Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.02.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

подлежащего регистрации как право, возникшее после введение в действие Закона N 122-ФЗ.

Таким образом, право хозяйственного ведения муниципального унитарного предприятия коммунального хозяйства г. Енисейска на спорное имущество возникло и является действительным независимо от отсутствия его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, данное  лицо могло распорядиться своим правом и передать его заявителю.

Федеральный закон от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не урегулировал порядок регистрации права и регистрации перехода права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации. В этом случае в регистрационную службу вправе обратиться одна сторона, представив на правовую экспертизу все имеющиеся документы.

Таким образом, при наличии заключенного и фактически исполненного договора купли-продажи от 22 января 2007 года № 1/01 и при ликвидации продавца данного имущества - муниципального унитарного предприятия коммунального хозяйства г. Енисейска заявитель вправе требовать произвести государственную регистрацию права в отсутствие заявления муниципального унитарного предприятия коммунального хозяйства г. Енисейска.

Ссылка регистрационного органа, приведенная в отказах в государственной регистрации права на то, что в связи с отсутствием в договоре купли-продажи №1/01 от 22.01.2001 сведений о местоположении объекта недвижимого имущества, а именно данных, определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке, предмет договора купли-продажи сторонами не согласован, правомерно отклонена судом.

В соответствии с пунктом 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст.432 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 549 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130). Как следует из статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из анализа данной нормы следует, что в числе дополнительных сведений позволяющих определить недвижимое имущество подлежащее передаче покупателю, указываются данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

В Приложении №1 к договору №1/01 купли-продажи имущества от 22.01.2007, т.е. документе, подтверждающем непосредственную передачу имущества от продавца к покупателю, определены:  наименование объектов недвижимого имущества, адрес местонахождения, а также ориентировочная площадь объектов:

-    нежилое здание котельной №28, г. Енисейск, ул. 40 Лет Октября, 23 «В», площадь 244 кв.м.;

- нежилое здание котельной №26, г. Енисейск, ул. Ленина, 65А, площадь 731 кв.м.;

- нежилое здание котельной №25, г. Енисейск, ул. Калинина, 39, площадь 895 кв.м.

Таким образом,  в  правоустанавливающем документе на момент его заключения содержались данные о наименовании, площади и конкретном адресе объектов недвижимости, позволяющие определенно установить их местонахождение в городе Енисейске: так, в приложении № 1 к договору купли-продажи (л.д. 37-38 том 1) котельные определены в составе другого недвижимого имущества, указаны адреса  (населенный пункт, улица, номер дома), а также функциональное назначение - котельные.

При таких обстоятельствах наличие адреса и специфичного целевого назначения объекта недвижимости позволяет его выделить в составе другого недвижимого имущества и идентифицировать на основании информации об адресе.

Доказательств наличия у продавца на момент продажи объектов недвижимого имущества, сформированного земельного участка, поставленного на государственный кадастровый учет, на котором находились реализованные заявителю объекты, суду не представлено. Вместе с тем, данный факт в силу Гражданского кодекса Российской Федерации не является препятствием для заключения договора купли-продажи объектов недвижимого имущества в виде зданий, строений и сооружений.

Так, согласно ст. 264 Гражданского кодекса Российской Федерации, земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

В соответствии со ст.28 Земельного кодекса Российской Федерации, земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса.

Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости», определяет порядок постановки на кадастровый учет объектов недвижимого имущества, в т.ч. земельных участков.

Содержащееся в абзаце 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации упоминание именно данных о земельном участке (а не его конкретном государственном кадастровом номере, площади, границах и координатах) является факультативным, т.е. дополняющим индивидуализацию определенного в качестве объекта купли-продажи недвижимого имущества, в т.ч. в целях устранения каких-либо неясностей в отношении объекта купли-продажи.

Согласно п.40 Приказа Минюста РФ от 01.07.2002 №184 «Об утверждении Методических рекомендация по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним», с учетом требований, предъявляемых законодательством Российской Федерации к договорам, при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять в том числе следующее: наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора (статья 432 Кодекса); при государственной регистрации перехода права на основании сделки рекомендуется проверять в том числе факт исполнения ее условий, с которыми закон и (или) договор связывают возможность проведения регистрации перехода прав на объект недвижимого имущества (например, исполнения отлагательных условий сделки, необходимых для перехода права (пункт 1 статьи 157 Кодекса), оплаты недвижимости, если договором купли-продажи предусмотрено сохранение права собственности за продавцом до оплаты товара (статья 491 Кодекса) и т.д.).

Делая вывод об отсутствии согласования между сторонами по сделке существенных условий, регистрационный орган не учел факт исполнения сделки на момент государственной регистрации права (оплата и передача имущества) и отсутствия между сторонами по сделке при исполнении неясности в части объекта купли-продажи.

Так, факт передачи имущества подтверждается актом приема-передачи имущества от 27.02.2007 (л.д. 177-179), факт его оплаты подтверждается платежным поручением № 10 от 20.02.2007 (л.д. 41 том 1).

Апелляционный суд принимает во внимание также то обстоятельство, что договор   №1/01 купли-продажи имущества от 22.01.2007, заключенный  в период банкротства МУП КХ г. Енисейска, в установленном порядке не оспорен, не заключенным или недействительным не признан.

Отказывая в удовлетворении заявления суд первой инстанции, сослался на наличие противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами в части площади объектов.

Вместе с тем,  названное противоречие сводится к различию между описанием объектов, содержащимся в договоре № 1/01 купли-продажи от 22.01.2007, и описанием, содержащимся  в ЕГРП на момент проведения правовой экспертизы.

Истцом в материалы дела 21.11.2012 представлены документы, на основании которых можно сделать выводы, что муниципальное образование г. Енисейск - собственник спорного имущества и МУП КХ г. Енисейска - лицо, которому это имущество было передано в хозяйственное ведение, при учете котельных № 25, № 26 и № 28 единовременно использовали следующие данные: котельная №25, адреса: ул. Калинина, ул. Калинина, 26, ул. Калинина, 39, площади: 156,3 кв.м. и 895 кв.м.; котельная №26, адреса: ул. Ленина, 67, ул. Ленина, 65«А», площади 200,8 кв.м. и 731,5 кв.м.; котельная №28, адреса: ул. 40 Лет Октября, ул. 40 Лет Октября, 23, ул. 40 Лет Октября 23«В», площади: 64,7 кв.м. и 244 кв.м.; при заключении договора купли-продажи от 22.01.2007 №1/01 МУП КХ г. Енисейска и ООО «Техносервис» использовали именно те данные, которые были отражены в акте приема передачи муниципального имущества конкурсному управляющему от 29.10.2004.

Необходимость указания площади объекта недвижимости статья 554 Гражданского кодекса Российской Федерации не требует,  в то время как условия заключенного между продавцом и покупателем договора содержат все идентифицирующие объект признаки. Иных зданий котельных  по указанным выше адресам  не имеется, все  необходимые документы, характеризующие объекты, в материалах дела имеются. Данные, характеризующие площадь, подтверждаются сведениями из представленных в дело технических паспортов.

Таким образом, противоречие между ранее зарегистрированными правами и правами, заявленными к  регистрации, отсутствует.

Довод отзыва на апелляционную жалобу о том, что судом не могут учитываться данные документы, поскольку они не были представлены на государственную регистрацию подлежит отклонению, поскольку они являются лишь дополнительными доказательствами по отношению к документам, представленным обществом на государственную регистрацию, в связи с чем то обстоятельство, что названные документы не являлись предметом правовой экспертизы документов, осуществляемой в рамках государственной регистрации, не влияет на вывод апелляционного  суда   об отсутствии оснований для отказа в государственной регистрации.

Заявитель является покупателем спорных объектов недвижимости по договору купли-продажи от 22 января 2007 года № 1/01, последствием заключения которого является переход права собственности к заявителю. Данный договор исполнен сторонами, однако в отсутствие государственной регистрации перехода права у заявителя право собственности возникнуть не может. Указанное свидетельствует о том, что оспариваемые заявителем отказы в государственной регистрации права собственности нарушают законные интересы заявителя в сфере экономической деятельности.

При таких обстоятельствах действия Управления Росреестра по отказу в государственной регистрации права общества на указанный объект недвижимости не могут быть признаны соответствующими нормам действующего законодательства.

Отказ в государственной регистрации права общества на нежилое здание влечёт правовую неопределённость юридического статуса объектов недвижимого имущества и, как следствие, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Учитывая вышеизложенное, действия Управления Росреестра по отказу в государственной регистрации прав общества на объект недвижимости являются незаконными, заявление общества с ограниченной ответственностью «Техносервис» подлежит удовлетворению.

Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.

В соответствии с пунктом 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются, кроме прочего, нарушение или неправильное применение норм материального права.

Проверив законность и обоснованность решения Арбитражного суда Красноярского края от 22 ноября 2012 года в пределах, предусмотренных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Третий арбитражный апелляционный суд в силу пункта 2 статьи 269, пункта 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации пришел к выводу - отменить решение арбитражного суда первой инстанции и принять новое решение об удовлетворении требований.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации  расходы по оплате государственной пошлины  за рассмотрение искового заявления и апелляционной жалобы относятся на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение   Арбитражного суда Красноярского края от 22  ноября 2012 года по делу                    № А33-9420/2012 отменить. Принять по делу новый судебный акт.

Заявление удовлетворить.

Признать незаконным отказ в государственной регистрации права собственности ООО «Техносервис» на  нежилое здание площадью 64,7 кв.м., расположенное по адресу: Красноярский край, г. Енисейск, ул. 40 Лет Октября, 23 «В», кадастровый номер 24:47:000000:0000:01:0550:001238, выраженный в сообщении об отказе в государственной регистрации от 04.04.2012 №24-24-09/004/2012-15, обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации,