Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 26.03.2013 по делу n А69-2463/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с  частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства уполномоченный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества. В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по смыслу закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, возможность выкупа части здания или нежилого помещения, на основе которой может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, не исключается в том случае, если такая часть была предоставлена в аренду.

Из содержания письма департамента от 12.10.2012 № 3792 (т. 1 л.д. 38-39) следует, что основанием отказа заявителю в реализации преимущественного права выкупа спорных помещений послужило то обстоятельство, что спорные помещения не являются обособленными объектами недвижимого имущества, сформированными в порядке кадастрового учета, поэтому они не могут выступать объектами договора купли-продажи.

Из материалов дела следует, что спорные помещения  на дату подачи заявления (11.10.2012), на момент рассмотрения дела в арбитражном суде  и до настоящего момента как самостоятельные объекты недвижимого имущества не сформированы, на кадастровый учет не поставлены. Как следует из материалов дела, в том числе кадастрового паспорта здания от 17.10.2011, объектом кадастрового  учета является нежилое здание общей площадью 606 кв.м, расположенное по адресу Республика Тыва, город Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, д. 29, принадлежащее муниципальному образованию городской округ «Город Кызыл Республики Тыва»  на праве собственности.

Согласно пункту 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ                                    «О государственном кадастре недвижимости» в соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет, в том числе, помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ                                    «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

В соответствии с пунктом 7 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ                                    «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Таким образом, то обстоятельство, что на момент обращения предпринимателя в департамент с заявлением  о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества в собственность арендуемое помещение не было поставлено на кадастровый учет, не является достаточным основанием для отказа в реализации такого права, поскольку правовое значение для вывода о соблюдении арендатором условий приобретения имущества в собственность в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ имеет возможность формирования арендуемой части здания как самостоятельного объекта недвижимости. При этом, суд апелляционной инстанции полагает, что доказать указанные обстоятельства должно лицо, обратившееся с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение таких помещений в собственность.

Из представленного в материалы дела плана-схемы арендуемых помещений, расположенных по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, д. 29 (1 этаж) (т. 2 л.д. 79), следует, что указанное нежилое здание является единым объектом недвижимости, в котором находятся кабинеты, коридоры, тамбур, лестничная клетка, в том числе спорные нежилые помещения № 3 и № 18, которые расположены на первом этаже здания.

В обоснование заявленного требования заявитель ссылается на возможность формирования арендуемой заявителем части здания как самостоятельного объекта недвижимости. В подтверждение возможности обособления спорных нежилых помещений заявитель ссылается на следующие доказательства:

- заключение экспертов от 12.12.2011 № 31/12/12 (т. 1 л.д. 45-57), в котором содержатся выводы по результатам проведения общестроительной экспертизы объекта - нежилых помещений № 6, 8, 12, 13, 14, 15, 16, 17, расположенных по адресу: г.  Кызыл,  улица  Тувинских  добровольцев,  29, на предмет определения возможности обособления и изменения внутренней перепланировки помещений с выделением отдельного входа с учетом строительных норм и правил. В данном заключении отсутствуют выводы относительно спорных помещений № 3 и               № 18, расположенных в указанном здании;

- заключение обследования технического состояния основных строительных конструкций здания по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, д. 29, проведенное научно-испытательной лабораторией научно-производственного центра «Силикат» (т. 1 л.д. 43-44), из которого следует, что проведено комплексное обследование технического состояния строительных конструкций указанного здания. По результатам обследования установлено работоспособное техническое состояние основных конструкций здания.

Каких-либо выводов относительно возможности выделения, в том числе  спорных помещений № 3 и № 18 в качестве самостоятельных объектов недвижимости данное заключение не содержит;

- дополнительное заключение обследования технического состояния основных строительных конструкций здания по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, д. 29, проведенное научно-испытательной лабораторией научно-производственного центра «Силикат» (т. 1 л.д. 140-141), из которого следует, что помещение № 13 обособлено, так как ограничено строительными конструкциями и имеет определенное функциональное назначение; помещения №№ 14, 15, 16, 17, 18, 3, 6, 12 не требуют подведения коммуникаций, имеют другое функциональное назначение, ограничены строительными конструкциями, что позволяет говорить об их изолированности и обособленности. Вместе с тем, данное заключение не содержит выводов о возможности выделения спорных помещений № 3 и № 18 в качестве самостоятельных объектов недвижимости. Факт обособления нежилых помещений строительными конструкциями не свидетельствует о возможности выделения таких помещений в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Таким образом, возможность формирования из спорных помещений  самостоятельных  объектов недвижимости заявителем не доказана.

В подтверждение законности оспариваемого решения и невозможности формирования спорных помещений № 3 и № 18 как самостоятельных объектов недвижимости ответчик ссылается на следующие доказательства:

- заключение Управления архитектуры и градостроительства мэрии г. Кызыла от 27.02.2012 (т. 1 л.д. 95-96, 121-122), в котором указано, что для обособления помещений №№ 6, 8, 12, 13, 14, 15, 16, 17 потребуется изменение планировочной структуры здания путем выделения как отдельный объект каждого помещения, организация проемов в несущих стенах. При превышении нормативного срока эксплуатации здания на 10 лет любые изменения в капитальных несущих стенах может привести к ослаблению конструкций, снижению работоспособности здания в целом;

- кадастровый паспорт от 17.10.2011 здания, расположенного по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, д. 29 (т. 1 л.д. 118-118), из которого следует, что указанное нежилое здание является единым объектом недвижимости площадью 606 кв.м, год ввода в эксплуатацию – 1952 год;

- справку государственного унитарного предприятия Республики Тыва «Бюро технической инвентаризации» от 02.02.2012 № 55 (т. 1 л.д. 120), из которой следует, что указанное здание не имеет обособленных нежилых помещений.

Согласно плану-схеме арендуемого помещения, расположенного по адресу: город Кызыл,             ул. Тувинских добровольцев, 29, спорные нежилые помещения № 3 и № 18 расположены на первом этаже здания, имеют выход в общий коридор первого этажа.

Таким образом, из представленных в материалы дела доказательств следует, что для обособления спорных помещений № 3 и № 18 необходима их перепланировка, которая может привести к ослаблению конструкций, снижению работоспособности здания в целом, что заявителем не опровергнуто соответствующими доказательствами.

Как указывалось ранее, частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена обязанность уполномоченного органа при получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Названной нормой не установлена обязанность уполномоченного органа в случае, если арендуемое помещение не сформировано в самостоятельный объект недвижимости, после получения от арендатора заявления предпринять действия по обособлению путем перепланировки арендуемого помещения, с тем чтобы заинтересованное лицо имело возможность реализовать преимущественное право в отношении образовавшегося в результате перепланировки помещения.

Арендуемые заявителем помещения не являются обособленными, для их обособления необходима перепланировка других помещений здания, которая может привести к ослаблению конструкций, снижению работоспособности здания в целом, поэтому такие помещения не могут являться объектом приватизации в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» органы местного самоуправления вправе утверждать перечни муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Решением Хурала представителей города Кызыла от 29.04.2009 №104 утвержден Перечень муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), в который включено спорное нежилое здание. Решением Хурала представителей города Кызыла от 22.12.2011 №370 нежилое здание включено в План (программу) приватизации муниципального имущества городского округа «Город Кызыл Республики Тыва» на 2012 год и прогноз на 2013-2014 годы и Перечень иного имущества, планируемого к приватизации в 2012-2014 годах.

Однако, решением Хурала представителей города Кызыла от 26.04.2012 № 400 указанное здание исключено из Перечня иного имущества, планируемого к приватизации в 2012-2014 годах. Указанное решение не отменено, в судебном порядке не признано недействующим.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что решением Арбитражного суда Республики Тыва от 25.05.2012 по делу № А69-369/2012, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 30.08.2012 и постановлением суда кассационной инстанции от 04.12.2012, удовлетворены требования департамента к