Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.06.2008 по делу n А33-12266/2007. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

и ответчиком подписано приложение № 3 к договору аренды № 7564 от 13 марта 2003 года с расчетом арендной платы за земельный участок, на котором находится арендуемое ответчиком здание.

Как следует из подготовленной истцом справки по расчетам с ответчиком по невыясненной сумме и представленных платежных поручений, за период с 10 мая 2006 года по 30 октября 2007 года ответчик перечислил истцу 119 559 руб. 20 коп. по платежным поручениям, содержащим в графе «назначение платежа» отметку «аренда земли по договору аренды здания № 7564 от 13.03.2003».

Платежными поручениями от 10 января 2007 года № 1, от 14 мая 2007 года № 64, от 30 октября 2007 года № 163 истец перечислил ответчику денежные средства в сумме 119 559 руб. 20 коп. с указанием в графе «назначение платежа» - «возврат средств в связи с отсутствием соглашения об установлении размера платы за землю по договору № 7564 от 13.03.2003.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Енисей Аудит Оценка» Павловой Т. В. от 5 марта 2008 года (т.2, л.д. 120), вынесенного во исполнение определения Арбитражного суда Красноярского края от 26 ноября 2007 года (т.2, л.д. 84), рыночная стоимость права возмездного пользования земельным участком, расположенным по адресу: г. Красноярск, ул. Перенсона, 29, кадастровый номер 24:50:03 00 246:0056, составляет 3 280 415 руб., округленно до 3 280 000 руб.

На основании изложенного, ссылаясь на то, что не уплаченная ответчиком плата за пользование земельным участком является неосновательным обогащением, истец просит взыскать с последнего 5 096 036 руб. – сумму неосновательно сбереженной платы за пользование земельным участком за май-декабрь 2006 г., январь – декабрь 2007 г. и январь – февраль 2008 г., а также 182 416 руб. – процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленных за период с 1 июня 2006 года по 1 марта 2008 года.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется способами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации и иными законами.

В соответствии с частью 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

При этом, как следует из действующего законодательства, под неосновательным обогащением понимается увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества.

Истец просит взыскать с ответчика неосновательное обогащение в виде сбереженной платы за пользование принадлежащим истцу земельным участком. Рассмотрев материалы дела, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суде первой инстанции о правомерности требований истца в виду следующего.

Согласно Свидетельствам о регистрации права серии 24 ЕЗ № 096075, № 297561, обществу с ограниченной ответственностью «Фогест» принадлежит на праве собственности земельный участок, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Перенсона, 29, кадастровый номер 24:50:03 00 246:0056, общей площадью 749,0 кв.м, и нежилое здание по адресу г. Красноярск, ул. Перенсона, 29, общей площадью 1 308,50 кв.м, условный номер 24:50:0300246:00:19038.

Указанное имущество было приобретено истцом по договорам купли-продажи недвижимого имущества № 239 и земельного участка № 82 от 1 февраля 2006 года, заключенными с Департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска.

Ранее, до заключения указанных договоров купли-продажи от 1 февраля 2006 года, здание с реестровым номером СТР05212, общей площадью 1 308,5 кв.м., в том числе подвальное помещение площадью 363 кв.м, расположенное в г. Красноярске по ул. Перенсона, 29, было передано Департаментом недвижимости администрации г. Красноярска по договору аренды здания от 13 марта 2003 года № 7564 в аренду закрытому акционерному обществу «Семейно-развлекательный комплекс «Кинопарк «Пикра» для использования под семейно-развлекательный комплекс.

Данный договор зарегистрирован в установленном порядке и в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации является заключенным.

В силу статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности  на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Таким образом, в настоящее время общество с ограниченной ответственностью «Фогест» является арендодателем по договору аренды здания от 13 марта 2003 года № 7564. Возникшие между истцом и ответчиком в связи с действием указанного договора аренды правоотношения регулируются, в соответствии со статьей 625 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями параграфов 1, 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно части 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

В силу данной статьи, части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункта 3.1 договора аренды на ответчике лежит обязанность вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно части 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей.

В силу части 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации установленная в договоре аренды здания или сооружения плата за пользование зданием или сооружением включает плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором.

В пункте 3.1. договора аренды сторонами предусмотрено, что за использование указанного в пункте 1.1. договора здания арендатор обязуется вносить арендную плату в соответствии с прилагаемым расчетом (Приложение № 2) или письменным дополнением о перерасчете арендной платы.

В соответствии с расчетом арендной платы, являющимся Приложением № 2 к договору от 13 марта 2003 года № 7564, арендная плата в месяц составляет 69 324 руб. 23 коп. без учета НДС, и, согласно пункту 4 приложения, не включает в себя эксплуатационные расходы на содержание строений, плату за пользование земельным участком.

Таким образом, сторонами договора аренды предусмотрен иной чем в части 2 статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, в соответствии с которым предусмотренная пунктом 3.1 договора арендная плата не включает в себя арендую плату за пользование занимаемым зданием земельным участком.

29 января 2004 года и 9 июня 2005 года между ответчиком и Департаментом недвижимости администрации города Красноярска были подписаны приложения № 3 к договору аренды нежилого помещения от 13 марта 2003 года № 7564, которыми стороны утвердили расчет арендной платы за долю земельного участка площадью 654,25 кв. м, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Перенсона, 29, и используемого для эксплуатации семейно-развлекательного комплекса.

Согласно статьям 131, 164 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что сделки с недвижимостью, в том числе переход, ограничение права собственности, подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими регистрацию прав на недвижимость и сделок с ним.

В силу части 2 статьи 609, части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 2.1 договора аренды срок действия договора установлен с 1 февраля 2003 года по 31 декабря 2023 года.

Таким образом, государственной регистрации подлежал как сам договор аренды здания от 13 марта 2003 года № 7564, так и изменения (дополнения) к нему, которые также считаются заключенными только с момента их регистрации.

Доказательства государственной регистрации названных выше приложений к договору аренды в материалы дела представлены не были, в виду чего данные приложения № 3 не могут быть признаны судом заключенными.

Доказательства заключения иных соглашений, регламентирующих порядок и размер уплаты арендной платы за пользование принадлежащим истцу земельным участком, в материалы дела также не представлены.

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.

Согласно части 1 статьи  432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным лишь в случае, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В виду указанного, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии между истцом и ответчиком договорных отношений по поводу аренды земельного участка, расположенного под арендуемым ответчиком зданием.

Согласно статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В силу части 2 приведенной выше статьи, в случаях, когда арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право аренды земельного участка или предусмотренное договором аренды здания или сооружения иное право на соответствующий земельный участок.

Если договором не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования земельным участком, который занят зданием или сооружением и необходим для его использования в соответствии с его назначением.

Таким образом, в силу статьи 652 Гражданского кодекса Российской Федерации закрытое акционерное общество «Семейно-развлекательный комплекс «Кинопарк «Пикра» вправе пользоваться расположенным под предоставленным ему в аренду зданием земельным участком.

Факт пользования ответчиком земельным участком в периоды с мая по 2006 года по февраль 2008 года, подтвержден материалами дела, поскольку подтвержден сам факт пользование ответчиком переданным ему в аренду по договору от 13 марта 2003 года № 7564 зданием.

Однако, в силу пункта 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Доказательства наличия оснований для использования принадлежащего истцу земельного участка без внесения за это платы ответчиком не представлено. Ответчик неправомерно сберег за счет истца подлежащую сумму платы  за пользование земельным участком.

В ввиду указанного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что между истцом и ответчиком возникли обязательства из неосновательного обогащения, содержанием которого являются право потерпевшего требовать возврата неосновательного обогащения от обогатившегося и обязанность последнего возвратить неосновательно полученное (сбереженное) потерпевшему.

В силу части 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

Поскольку сторонами не согласован размер арендной платы за пользование земельным участком, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о возможности при исчислении заявленной ко взысканию суммы неосновательного обогащения исходить из размера рыночной стоимости права пользования земельным участком.

Данный вывод суда не противоречит пункту 3 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку в соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Согласно заключению эксперта общества с ограниченной ответственностью «Енисей Аудит Оценка» Павловой Т. В. от 5 марта 2008 года, вынесенного во исполнение определения Арбитражного суда Красноярского края от 26 ноября 2007 года, рыночная стоимость права возмездного пользования земельным участком, расположенным по адресу: г. Красноярск, ул. Перенсона, 29, кадастровый номер 24:50:03 00 246:0056, составляет 3 280 415 руб., округленно до 3 280 000 руб., в год.

Суд апелляционной инстанции отклоняет довод ответчика о том, что представленный отчет об оценке не соответствует обязательным требованиям к отчету, установленным статьей 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности».

В соответствии со статьей 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, вправе ходатайствовать о привлечении в качестве экспертов указанных ими лиц или о проведении экспертизы в конкретном экспертном учреждении, заявлять отвод эксперту; ходатайствовать о внесении в определение о назначении экспертизы дополнительных вопросов, поставленных перед экспертом; давать объяснения эксперту; знакомиться с заключением эксперта или сообщением о невозможности дать заключение; ходатайствовать о проведении