Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 12.05.2013 по делу n А74-3658/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

показатель, определяющий стоимость 1 квадратного метра нежилой площади в формуле ставки арендной платы (пункты 7.2, 7.4, 7.4.1).

Комитет направил в адрес ИП Жуковой Т.Н. дополнительное соглашение от 01.01.2009, согласно которому предпринимателю предлагалось внести изменения в договор от 01.04.2002          № 341, в частности, пункт 4.3 договора изложить в следующей редакции: «Арендная плата подлежит ежегодному изменению в случае изменения соответствующих нормативных величин, на основании которых исчисляется арендная плата. Изменение арендной платы в период действия договора не требует его переоформления. В случае изменения арендной платы арендатору направляется соответствующее уведомление». Пункт 4.4. изложить в следующей редакции: «Арендная плата установлена Арендодателем в соответствии с Положением о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности, утвержденным представительным органом муниципального образования. Размер арендной платы на 2009 год составляет 119 659 рублей        96 копеек без учета НДС. Расчет арендной платы является неотъемлемой частью договора (приложение № 2)». В пункте 12 названного дополнительного соглашения установлено, что оно подлежит обязательной регистрации в Управлении Федеральной регистрационной службы.

Доказательств направления дополнительного соглашения в адрес предпринимателя Комитет не представил, в связи с чем, дата направления судом не установлена; по утверждению представителя Комитета, это произошло в январе 2009 года, предприниматель поясняет, что документ получила значительно позже - в апреле 2009 года.

Из представленной в материалы дела копии дополнительного соглашения от 01.01.2009 (т. 1, л.д. 91) следует, что указанное дополнительное соглашение содержит подписи и печати сторон. Из пояснений предпринимателя следует, что она, получив дополнительное соглашение и не согласившись с его условиями, подготовила возражения, приложила к ним ксерокопии дополнительного соглашения и приложения к нему, заверив их своей печатью и подписью, и направила в Комитет.

Согласно входящему штампу возражения к дополнительному соглашению были получены Комитетом 17.04.2009. Тот факт, что подписанная ксерокопия дополнительного соглашения поступила в Комитет вместе с возражениями, подтвержден в ходе судебного разбирательства представителем Комитета.

О несогласии с изменением договора аренды свидетельствует и последующая переписка предпринимателя с Комитетом, а также обращение предпринимателя по данному поводу к Главе администрации города Черногорска, в прокуратуру города Черногорска и к прокурору Республики Хакасия (ответ Комитета от 03.06.2009 на обращение предпринимателя, письмо главе администрации г. Черногорска, прокурору г. Черногорска и в Комитет от 31.12.2010, письмо от 25.02.2011, письмо в Комитет от 27.05.2011, письмо в Комитет от 21.01.2012, заявление в прокуратуру Республики Хакасия от 29.03.2011). Факт неподписания дополнительного соглашения отражен в представлении прокурора г. Черногорска от 12.04.2011 об устранении нарушений гражданского законодательства, направленного в адрес руководителя Комитета. Кроме того, как следует из письма Комитета в адрес прокурора г. Черногорска от 08.04.2011 № 465, Комитет в указанном периоде также считал дополнительное соглашение неподписанным.

Вместе с тем, уведомлением от 23.12.2009 № 27 Комитет сообщил предпринимателю о том, что размер арендной платы на 2010 год составляет 139 206 рублей 26 копеек без НДС или               11 600 рублей 52 копейки в месяц. Указанное уведомление получено предпринимателем 21.01.2010, о чем свидетельствует почтовое уведомление от 28.12.2009. Уведомлением от 24.12.2010 № 1126 Комитет сообщил предпринимателю о том, что размер арендной платы на 2011 год составляет 175 656 рублей 62 копейки без НДС или 14 638 рублей 05 копеек в месяц. Указанное уведомление вручено предпринимателю 30.12.2010.

Решением Совета депутатов г. Черногорска от 21.02.2011 № 11 утверждено в новой редакции Положение о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Черногорска, согласно которому формула расчета арендной платы за аренду нежилых помещений (пункт 5.4.1) осталась прежней.

Из пояснений Комитета следует, что уведомление об увеличении арендной платы на 2012 год до 16 967 рублей 34 копеек в месяц в связи с изменением расчетного показателя - средней инвентаризационной стоимости нежилой площади по г. Черногорску также было направлено предпринимателю, однако, доказательства направления у Комитета отсутствуют. Предприниматель факт получения уведомления не отрицает.

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что дополнительное соглашение от 01.01.2009 не было заключено сторонами в силу следующего.

В силу части 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

В соответствии со статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

В силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме (часть 1). Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (часть 2).

Согласно части 1статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

В информационных письмах Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указано, что дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы к договору аренды помещения, подлежащего в силу закона государственной регистрации, также должно быть зарегистрировано, в противном случае оно не может быть признано заключенным.

Как верно установлено судом первой инстанции, договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке, вместе с тем государственная регистрация дополнительного соглашения от 01.01.2009 не была произведена, в связи с чем, дополнительное соглашение считается незаключенным и не влечет юридически значимых последствий.

Действия арендатора по внесению арендной платы в ином размере, предъявляемом Комитетом, сами по себе не свидетельствуют о согласии с изменением арендной платы и не могут квалифицироваться как конклюдентные действия, направленные на изменение условий договора аренды.

Суд первой инстанции обоснованно отклонил довод Комитета о наличии у предпринимателя безусловной обязанности вносить арендную плату за пользование помещением в соответствии с расчетом Комитета, в силу требований нормативного акта органа местного самоуправления.

Как следует из обстоятельств дела, предложение Комитета заключить дополнительное соглашение от 01.01.2009 к договору аренды от 01.04.2002 было вызвано очередным изменением механизма (методики, расчетной формулы) расчета арендной платы в связи с утверждением Советом депутатов г. Черногорска нового Положения о порядке сдачи в аренду муниципальной собственности города Черногорска (решение Совета депутатов г. Черногорска от 11.12.2008               № 97).

В соответствии с указанным Положением (п.7.4.) изменилась формула расчета арендной платы за нежилые помещения, в частности, в формулу введен расчетный показатель С (средняя стоимость 1 кв.м нежилой площади по г. Черногорску (определяемая ГУП РХ «Управление технической инвентаризации») вместо ранее используемого расчетного показателя С (стоимости строительства 1 кв.м, определяемой постановлением Правительства Республики Хакасия) в формуле, приведенной в ранее действовавшем Положении о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Черногорска, утвержденном решением Совета депутатов              г. Черногорска от 17.06.2004 № 42.

В силу согласованного сторонами условия о порядке изменения арендной платы (пункта 4.3. договора аренды от 01.04.2002) изменение размера арендной платы в результате изменения механизма ее исчисления органом местного самоуправления, не является случаем, когда такое изменение может производиться в одностороннем порядке Комитетом.

В связи с отсутствием заключенного сторонами дополнительного соглашения об изменении размера арендной платы, принятие Советом депутатов города Черногорска решения об утверждении нового Положения о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности г. Черногорска само по себе не может повлечь автоматического пересмотра способа расчёта размера арендных платежей, предусмотренных договором.

Ввиду обязательного характера данного нормативного акта размер арендных платежей определяется в соответствии с его положениями, а стороны не лишены права требовать друг от друга внесения в заключенный ими договор аренды изменений, обусловленных изменением законодательства.

При рассмотрении настоящего дела, судом первой инстанции установлено, что Комитет не обращался в Арбитражный суд Республики Хакасия с требованием о понуждении предпринимателя заключить дополнительное соглашение, кроме того, Комитет не обращался в арбитражный суд с заявлением о взыскании с предпринимателя задолженности по арендной плате.

Учитывая вышеизложенное, суд апелляционной инстанции считает, что Комитет не доказал факт наличия задолженности у предпринимателя по арендной плате по договору аренды от 01.04.2002 № 341, в связи с чем ссылка на несоблюдение предпринимателем условий, при которых ему предоставляется право преимущественного выкупа спорного помещения, является несостоятельной. Иных обстоятельств, препятствующих приватизации спорного помещения, Комитетом в оспариваемом отказе, изложенном в письме от 04.05.2012 № 523, не указано.

На основании вышеизложенного, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что у Комитета отсутствовали законные основания для отказа заявителю в выкупе арендуемого им нежилого помещения.

При изложенных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что, согласно статье 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 28 ноября 2012 года по делу № А74-3658/2012 следует оставить без изменения, апелляционную жалобу Комитета - без удовлетворения.

Поскольку решение суда первой инстанции оставлено без изменения, а в удовлетворении апелляционной жалобы отказано, следовательно, судебные расходы по оплате государственной пошлины подлежат отнесению на ответчика (Комитет по управлению имуществом г. Черногорска). Однако, при подаче апелляционной жалобы Комитет на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобожден от уплаты государственной пошлины. Таким образом, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не понесены, следовательно, не подлежат распределению.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Хакасия от 28 ноября 2012 года по делу                   № А74-3658/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.А. Иванцова

Судьи:

Г.Н. Борисов

Н.А. Морозова