Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.05.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

договора).

В силу пункта 2.3 договора аренды арендная плата вносится ежемесячно не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца, единовременно в твердом денежном выражении. НДС уплачивается арендатором самостоятельно в порядке, установленном законодательством.

В силу пункта 4.2 договора за неуплату арендатором платежей в срок, установленный договором, начисляется пеня в размере 0,1 % с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Согласно пункту 5.1 договора  аренды изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по взаимному согласию сторон (за исключением пунктов 5.2 и 5.4 договора). Предложения по изменению условий договора рассматриваются сторонами в 20-дневный срок и оформляются дополнительным соглашением, являющимся неотъемлемой частью договора.

В силу пункта 5.2 договора, в редакции дополнительного соглашения к договору от  30 марта 2006 года № 1 (т.1, л.д. 32), условия договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено правовым актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное.

Размер арендной платы может быть также изменен по заявлению арендатора согласно пункту 3.3.2 договора и арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра или в связи с рыночной оценкой размера арендной платы с момента, указанного в письменном уведомлении об этом арендатора. Арендная плата не может меняться арендодателем, за исключением изменения согласно пункту 3.3.2, чаще одного раза в год.

1 декабря 2004 года федеральное государственное образовательное учреждение дополнительного профессионального образования специалистов «Красноярский институт переподготовки кадров агропромышленного комплекса» по акту приема-передачи передало, а истец принял нежилые комнаты в здании, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Свободный, 70 (т.1, л.д. 147).

Дополнительным соглашением от 30 марта 2006 года № 1 к договору аренды от 7 декабря 2004 года № 523 (т.1, л.д. 32) стороны определили, что с 1 января 2006 года за аренду нежилых помещений арендатор уплачивает арендную плату в размере 1288 рублей 80 копеек за 1 кв.м. в год по торговой площади (пункт 4 соглашения).

Дополнительным соглашением от 30 апреля 2007 года № 5 к договору аренды от 7 декабря 2004 года № 523 (т.1, л.д. 25), срок действия договора установлен по 1 июня 2012 года. Пунктом 2 соглашения на арендатора возложена обязанность по осуществлению государственной регистрации договора аренды и всех дополнительных соглашений и изменений к нему, в том числе о расторжении договора.

Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 20 февраля 2012 года № 01/020/2012-353 (т.1, л.д. 34), договор аренды от 7 декабря 2004 года № 523, а  также дополнительные соглашения к нему от 30 марта 2006 года № 1, от 25 апреля 2007 года № 3 и № 4 и от 30 апреля 2007 года № 5 зарегистрированы сторонами.

Дополнительным соглашением от 11 января 2007 года № 2 к договору аренды от 7 декабря 2004 года № 523 (т.1, л.д. 30) стороны установили с 1 января 2007 года арендную плату цокольного этажа а размере -912 рублей за 1 кв.м. в год, арендную плату помещения №1 в размере – 2 796 рулей кв.м. в год, арендную плату помещения №3 в размере – 2580 рублей кв.м. в год без учета НДС. Расчет арендной платы приведен в приложении №1 к соглашению, действующему с 1 января 2007 года. Пункт 5.2 договора изложен в  следующей  редакции:  «условия договора, как в части изменения ставки арендной платы, так и в иных случаях, изменяются в одностороннем порядке независимо от уведомления арендатора, в случаях, если это изменение обусловлено правовым актом Российской Федерации, Красноярского края с момента вступления его в силу, если самим актом не предусмотрено иное.

Размер арендной платы может быть также изменен по заявлению арендатор согласно пункту 3.3.2 договора и арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением базовой стоимости строительства одного квадратного метра и в связи с рыночной оценкой размера арендной платы с момента, указанного в  письменном уведомлении об этом арендатора. Арендная плата не может меняться арендодателем, за исключением изменения согласно пункту 3.3.2, чаще одного раза в год».

Согласно Уставу федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования «Красноярский государственный аграрный университет», принятому 19 ноября 2010 года (т.1, лд.. 125), ответчик является правопреемником федерального государственного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования специалистов «Красноярский институт переподготовки кадров агропромышленного комплекса» в  связи с присоединением последнего на основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 15 марта 2007 года № 287-р и Приказа Министерства сельского хозяйства Российской Федерации от 27 апреля 2007 года № 222 «О реорганизации ФГОУ ВПО «Красноярский государственный аграрный университет»

11 августа 2008 года между Территориальным управлением Министерства имущественных отношений Российской Федерации по Красноярскому краю (арендодатель),  федеральным государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Красноярский государственный аграрный университет» (организация) и индивидуальным предпринимателем Гуменным Н.Я. (арендатор) к договору аренды от 7 декабря 2004 года  № 523 подписано дополнительное соглашение № 6 (т.2, л.д. 4), согласно которому арендодателем по договору аренды является федеральное государственное образовательное учреждение высшего профессионального образования «Красноярский государственный аграрный университет».

1 июня 2009 года между федеральным государственным образовательным учреждением высшего профессионального образования «Красноярский государственный аграрный университет» (организация) и индивидуальным предпринимателем Гуменным Н.Я. (арендатор) подписано к договору аренды от 7 декабря 2004 года № 523 дополнительное соглашение (т.1, л.д. 37), согласно которому в соответствии с заключением о согласовании отчетов об определении рыночной цены годовой арендной платы, арендная плата с 1 июля 2009 года за арендуемое имущество составляет 58 473 рублей в месяц без учета НДС, НДС составляет 10 525 рублей 14 копеек, общая сумма арендной платы в месяц составляет 68 998 рублей 14 копеек.

7 февраля 2012 года к договору аренды от 7 декабря 2004 года № 523 подписано дополнительное соглашение (т.1, л.д. 40), согласно которому в связи с мотивированным мнением на отчёт от 22-08.08.2001г. «по оценке имущественного права пользования (стоимости ставки  арендной платы за один квадратный метр) нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Красноярск, пр. Свободный, 70, с 1 марта 2012 года арендная плата установлена в сумме 41 245 рублей в месяц без учета НДС. НДС составляет 7 424 рубля 10 копеек, общая сумма арендной платы в месяц составляет 48 669 рублей 10  копеек.

5 мая 2012 года между сторонами подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 7 декабря 2004 года № 523, согласно которому договор аренды расторгнут с 5 мая 2012 года (т.2, л.д. 39). В связи с расторжением договора аренды от 7 декабря 2004 года № 523 арендатор передал арендодателю помещение №№2,3,4,5,6,7,8,13 и часть нежилой комнаты на цокольном этаже площадью 113,0 кв.м., расположенные по адресу: г. Красноярск, пр. Свободный, 70, что подтверждается актом сдачи-приемки нежилых помещений (т.2, л.д. 40).

Истец, ссылаясь на неправомерное удержание ответчиком излишне внесенной арендной платы с 1 июля 2009 года по 5 мая 2011 года по договору аренды от 7 декабря 2004 года № 523 в размере 926 106 рублей 48 копеек, обратился в суд с требованиями о взыскании с ответчика неосновательного обогащения.

Ссылаясь на то, что на момент окончания действия договора аренды от 7 декабря 2004 года  № 523 за арендатором числился долг, ответчик по первоначальному иску заявил встречное требование о взыскании с индивидуального предпринимателя Гуменного Н.Я. 203 351 рубль 72 копейки задолженности по арендной плате по договору аренды от 7 декабря 2004 года № 523 и 22 999 рублей 70  копеек пени, рассчитанной исходя из 0,1 % от суммы задолженности за каждый месяц.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

В соответствии со статьей 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из данной нормы следует, что содержанием обязательства из неосновательного обогащения являются право потерпевшего требовать возврата неосновательного обогащения от обогатившегося и обязанность последнего возвратить неосновательно полученное (сбереженное) потерпевшему. Следовательно, основанием для возникновения обязательства из неосновательного обогащения является сам факт обогащения лица за счет иного лица без легитимирующего это юридического факта.

В соответствии с действующим гражданским законодательством, под обогащением понимается увеличение стоимости собственного имущества приобретателя, присоединение к нему новых ценностей (приобретение имущества) или сохранение того имущества, которое по всем законным основаниям неминуемо должно было выйти из состава его имущества (сбережение имущества).

Неосновательное обогащение в форме приобретения имущества представляет собой завладение лицом вещью и получение в связи с этим имущественной выгоды.

Сбережение имущества может состоять в улучшении принадлежащего истцу имущества, влекущем увеличение его стоимости, полном или частичном освобождении лица от имущественной обязанности перед другим лицом, либо получении выгод от пользования  чужим имуществом, выполнения работ либо оказания услуг другим лицом.

В рамках настоящего дела стороны не оспаривают то обстоятельство, что между истцом и ответчиком как правопреемником федерального государственного образовательного учреждения дополнительного профессионального образования специалистов «Красноярский институт переподготовки кадров агропромышленного комплекса» был заключен договор аренды от 7 декабря 2004 года № 523, согласно 1.1 которого (в редакции дополнительных соглашений к договору от 30 марта 2006 года № 1, от 25 апреля 2007 года № 3 и от 25 апреля 2007 года № 4, арендодатель передал, а арендатор принял в аренду нежилые комнаты №№ 2,3,4,5,6,7,8,13 и часть нежилой комнаты № 9 на цокольном этаже площадью  113,0 кв.м., нежилые комнаты № 5,6 на 1 этаже площадью 47,2 кв.м. в здании (лит.Б1,Б2,Б3) федеральной собственности, расположенном по адресу: г. Красноярск, пр. Свободный, 70, для использования под ветеринарную клинику.

Оценив условия данного договора и принимая во внимание факт его государственной  регистрации, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что между истцом и ответчиком был заключен договор аренды, отношения  которого регламентированы  главой  34 Гражданского кодекса Российской Федерации

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Согласно представленным в материалы дела дополнительным соглашениям, стороны неоднократно изменяли размер арендной платы по договору аренды от 7 декабря 2004 года № 523, в частности  дополнительным соглашением от 1 июня 2009 года арендная  плата с 1 июля 2009 года была  установлена в  размере 58 473 рублей в месяц без учета НДС (НДС составляет 10 525 рублей 14 копеек), а дополнительным соглашением от 7 февраля 2012 года арендная плата установлена с 1 марта 2012 года установлена в сумме 41 245 рублей в месяц без учета НДС (НДС составляет 7 424 рубля 10 копеек).

Сторонами не оспаривается то обстоятельство, что несмотря на отсутствие государственной регистрации названных дополнительных соглашений, истец, подписавший их, исполнял обязательства по внесению арендных платежей в установленном соглашениями размере, в связи с чем  и числил на стороне ответчика неосновательное обогащение.

Принимая во внимание факт подписания истцом дополнительных соглашений от 1 июня 2009 года и 7 февраля 2012 года к договору аренды от 7 декабря 2004 года № 523, суд апелляционной инстанции признает ошибочными выводы суда первой инстанции о том, что в отсутствие их государственной регистрации размер арендной платы сторонами изменен не был и ответчик не вправе был принимать арендные платежи в установленных ими размере.

В силу пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Согласно тексту дополнительных соглашений от 1 июня 2009 года и 7 февраля 2012 года к договору аренды от 7 декабря 2004 года № 523 изменение арендных платежей было произведено сторонами в связи определением  рыночной цены годовой арендной платы.

В силу пункта 5.2 договора аренды от 7 декабря 2004 года № 523, в редакции дополнительного соглашения к договору от 30 марта 2006 года № 1, зарегистрированного в установленном порядке согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое