Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.05.2013 по делу n А69-2925/2012. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с  частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства уполномоченный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества. В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Согласно пункту 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по смыслу закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, возможность выкупа части здания или нежилого помещения, на основе которой может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, не исключается в том случае, если такая часть была предоставлена в аренду.

Из содержания письма департамента от 27.11.2012 № 4561 (л.д. 26-28) следует, что основанием отказа заявителю в реализации преимущественного права выкупа спорного помещения послужило то обстоятельство, что помещение № 6 не является обособленным объектом недвижимого имущества, сформированными в порядке кадастрового учета, поэтому оно не может выступать объектом договора купли-продажи. С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции считает необоснованным вывод суда первой инстанции о том, что оспариваемое решение не соответствует пункту 4 части 1 статьи 10 Федерального закона от 02.05.2006 № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращений граждан Российской Федерации», в соответствии с которым орган местного самоуправления дает письменный ответ по существу поставленных в обращении вопросов, за исключением случаев, указанных в статье 11 настоящего Федерального закона. При этом, указание  в оспариваемом письме на просьбу освободить спорное помещение в добровольном порядке не нарушает прав и законных интересов предпринимателя с учетом следующего.

Из материалов дела следует, что спорное помещение на дату подачи заявления, на момент рассмотрения дела в арбитражном суде и до настоящего момента как самостоятельный объект недвижимого имущества не сформировано, на кадастровый учет не поставлено. Как следует из материалов дела, в том числе кадастрового паспорта здания от 17.10.2011, объектом кадастрового учета является нежилое здание общей площадью 606 кв.м, расположенное по адресу Республика Тыва, город Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, д. 29, принадлежащее муниципальному образованию городской округ «Город Кызыл Республики Тыва» на праве собственности.

Согласно пункту 5 статьи 1 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ                                    «О государственном кадастре недвижимости» в соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет, в том числе, помещений.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ                                    «О государственном кадастре недвижимости» кадастровый учет осуществляется в связи с образованием или созданием объекта недвижимости, прекращением его существования либо изменением уникальных характеристик объекта недвижимости или любых указанных в пунктах 7 - 21 части 2 статьи 7 настоящего Федерального закона сведений об объекте недвижимости.

В соответствии с пунктом 7 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ                                    «О государственном кадастре недвижимости» орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Таким образом, то обстоятельство, что на момент обращения предпринимателя в департамент с заявлением  о реализации преимущественного права на приобретение муниципального имущества в собственность арендуемое помещение не было поставлено на кадастровый учет, не является достаточным основанием для отказа в реализации такого права, поскольку правовое значение для вывода о соблюдении арендатором условий приобретения имущества в собственность в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ имеет возможность формирования арендуемой части здания как самостоятельного объекта недвижимости. При этом, суд апелляционной инстанции полагает, что доказать указанные обстоятельства должно лицо, обратившееся с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение такого помещения в собственность.

Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта, плана-схемы арендуемых помещений, расположенных по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, д. 29 (1 этаж) (л.д. 31), следует, что указанное нежилое здание является единым объектом недвижимости, в котором находятся кабинеты, коридоры, тамбур, лестничная клетка, в том числе нежилое помещение № 6, которое расположено на первом этаже здания.

В обоснование заявленного требования заявитель ссылается на возможность формирования арендуемой заявителем части здания как самостоятельного объекта недвижимости. В подтверждение возможности обособления спорных нежилых помещений заявитель ссылается на следующие доказательства:

- заключение экспертов от 12.12.2011 № 31/12/12 (т. 1 л.д. 37-46), согласно которому проведение обособления помещений №№ 6, 8, 12, 13, 14, 15, 16, 17 возможно исходя из планировочной системы зданий и градостроительной ситуации территории, путем минимальной перепланировки;

- заключение обследования технического состояния основных строительных конструкций здания по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, д. 29, проведенное научно-испытательной лабораторией научно-производственного центра «Силикат» (т. 1 л.д. 57-58), из которого следует, что проведено комплексное обследование технического состояния строительных конструкций указанного здания. По результатам обследования установлено работоспособное техническое состояние основных конструкций здания, в том числе спорное помещение № 6 ограничено строительными конструкциями, изолировано и обособлено. Каких-либо выводов относительно возможности выделения, в том числе спорного помещения № 6 в качестве самостоятельного объекта недвижимости данное заключение не содержит;

- дополнительное заключение обследования технического состояния основных строительных конструкций здания по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, д. 29, проведенное научно-испытательной лабораторией научно-производственного центра «Силикат» (т. 1 л.д. 127), из которого следует, что помещение № 6 обособлено, так как ограничено строительными конструкциями и имеет определенное функциональное назначение; помещения №№ 14, 15, 16, 17, 18, 3, 6, 12 не требуют подведения коммуникаций, имеют другое функциональное назначение, ограничены строительными конструкциями, что позволяет говорить об их изолированности и обособленности. Вместе с тем, данное заключение не содержит выводов о возможности выделения спорного помещения № 6 в качестве самостоятельного объекта недвижимости. Факт обособления нежилых помещений строительными конструкциями не свидетельствует о возможности выделения таких помещений в качестве самостоятельных объектов недвижимости.

Таким образом, возможность формирования из спорных помещений  самостоятельных  объектов недвижимости указанными доказательствами не подтверждается и заявителем не доказана.

В подтверждение законности оспариваемого решения и невозможности формирования спорного помещения № 6 как самостоятельного объекта недвижимости ответчик ссылается на следующие доказательства:

- заключение Управления архитектуры и градостроительства мэрии г. Кызыла от 27.02.2012 (т. 1 л.д. 107-108), в котором указано, что для обособления помещений №№ 6, 8, 12, 13, 14, 15, 16, 17 потребуется изменение планировочной структуры здания путем выделения как отдельный объект каждого помещения, организация проемов в несущих стенах. При превышении нормативного срока эксплуатации здания на 10 лет любые изменения в капитальных несущих стенах может привести к ослаблению конструкций, снижению работоспособности здания в целом;

- кадастровый паспорт от 17.10.2011 здания, расположенного по адресу: г. Кызыл, ул. Тувинских добровольцев, д. 29 (т. 2 л.д. 27-28), из которого следует, что указанное нежилое здание является единым объектом недвижимости площадью 606 кв.м, год ввода в эксплуатацию – 1952 год;

- справку государственного унитарного предприятия Республики Тыва «Бюро технической инвентаризации» от 02.02.2012 № 55 (т. 2 л.д. 29), из которой следует, что указанное здание не имеет обособленных нежилых помещений.

Согласно плану-схеме арендуемого помещения, расположенного по адресу: город Кызыл,             ул. Тувинских добровольцев, 29, спорное нежилое помещение № 6 расположено на первом этаже здания, имеет выход через другие помещения первого этажа.

Таким образом, из представленных в материалы дела доказательств следует, что для обособления спорного помещения № 6 необходима его перепланировка, которая может привести к ослаблению конструкций, снижению работоспособности здания в целом, что заявителем не опровергнуто соответствующими доказательствами.

Как указывалось ранее, частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ предусмотрена обязанность уполномоченного органа при получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Названной нормой не установлена обязанность уполномоченного органа в случае, если арендуемое помещение не сформировано в самостоятельный объект недвижимости, после получения от арендатора заявления предпринять действия по обособлению путем перепланировки арендуемого помещения, с тем чтобы заинтересованное лицо имело возможность реализовать преимущественное право в отношении образовавшегося в результате перепланировки помещения.

Поскольку арендованное заявителем помещение № 6 не является обособленными, то такое помещение не может являться объектом приватизации в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

В соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» органы местного самоуправления вправе утверждать перечни муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Решением Хурала представителей города Кызыла от 29.04.2009 №104 утвержден Перечень муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), в который включено спорное нежилое здание. Решением Хурала представителей города Кызыла от 22.12.2011 №370 нежилое здание включено в План (программу) приватизации муниципального имущества городского округа «Город Кызыл Республики Тыва» на 2012 год и прогноз на 2013-2014 годы и Перечень иного имущества, планируемого к приватизации в 2012-2014 годах.