущественного права на земельный участок. Лишение ООО «Красноярец плюс» такого права приводит к невозможности реализации участниками строительства возможностей, предоставленных им статьей 201.10 Закона о банкротстве и является формой злоупотребления правом со стороны лица, участвующего в совершении сделки по отчуждению права на земельный участок.

Пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве установлено, что сделка, совершенная должником в целях причинения вреда имущественным правам кредиторов, может быть признана арбитражным судом недействительной, если такая сделка была совершена в течение трех лет до принятия заявления о признании должника банкротом или после принятия указанного заявления и в результате ее совершения был причинен вред имущественным правам кредиторов и если другая сторона сделки знала об указанной цели должника к моменту совершения сделки (подозрительная сделка). Предполагается, что другая сторона знала об этом, если она признана заинтересованным лицом либо если она знала или должна была знать об ущемлении интересов кредиторов должника либо о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Заявители при предъявлении требований о признании сделки недействительной ссылаются на указанную норму права.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 5, 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 «О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Постановление Пленума № 63) для удовлетворения рассматриваемых требований заявители обязаны доказать наличие совокупности следующих обстоятельств:

а) сделка была совершена с целью причинить вред имущественным правам кредиторов (на момент совершения сделки должник отвечал признаку неплатежеспособности или недостаточности имущества; имеется хотя бы одно из других обстоятельств, предусмотренных абзацами вторым - пятым пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве);

б) в результате совершения сделки был причинен вред имущественным правам кредиторов;

в) другая сторона сделки знала или должна была знать об указанной цели должника к моменту совершения сделки.

Оспариваемая сделка совершена в пределах срока, установленного пунктом 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве.

На момент совершения договора от 04.08.2011 купли-продажи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 2547 от 01.12.2005 ООО «Красноярец плюс» отвечало признакам неплатежеспособности и недостаточности имущества, так как  решением арбитражного суда от 15.01.2009 общество признано банкротом. Сообщение конкурсного управляющего об открытии в отношении должника процедуры конкурсного производства опубликовано в газете «Коммерсант» № 101 от 06.06.2009.

В силу пункта 7 Постановления Пленума № 63, при наличии таких публикаций в случае оспаривания на основании пункта 2 статьи 61.2 Закона о банкротстве сделок, совершенных после этих публикаций, надлежит исходить из следующего: если не доказано иное, любое лицо должно было знать о том, что введена соответствующая процедура банкротства, а значит и о том, что должник имеет признаки неплатежеспособности. Таким образом, предполагается, что ООО «Сибстройинвест» знало о признаках неплатежеспособности или недостаточности имущества должника.

Помимо этого, пунктом 9 Постановления Пленума № 63 установлено, что в случае, если подозрительная сделка была совершена в течение одного года до принятия заявления о при-знании банкротом или после принятия этого заявления, то для признания ее недействительной достаточно обстоятельств, указанных в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, в связи с чем наличие иных обстоятельств, определенных пунктом 2 данной статьи (в частности, недобросовестности контрагента), не требуется.

О наличии вреда имущественным правам кредиторов, причиненного сделкой купли-продажи права аренды на земельный участок, свидетельствует факт невозможности передачи участникам строительства объекта незавершенного строительства в силу лишения ООО «Красноярец плюс» имущественного права на земельный участок в результате совершения указанной сделки, выводящей объект из конкурсной массы и уменьшившей активы должника.

Кроме того, согласно письменным пояснениям, ООО «Сибстройинвест» было известно о наличии взаимоотношений между ООО «Красноярец плюс» и участниками строительства, заключенных между ними договорах и об оплате участниками строительства денежных средств в счет передачи квартир. В отзыве ООО «Сибстройинвест» указано, что в связи с социальной значимостью сложившейся ситуации, осуществляется подписание договоров уступки долга с инвесторами – участниками строительства. В судебном заседании представитель ООО «Сибстройинвест» пояснял, что договоры о переводе долга заключены не со всеми участниками долевого строительства.

Пунктом 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2010 № 63 "О некоторых вопросах, связанных с применением главы III.1 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" предусмотрено, что наличие в Законе о банкротстве специальных оснований оспаривания сделок, предусмотренных статьями 61.2 и 61.3, само по себе не препятствует суду квалифицировать сделку, при совершении которой допущено злоупотребление правом, как ничтожную (статьи 10 и 168 Гражданского кодекса Российской Федерации), в том числе при рассмотрении требования, основанного на такой сделке.

Согласно статье 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения данного требования, суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

В пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.04.2009 № 32 "О некоторых вопросах, связанных с оспариванием сделок по основаниям, предусмотренным Федеральным законом "О несостоятельности (банкротстве)" разъяснено, что исходя из недопустимости злоупотребления гражданскими правами (пункт 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации) и необходимости защиты при банкротстве прав и законных интересов кредиторов по требованию арбитражного управляющего или кредитора может быть признана недействительной совершенная до или после возбуждения дела о банкротстве сделка должника, направленная на нарушение прав и законных интересов кредиторов.

По смыслу положений Закона о банкротстве на арбитражного управляющего возложена обязанность действовать добросовестно и разумно в интересах должника, кредиторов и общества,

принимать меры по защите имущества должника, добросовестность действий арбитражного управляющего выражается в отсутствии умысла причинить вред кредиторам и обществу.

Конкурсный управляющий ООО «Красноярец плюс» Тарареев В.Г. и ООО «Сибстройинвест» на момент совершения спорной сделки знали о введении в отношении ООО «Красноярец плюс» процедуры банкротства, наличии у должника кредиторов и необходимости удовлетворения их требований за счет конкурсной массы, наличии требований участников строительства, которые являются лицами, заинтересованными в совершении сделки купли-продажи прав аренды на земельный участок, поскольку на данном земельном участке должен быть построен жилой дом, помещения которого ими оплачены и подлежат передаче после ввода дома в эксплуатацию.

Вместе с тем, собрание кредиторов по определению способов строительства дома не созывалось, учет мнения кредиторов по поводу совершения сделки купли-продажи прав аренды на земельный участок не производился, вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства ЖСК, конкурсным управляющим на собрание кредиторов не выносился.

В результате заключения договора от 04.08.2011 купли-продажи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка № 2547 от 01.12.2005 участок выбыл из конкурсной массы должника, в связи с чем стало  невозможно реализовать права участников строительства путем передачи им объекта незавершенного строительства и земельного участка для ведения дальнейшего строительства. Следовательно, заключением спорного договора нарушены права кредиторов.

Между тем, судом установлено, что на земельном участке по адресу ул. Грунтовая, 28 «А», у ООО «Красноярец плюс» имелся объект незавершенного строительства, право собственности на который принадлежит Палян Наталье Викторовне на основании свидетельств о государственной регистрации права от 24.11.2009 серий 24 ЕИ 512543 и 24 ЕИ 512544 на объекты незавершенного строительства – нежилые помещения,