Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12.11.2012 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«13» ноября  2012г.

Дело №

г. Красноярск

А74-1245/2012

Резолютивная часть постановления объявлена «16» октября  2012 года.

Полный текст постановления изготовлен          «13» ноября  2012года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего Хасановой И.А.,

судей:  Бабенко А.Н., Гуровой Т.С.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем судебного заседания Шалухиной Ж.В.,

при участии:

от Автономного учреждения Республики Хакасия «Многофункциональный центр организации централизованного предоставления государственных и муниципальных услуг Республики Хакасия» (истца): Измайкиной Д.Н. -  представителя по доверенности №61 от 03.10.2012,

от ИП Петрова В.А. (ответчика): Ошарова М.В. – представителя по доверенности  от 06.06.2011,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Петрова Владимира Александровича, ОГРНИП 305190131500053,

на решение Арбитражного суда Республики Хакасия

от «21» августа   2012 года по делу №  А74-1245/2012, принятое судьей Струковой Г.И.,

установил:

Автономное учреждение Республики Хакасия «Многофункциональный центр организации централизованного предоставления государственных и муниципальных услуг Республики Хакасия» (далее – истец, Автономное учреждение Республики Хакасия «Многофункциональный центр организации централизованного предоставления государственных и муниципальных услуг Республики Хакасия», ОГРН 1101901000915, ИНН 1901093926)  обратилось в арбитражный суд с иском к индивидуальному предпринимателю Петрову Владимиру Александровичу (далее – ответчик, ИП Петров В.А., ОГРНИП 305190131500053) о взыскании 451 312 рублей 20 копеек неустойки за несвоевременную оплату арендных платежей по договору аренды №8/08 от 22.08.2011.

Определением арбитражного суда от 26.07.2012 принят встречный иск индивидуального предпринимателя Петрова Владимира Александровича к Автономному учреждению Республики Хакасия «Многофункциональный центр организации централизованного предоставления государственных и муниципальных услуг Республики Хакасия» о признании договора аренды №8/08 от 22.08.2011 незаключенным.

Решением Арбитражного суда Республики Хакасия от 21 августа 2012 года первоначальные исковые требования удовлетворены частично. С индивидуального предпринимателя Петрова Владимира Александровича в пользу Автономного учреждения Республики Хакасия «Многофункциональный центр организации централизованного предоставления государственных и муниципальных услуг Республики Хакасия» взыскано 10 000  рублей неустойки за период просрочки платежей с 10.09.2011 по 29.12.2011. В удовлетворении остальной части иска отказано.

В удовлетворении встречного иска ИП Петрова В.А. к автономному учреждению Республики Хакасия «Многофункциональный центр организации централизованного предоставления государственных и муниципальных услуг Республики Хакасия» о признании договора   аренды  №8/08 от 22.08.2011  незаключенным,  отказано.

Не согласившись с данным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 21 августа 2012 года, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований ИП Петрова В.А.

В апелляционной жалобе ответчик указал следующее:

- договор аренды №08/08 от 22.08.2011 является незаключенным, поскольку условия договора и акт приема передачи имущества  не содержат индивидуализирующих признаков  арендованного помещения.

- истец не  исполнил условия договора, а именно не предоставил арендатору объект аренды;

- суд не оценил результаты экспертизы, которой было установлено несоответствие  площадей  переданных арендатору.

Кроме этого, суд необоснованно применил двукратную ставку  рефинансирования при взыскании с ответчика неустойки, тогда как ответчиком представлены доказательства ее чрезмерности.

В отзыве на апелляционную жалобу автономное учреждение Республики Хакасия «Многофункциональный центр организации централизованного предоставления государственных и муниципальных услуг Республики Хакасия», против доводов заявителя возразило, указав на их необоснованность. Просило решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 21 августа  2012 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель ответчика, истца в судебном заседании поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве на апелляционную жалобу, соответственно.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства дела.

     15.05.2011 произведена государственная регистрация права оперативного управления на торговый комплекс за АУ РХ «Многофункциональный центр ОЦРП ГМУ», что подтверждает свидетельство о государственной регистрации права 19 АА 36355 ( л.д. 117).

19.08.2011 г. состоялся открытый аукцион на право заключения договора аренды части нежилого помещения № 27 общей площадью 479,1 кв.м., расположенного на 1 этаже здания торгового комплекса, расположенного по адресу г. Абакан, пр. Дружбы Народов д. 2А, литер А1А2А3А4 ( лот.10). Согласно протоколу от 19.08.2011 победителем признан ИП Петров В.А. Цена договора определена 329,70 рублей за 1 кв.м.

( л.д.64-65)

22.08.2011 по итогам открытого аукциона между Автономным учреждением Республики Хакасия «Многофункциональный центр организации централизованного предоставления государственных и муниципальных услуг Республики Хакасия» и ИП Петровым В.А. были заключены договор аренды №08/08 и договор №8/08/2011 года на возмещение затрат по коммунальным и эксплуатационным платежам.

По условиям договора аренды (п.1.1 договора № 8/08) ИП Петрову В.А. была предоставлена во временное пользование часть нежилого помещения № 27, расположенного по адресу: Республика Хакасия, г.Абакан, пр-т Др.Народов, строение 2А. лит.А1А2АЗА4, инв.№ 999-86-ЗНЗ на 1-ом этаже площадью 479,1 кв. м.

Указанное помещение передано Петрову В.А. по акту приема-передачи от 22.08.2011.

Согласно условиям п. 1.1 договора границы помещения указаны на поэтажном плане, являющемся неотъемлемой частью договора - приложение №1 экспликация. ( л.д.10-16)

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно пункта 1.1 договора аренды,  в качестве объекта аренды арендодатель передает арендатору  во временное пользование нежилые помещения в соответствии  с экспликацией к техническому паспорту: часть помещения №27, на 1ом этаже, площадью 479,1 кв.м., расположенный  по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, просп.  Дружбы народов, строение 2а, литА1А2А3А4, инв. №999-86-3Н3. Границы помещения  указаны в поэтажном плане, являющегося неотъемлемой   частью  договора.

Таким образом,  стороны определили предмет договора, а доводы ответчика о незаключенности договора в связи с отсутствием индивидуализирующих признаков  арендованного помещения не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

Подписанный сторонами акт приема-передачи от 22.08.2011 подтверждает факт передачи помещений общей площадью 479,1 кв.м., что соответствует условиям договора аренды от 22.08.2011. Доказательства того, что в последующем часть помещений была возвращена истцу, в деле отсутствуют.

При таких обстоятельствах, Арбитражный суд Республики Хакасия обоснованно отказал в удовлетворении встречных исковых требований, поскольку стороны согласились со всеми его условиями. Каких-либо разногласий по поводу неопределенности границ предоставленных нежилых помещений у ответчика не возникало.

Более того в течение действия договора с августа 2011 г. по 10.01.2012 г. ответчик производил регулярные платежи, исходя из размер ежемесячной платы 159 271,47 рублей

( 479,1 кв.м.), что подтверждается платежными поручениями ( л.д.112-116).

            Имеющиеся в деле фотографии свидетельствуют о том, что арендатор пользовался указанными помещениями.

Согласно техническому паспорту площадь помещения №27 (торговый зал) составляет 486,5 кв.м.  ( л.д.68-95)

В силу пунктов 1, 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором. В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.

В силу ст.452 Гражданского кодекса РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное. Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Таким образом, исходя из положений пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения.

Установленный законом порядок внесения изменений и дополнений в заключенный договор предусмотрен пунктами 11.1,11.2 договора № 8/08 от 22.08.2011.

Как следует из материалов дела, арендатор ( ответчик) с таким требованием к арендодателю ( истцу) не обращался, в письменной претензии от 20.12.2011 г. ответчик просит произвести замер занимаемой площади и произвести соответствующий перерасчет арендной платы.  ( л.д.107)

Из содержания данного письма не усматривается, что ответчик обратился к истцу  (арендодателю) с требованием о внесении изменений и дополнений в договор аренды № 8/08 от 22.08.2012 г.

Проведенная по делу экспертиза, поставленные вопросы перед экспертом, по существу не может изменить предусмотренный законом порядок внесения изменений и дополнений в договор аренды ( в части площади). Выводы эксперта могли послужить основанием для внесения сторонами изменений в договор аренды, но не для признания его незаключенным.

При таких обстоятельствах Арбитражный суд Республики Хакасия обоснованно отказал в удовлетворении требований ответчика о признании договора аренды незаключенным.

 Норма статьи 607 ГК РФ не ограничивает право сторон заключить такой договор аренды, по которому допускается пользование не всей вещью в целом, а только отдельной её частью. Часть земельного участка, которой будет пользоваться ответчик, обозначена на графической части кадастрового паспорта, в связи с чем, отклоняется довод апелляционной жалобы  о незаключенности договора аренды.

В соответствии со ст.ст.309,310,614 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан своевременно вносить арендную плату за пользованием имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, иных правовых актов. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательств и требованиями закона

В соответствии с п.5.1, 5.2 договора № 8/08 арендная плата устанавливается в размере 329,70 рублей в месяц за 1 кв.м.. Общая сумма договора составляет 157 959,27 рублей в месяц. Арендатор платежным поручением перечисляет на расчетный счет арендодателя сумму арендной платы до 10-го числа текущего месяца. Арендная плата не включает в себя стоимости потребляемых арендатором коммунальных услуг, эксплуатационных расходов, охраны, вывоза ТБО.

В соответствии с договором аренды от 22.08.2011 г. (п. 8.2) за несвоевременное перечисление арендной платы арендодатель вправе требовать уплаты неустойки в размере 10% то неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Поскольку ответчик допускал нарушения сроков внесения арендной платы за период действия договора, истец обратился с настоящим иском.

При расчете договорной неустойки ( 10% за каждый день просрочки или 3600 % годовых) истец по своему усмотрению снизил с 5 175 179,03 рублей до 451 312,20 рублей, расчет неустойки от 26.07.2012 г. прилагается к материалам дела. Формально расчет неустойки произведен правильно с учетом фактической оплаты ответчиком арендных платежей за период с 10.09.2011 по 29.12.2012.

Факт нарушения ответчиком сроков перечисления арендной платы подтверждается представленными платежными поручениями.  ( л.д.112-116)

Ответчик не согласен со взысканием неустойки по договору аренды в размере 451 312 рублей 20 копеек, считает ее чрезмерно высокой, т.к. процентная ставка 3600 % годовых от суммы просроченного платежа явно несоразмерна последствиям оспариваемого ответчиком нарушения обязательства.

Как полагает ответчик, учетная ставка Центрального Банка России является отражением минимального размера потерь, понесенных кредитором в связи с неисполнением должником денежного