Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.06.2008 по делу n А33-12266/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«20» июня 2008 г.

Дело №

А33-12266/2007-03АП-1401/2008

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена «20» июня 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен          «20» июня 2008 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Гуровой Т.С.,

судей: Магда О.В., Радзиховской В.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Шкреба К.В.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Фогест» (истца) – Митряшиной Е.М., представителя по доверенности от 1 октября 2007 года;

от закрытого акционерного общества «Семейно-развлекательный комплекс «Кинопарк «Пикра» (ответчика) – Кастиной Н.С., представителя по доверенности  от 7 сентября 2007 года,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - закрытого акционерного общества «Семейно-развлекательный комплекс «Кинопарк «Пикра» (г. Красноярск)

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «14» апреля 2008 года по делу № А33-12266/2007, принятое судьей Бычковой Л.К.,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Фогест» (далее по тексту также истец) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к закрытому акционерному обществу «Семейно-развлекательный комплекс «Кинопарк «Пикра» (далее также ответчик) о взыскании 135 063 руб. задолженности в виде сбереженной платы за пользование земельным участком в марте 2006 года, 15 007 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 22 октября 2007 года в порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истец увеличил сумму исковых требований до 5 278 452 руб., из которых 5 096 036 руб. составляют размер неосновательно сбереженной платы за 8 месяцев 2006 года (май-декабрь), 12 месяцев 2007 года  и 2 месяца 2008 года (январь-февраль) за пользование принадлежащим истцу земельным участком, расположенным по адресу: г. Красноярск, ул. Перенсона, 29, кадастровый номер 24:50:0300246:0056; 182 416 руб. – проценты за пользование чужими денежными средствами. Спор рассматривался судом с учетом произведенных изменений.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 14 апреля 2008 года исковые требования удовлетворены. С закрытого акционерного общества «Семейно-развлекательный комплекс «Кинопарк «Пикра» взыскано в пользу общества с ограниченной ответственностью «Фогест» 5 278 452 руб., в том числе: 5 096 036 руб. неосновательного обогащения, 182 416 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 17 892 руб. 26 коп. государственной пошлины. Обществу с ограниченной ответственностью «Фогест» возвращено из федерального бюджета Российской Федерации 1 373 руб. 15 коп. государственной пошлины, излишне уплаченной платежным поручением  № 53 от 13 марта 2008 года.

Не согласившись с данным судебным актом, закрытое акционерное общество «Семейно-развлекательный комплекс «Кинопарк «Пикра» обратилось в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Красноярского края от 14 апреля 2008 года по делу № А33-12266/2007 отменить и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению ответчика, обжалуемое решение незаконно и необоснованно. Вывод суда об отсутствии между истцом и ответчиком арендных отношений в части земельного участка при заключенном договоре аренды здания противоречит обстоятельствам дела и действующему законодательству. Между истцом и ответчиком заключен договор аренды здания № 7564 от 13 марта 2003 года. Срок действия договора установлен до 31 декабря 2023 года. Данный договор не прекращен, не расторгнут и не признан недействительным в установленном порядке. В случае, если земельный участок и расположенное под ним здание принадлежат одному лицу и здание передается в аренду в соответствии со статьей 652 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята таким зданием и необходима для его использования. Абзац 5 пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускает какого либо отчуждения земельного участка, без находящегося на нем здания, строения, сооружения если они принадлежат одному лицу. Таким образом, на основании договора аренды от 13 марта 2003 года ответчик правомерно на праве аренды пользуется земельным участком, расположенным под арендованным зданием и необходимом для его обслуживания. Вопрос арендной платы за пользование земельным участком в соответствии с разъяснением Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации должен решаться с учетом положений пункта 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд первой инстанции определил размер платы за неосновательное обогащение в виде пользования земельным участком без использования хотя бы одного аналога в виде сделки по аренде земельного участка в г. Красноярске. Представленный отчет об оценке не соответствует обязательным требованиям к отчету, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности». В частности в отчете отсутствует балансовая стоимость объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу.

Кроме того, в материалах дела отсутствуют какие-либо доказательства того, что спорный земельный участок был передан ответчику или принят им.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 27 мая 2008 года апелляционная жалоба закрытого акционерного общества «Семейно-развлекательный комплекс «Кинопарк «Пикра» принята к производству, рассмотрение жалобы назначено на 20 июня 2008 года.

В судебное заседание представитель Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, надлежащим образом извещенный о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы (уведомление о вручении почтового отправления № 66000017443186), не прибыл. В силу части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает апелляционную жалобу в отсутствие представителя названного лица.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца отклонил доводы ответчика, считает решение законным и обоснованным. Представил суду письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал на следующее.

Договором аренды здания № 7564 от 13 марта 2003 года, зарегистрированным в установленном порядке, не определено на каком праве предоставлен закрытому акционерному обществу «Семейно-развлекательный комплекс «Кинотеатр Пикра» земельный участок, условие о размере арендной платы за земельный участок, на котором находится арендуемое здание, в договоре не согласовано. Кроме того, дополнениями № 1 и 2 к договору установлено, что в арендную плату по договору плата за пользование земельным участком не включается. Приложения № 3 к договору, на которые ссылается ответчик, не зарегистрированы в установленном законом порядке. В соответствии со статьями 609. 650,651, 433, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации указанные приложения № 3 являются незаключенными.

Ответчик пользуется земельным участком под арендуемым зданием. Указанный вывод подтверждается материалами дела, а именно: договором аренды здания, расположенного на земельном участке по ул. Перенсона, 29 г. Красноярска; приложениями № 3 к договору, подписанному со стороны ответчика, в котором установлено, что земельный участок по адресу: г. Красноярск, ул. Перенсона, 29, площадью 749 кв.м., используется для эксплуатации арендуемого здания; письмом от 10 июля 2006 года № 146/07, отзывом по делу Департамента муниципального имущества и земельных отношений г. Красноярска. Кроме того, данный факт ответчиком не оспаривался. В письменных объяснениях по делу и апелляционной жалобе ответчик подтверждает факт пользования указанным земельным участком, указывая, что пользуется земельным участком на законных основаниях и на основании заключенного договора аренды земельного участка.

При определении размера платы за пользование земельным участком применено допустимое доказательство - заключение эксперта по определению рыночной стоимости права возмездного пользования земельным участком по ул. Перенсона, 29, составленное по результатам судебной экспертизы. При определении рыночной стоимости возмездного права пользования земельным участком экспертом были применены несколько подходов. В материалы дела представлены документы, подтверждающие компетентность эксперта

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

13 марта 2003 года между Департаментом недвижимости администрации г. Красноярска (арендодатель) и закрытым акционерным обществом «Семейно-развлекательный комплекс «Кинопарк «Пикра» (арендатор) подписан договор аренды здания № 7564 (т.1, л.д. 15), в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель обязуется передать арендатору по акту приема-передачи, а арендатор обязуется принять во временное пользование здание, реестровый номер СТР05212 общей площадью 1 308,5 кв.м., в том числе подвальное помещение площадью 363 кв.м. расположенное в г. Красноярске по ул. Перенсона, 29, для использования под семейно-развлекательный комплекс.

Согласно пункту 2.1 договора аренды срок действия договора установлен с 1 февраля 2003 года по 31 декабря 2023 года.

Пунктом 3.1. договора предусмотрено, что за использование указанного здания арендатор обязуется вносить арендную плату в соответствии с прилагаемым расчетом (Приложение № 2) или письменным дополнением о перерасчете арендной платы.

Пунктом 3.2. договора предусмотрено, что арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее10-го числа  текущего месяца на расчетный счет, указанный в Приложении № 2 и Приложении № 3.

Согласно пункту 3.4. договора аренды здания арендная плата подлежит изменению по решению органов местного самоуправления.

В соответствии с расчетом арендной платы, являющимся Приложением № 2 к договору от 13 марта 2003 года № 7564 (т.1, л.д. 29), арендная плата в месяц составляет 69 324 руб. 23 коп. без учета НДС, и, согласно пункту 4 приложения, не включает в себя эксплуатационные расходы на содержание строений, плату за пользование земельным участком.

По акту приема-передачи от 1 февраля 2003 года здание передано арендатору (т.1, л.д. 30).

Приложениями к договору также являются подписанные сторонами поэтажные планы арендуемых помещений с указанием из площадей и целевого использования.

3 июля 2003 года Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Красноярского края произведена государственная регистрация указанной сделки (Договора).

Сторонами подписаны дополнения к договору аренды: дополнение № 1 от 12 февраля 2004 года, дополнение № 2 от 9 февраля 2005 года, № 4 от 23 января 2006 года (т.1, л.д. 33-36), предусматривающие увеличение размера арендной платы. Пунктами 6 указанных дополнений установлено, что арендная плата не включает в себя эксплуатационные расходы на содержание строений, плату за пользование земельным участком.

29 января 2004 года между ответчиком и Департаментом недвижимости администрации города Красноярска подписано приложение № 3 к договору аренды нежилого помещения от 13 марта 2003 года № 7564 (расчет арендной платы за долю земельного участка площадью 654,25 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Перенсона, 29, и используемого для эксплуатации семейно-развлекательного комплекса, т.1, л.д. 31), в соответствии с которым арендная плата назначается с 1 февраля 2003 года, вносится до 10-го числа месяца, за который производится оплата, и на 31 января 2004 года составляет 41 019 руб. 97 коп., в последующем – ежемесячно по 4 028 руб. 76 коп.

9 июня 2005 года стороны подписали приложение № 3 к договору аренды нежилого помещения от 13 марта 2003 года № 7564 (т.1, л.д. 32), согласно которого ежемесячный размер арендной платы с 1 января 2004 года составит 4 431 руб. 76 коп., с 1 февраля 2005 года – 4 875 руб. 10 коп.

Доказательства государственной регистрации  приложений № 3 от 24 января 2004 года и 9 июня 2005 года в материалах дела отсутствуют.

1 февраля 2006 года между обществом с ограниченной ответственностью «Фогест» (покупатель) и Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (продавец) подписаны договоры  купли-продажи  недвижимого имущества № 239 и земельного участка № 82 (т.1, л.д. 39, 44).

По договору купли-продажи земельного участка  от 1 февраля 2006 года № 82 истец приобрел у Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска земельный участок, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Перенсона, 29, кадастровый номер 24:50:03 00 246:0056, общей площадью 749,0 кв.м., в границах, указанных в кадастровом плане земельного участка и являющимся его неотъемлемой частью.

Цена договора и порядок оплаты согласован сторонами в разделе 2 договора.

По договору купли-продажи объекта недвижимости № 239 от 1 февраля 2006 года истец приобрел на аукционе у Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска нежилое здание по адресу г. Красноярск, ул. Перенсона, 29, общей площадью 1 308,50 кв.м, условный номер 24:50:0300246:00:19038.

Согласно пункту 1.3 договора купли-продажи, объект обременен правом аренды по 31 декабря 2023 года в пользу закрытого акционерного общества «Семейно-развлекательный комплекс «Кинопарк «Пикра» на основании договора аренды здания от 13 марта 2003 года № 7564.

Цена и порядок расчета согласован сторонами в разделе 2 договора.

Согласно Свидетельствам о регистрации права серии 24 ЕЗ № 096075, № 297561 (т.1, л.д. 37-38), право собственности общества с ограниченной ответственностью «Фогест» на указанный земельный участок  и нежилое здание зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 22 февраля 2006 года.

11 мая 2006 года между Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска