Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 07.05.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

залогодателю на праве собственности (в отсутствие оформленных прав на землю, при наличии права постоянного бессрочного пользования и др.), однако после заключения договора об ипотеке залогодатель приобрел долю в праве собственности на земельный участок, занимаемый зданием, в котором это помещение находится, то при обращении судом взыскания на здание (нежилое помещение) его реализация осуществляется вместе с земельным участком (долей в праве собственности на земельный участок) под зданием. Однако в такой ситуации, поскольку подлежащий реализации с торгов (аукциона) вместе с заложенным зданием земельный участок не являлся предметом ипотеки, кредитор-залогодержатель не имеет преимущественного права удовлетворения своих требований, обеспеченных ипотекой, из денежной суммы, вырученной от продажи такого земельного участка. Размер этой суммы в общей сумме, вырученной от продажи здания и земельного участка, должен определяться исходя из соотношения начальной продажной цены здания, установленной судом, и начальной продажной цены участка, определенной судебным приставом-исполнителем (информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации   от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке»).

С учетом изложенного, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу   об отсутствии основания для удовлетворения заявления конкурсного управляющего ООО «ПО «Крастяжмаш» об установлении начальной продажной цены принадлежащего должнику земельного участка как залогового имущества по требованиям ООО Управляющая компания «Инвестиции Управление Активами». Кроме того, апелляционная жалоба не содержит доводов относительно указанного вывода суда.

Изучив документы, представленные в материалы дела, выслушав мнение заинтересованных лиц, арбитражный суд первой инстанции обоснованно установил, что разногласия между залоговым кредитором и конкурсным управляющим касаются начальной продажной цены залогового имущества – нежилых помещений по адресу Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, стр. 2: помещение № 6, помещение №2, помещение №5, помещение №3, помещение №1, помещение №4; строение №2.

В материалы дела представлено три отчета об оценке рыночной стоимости имущества ООО ПО «Крастяжмаш»:

- отчет об оценке №14/2012, подготовленный независимым оценщиком ООО «Консалтинговая компания «Базис»;

- отчет №01308, подготовленный независимым оценщиком ООО «Независимая оценка»;

- отчет № ОЦ-119/0213, подготовленный независимым оценщиком ООО «АБФ «ЛИТ-АУДИТ».

Указанными отчетами об оценке определена рыночная стоимость объектов оценки, с заявлением об установлении продажной цены которых обратился конкурсный управляющий.

Согласно отчету № 14/2012 «Об определении рыночной стоимости имущества, принадлежащего ООО ПО «Крастяжмаш» рыночная стоимость объектов недвижимого имущества должника, в том числе расположенных по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, стр. 2 определена в следующем размере: помещения №1 в сумме 13 255 352 рублей, помещения №2 в сумме 12 976 299 рублей, помещение № 3 в сумме 12 195 228 рублей, помещение №4 в сумме 12 675 7841 рублей, помещение №5 в сумме 13 706 129 рублей, помещение № 6 в сумме 13 241 503 рублей; рыночная стоимость права собственности на земельный участок общей площадью 372 245 614 кв.м. – 89 245 614 рублей, строение № 2 - 782 272 090 рублей.

В отчете №01308, подготовленном независимым оценщиком ООО «Независимая оценка» итоговая стоимость объектов оценки установлена в размере 276 031 000 рублей, в том числе: земельный участок общей площадью 372426,07 кв.м. в сумме – 17 132 000 рублей, нежилых помещений по адресу Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, стр. 2: помещение № 6 стоимостью 3 985 000 рублей, помещение № 5 – 4125000 рублей, помещение №4 – 3 815 000 рублей, помещение №3 – 3 670 000 рублей, помещение №2 - 3 905 000 рублей, помещение №1 – 3 989 000 рублей, строение №2 – 235410000 рублей

В отчете № ОЦ-119/0213, подготовленном независимым оценщиком ООО «АБФ «ЛИТ-АУДИТ» итоговая стоимость объектов оценки определена в размере 1 134 000 000 рублей, в том числе: земельный участок общей площадью 372426,07 кв.м. в сумме 183 830 000 рублей, нежилых помещений по адресу Красноярский край, Емельяновский район, 20 км. Енисейского тракта, стр. 2: помещение № 6 стоимостью 14 624 377 рублей, помещение № 4 –13 999 573 рублей, помещение №2 – 14 331 476 рублей, помещение №5 – 15 137 526 рублей, помещение №3 – 13 468 835 рублей, помещение №1 – 14 369 672 рублей, строение №2 – 863968540 рублей

Таким образом, в представленных заключениях имеются значительные расхождения в оценке стоимости указанных объектов.

Согласно пункту 1 статьи 350 Гражданского кодекса Российской Федерации реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Согласно абзацу 3 пункта 5 статьи 18.1, пунктом 4 статьи 138 Закона о банкротстве начальная продажная цена предмета залога определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о залоге.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 54 Федерального закона от 16.07.1998    №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации.

Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора – самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно положениям статей 2, 126, 129, 139, 142 Закона о банкротстве основной задачей конкурсного производства является реализация конкурсной массы должника для целей наиболее полного и соразмерного удовлетворения требований кредиторов.

Основным правом кредиторов в деле о банкротстве является право на получение имущественного удовлетворения их требований к должнику. Установление более высокой (также как и наиболее низкой) начальной цены не гарантирует получения максимальной выручки от реализации имущества и арбитражный суд, устанавливая начальную цену продажи заложенного имущества, исходит из совокупности представленных в материалы дела доказательств.

Оценив имеющиеся в деле доказательства, в том числе представленные отчеты оценщиков, в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом арбитражного суда первой инстанции о необходимости установления начальной цены продажи имущества должника, находящегося в залоге у  ООО «Управляющая компания «Инвестиции Управление Активами», в размере 80% рыночной стоимости имущества, определенной в заключении эксперта №ОЦ-119/0213, а именно:

- нежилое помещение, общая площадь 1912,30 кв.м, расположенное по адресу Красноярский край, Емельяновский район, 20 км Енисейского тракта, строение 2, пом.6 на 3 этаже; кадастровый №: 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20006 – 11 699 501 руб. 60 коп. (без учета НДС);

- нежилое помещение, общая площадь 1979,4 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край, - Емельяновский район, 20 км Енисейского тракта, строение 2. пом.5 на 3 этаже; кадастровый №: 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20005 – 12 110 020 руб. 80 коп. (без учета НДС);

- нежилое помещение, общая площадь 1830,6 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км Енисейского тракта, строение 2. пом.4 на 2 этаже; кадастровый №: 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20004 - 11 199 658 руб.40 коп. (без учета НДС);

- нежилое помещение, общая площадь 1761,20 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км Енисейского тракта, строение 2. пом.3 на 2 этаже; кадастровый №: 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20003 – 10 775 068 руб. (без учета НДС);

- нежилое помещение, общая площадь 1874,0 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км Енисейского тракта, строение 2, пом.2 на 1 этаже; кадастровый №: 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20002 – 11 465 180 руб. 80 коп. (без учета НДС);

- нежилое помещение, общая площадь 1914,30 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край, Емельяновский район, 20 км Енисейского тракта, строение 2, пом.1 на 1 этаже; кадастровый №: 24:11:260104:0065:04:214:002:000436710:0001:20001 – 11 711 737 руб. 60 коп. (без учета НДС);

- нежилое здание, общая площадь 112 973,50 кв.м, расположенное по адресу: Красноярский край. Емельяновский район, 20 км Енисейского тракта, строение 2; кадастровый №:24:11:000000:0000:04:214:002:000436710:0002 – 691 174 832 руб. (без учета НДС);

Указанная цена является сбалансированной с учетом всех представленных в материалы дела отчетов об оценке, отвечает целям конкурсного производства при реализации имущества должника (поступление максимальной выручки без необоснованного затягивания процедуры банкротства).

Арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что не имеется оснований подвергать сомнению правильность и обоснованность отчетов об оценке стоимости недвижимого имущества, представленных в материалы дела конкурсным управляющим и кредиторами.

В соответствии со статьей 20 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» требования к порядку проведения оценки и осуществления оценочной деятельности определяются стандартами оценочной деятельности.

Согласно пункту 20 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256 (далее - Стандарт), оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. При этом оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

В соответствии с подпунктом "в" пункта 18 Стандарта оценщик осуществляет сбор и анализ информации, существенной для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки.

В силу пункта 19 ФСО №1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности. При этом, информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки. Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения. Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Доказательств недостоверности или недостаточности информации, использованной оценщиками при оценке, не представлено.

Какие-либо доводы о нарушении требований федерального законодательства, в том числе, в области оценочной деятельности, ни залоговым кредитором, ни конкурсным управляющим, ни иными участвующими в деле лицами, не приведены.

При исследовании в судебном заседании представленных отчетов об оценке фактов нарушения требований нормативно-правовых актов судами первой и апелляционной инстанций не установлено.

Само по себе наличие нескольких отчетов об оценке имущества должника не опровергает итоговые величины, определенные в таких отчетах. Напротив, пока не доказано иное, итоговая величина, определенная в отчете независимого оценщика является достоверной.

С учетом изложенного, сд первой инстанции пришел к правомерному выводу, что поскольку доказательства недостоверности отчетов лицами, участвующим в деле не приведены, основания для отклонения какой-либо из итоговых величин у суда отсутствуют.

Кроме того,  учитывая наличие разногласий между кредитором и конкурсным управляющим, наличие 3 отчетов об оценке заложенного имущества, в которых оценочная стоимость существенно отличается, лица, участвующие в деле, в соответствии с частью 1 статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, вправе были заявить ходатайство о проведении  экспертизы.

Как разъяснено в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 20.12.2006 N 66 "О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе", если экспертиза в силу Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации могла быть назначена по ходатайству или с согласия участвующих в деле лиц, однако такое ходатайство не поступило или согласие не было получено, оценка требований и возражений сторон осуществляется судом с учетом положений статьи 65 Кодекса о бремени доказывания исходя из принципа состязательности, согласно которому риск наступления последствий несовершения соответствующих процессуальных действий несут лица, участвующие в деле (часть 2 статьи 9 Кодекса).

Таким образом, поскольку ходатайство о проведении судебной экспертизы оценки рыночной стоимости залогового имущества сторонами в суде первой инстанции не заявлялось, арбитражный суд первой инстанции правомерно рассмотрел вопрос об утверждении начальной продажной цены залогового имущества, исходя из имеющихся в материалах дела документов.

Учитывая  возможность снижения начальной   цены продажи  имущества,   довод  заявителя  апелляционной  жалобы   о  том, что  определенная    судом  начальная   продажная   стоимость заложенного  имущества   затруднит  его  продажу, является   предположением  и   подлежит  отклонению.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд полагает, что иные доводы апелляционной жалобы не могут быть положены в основу отмены обжалуемого определения арбитражного суда, поскольку при разрешении возникших разногласий суд первой инстанции не допустил нарушений норм материального и процессуального права и правильно исходил из цели конкурсного производства в интересах