Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 по делу n А33-14652/2011. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4)    арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Частью 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено право субъекта малого или среднего предпринимательства, соответствующего установленным статьей 3 Закона требованиям, по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как следует из обжалуемого по настоящему делу письма (уведомления) департамента от 04.08.2011 № 35758 (т. 1 л.д. 13) обществу отказано в реализации преимущественного права в связи с тем, что уведомлением от 26.10.2010 № 50444 договор аренды нежилого помещения расторгнут с 01.12.2010. Наличия иных оснований для отказа в реализации ООО «Лифтремонт» преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения общей площадью 26,1 кв.м., на 1-м этаже 9-этажного жилого дома расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 191 ответчиком не установлено, при рассмотрении дела об их наличии не заявлено.

В силу статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также с учетом заявленных обществом требований обстоятельства, послужившие основанием для совершения оспариваемых действий или вынесения оспариваемого решения органом местного самоуправления, подлежат исследованию и оценке арбитражным судом на предмет их соответствия требованиям законодательства и нарушения прав и законных интересов заявителя.

Как разъяснил Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в абзаце 2 пункта 1 информационного письма от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Закона №159-ФЗ» (далее - информационное письмо от 05.11.2009 № 134) при применении положений статьи 3 Закона арбитражным судам следует иметь в виду, что субъект малого или среднего предпринимательства пользуется правом на приобретение только при условии, что он является арендатором по договору аренды недвижимого имущества (заключенному как с указанием срока аренды, так и на неопределенный срок), действующему на момент принятия соответствующим органом решения о приватизации данного имущества (в том числе и по договору аренды, действие которого возобновлено на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Следовательно, отсутствие договора аренды спорного помещения в связи с его расторжением на момент принятия департаментом решения об отказе обществу в реализации преимущественного права выкупа спорного помещения является основанием для отказа в реализации преимущественного права выкупа обществом спорного помещения.

Вместе с тем, в пункте 5 информационного письма от 05.11.2009 № 134 разъяснено, что суд вправе признать наличие у арендатора права на приобретение в случае, когда договор аренды был прекращен в одностороннем порядке арендодателем, действовавшим исключительно с целью воспрепятствования реализации арендатором права на приобретение. Если по истечении непродолжительного периода после прекращения договора аренды арендодателем принимается решение о приватизации недвижимого имущества, недобросовестность действий последнего предполагается, пока не доказано иное.

Суд также может признать наличие у арендатора права на приобретение и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены иные действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).

Общество обращалось в департамент с письмами от 16.08.2010 и от 01.09.2010 с просьбой о выдаче необходимых документов для регистрации права муниципальной собственности на часть арендуемых нежилых помещений; в письме от 01.09.2010 исх. № 230 заявитель сообщил о намерении реализации преимущественного права на приобретение, в том числе спорного помещения (т. 1 л.д. 61, 62). Однако, ответчик направил заявителю уведомление от 26.10.2010 о расторжении  договора аренды нежилого помещения № 9309 от 15.06.2006.

30.11.2010 ООО «Лифтремонт» обратилось в департамент с письмом исх. № 354 о намерении использовать преимущественное право для приобретения 16 помещений (в том числе на помещение, расположенное на 1-м этаже 9-этажного жилого дома расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Семафорная, 191 (исх. №209 от 16.08.2010, исх. №230 от 01.09.2010) в собственность (т. 1 л.д 63). Письмом от 16.12.2010 № 68661 департамент сообщил, что указанные в письме исх. №354 помещения имеют статус жилых, рассмотрение вопроса возможно после присвоения помещениям статуса нежилых помещений, указал на возможность обратиться в Департамент за получением доверенности для осуществления действий по переводу жилых помещений в нежилые (т. 1 л.д. 65). 22.12.2010 заявитель представил в департамент письмо с просьбой выдать указанную доверенность на имя сотрудника заявителя Рузиной О.В. (т. 1 л.д. 66).

Письмом от 24.01.2011 № 1989 департамент со ссылкой на невозможность использования жилых помещений для производственной деятельности, а также на ничтожность заключенных после введения в действие Гражданского кодекса Российской Федерации сделок по аренде жилых помещений, не связанной с проживанием граждан, отказал в выдаче доверенности на совершение действий по переводу жилых помещений в нежилые (т. 1 л.д. 68-69).

При этом, действия по одностороннему расторжению договора (уведомление от 26.10.2010) совершены департаментом после получения письма ООО «Лифтремонт» от 01.09.2010 исх. № 230, в котором заявитель сообщил о намерении реализации преимущественного права на приобретение помещений (т. 1 л.д. 62).

Исследовав и оценив указанные доказательства в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что действия департамента по одностороннему расторжению договора совершены исключительно с целью воспрепятствования реализации заявителем права на приобретение арендуемого имущества. Доводов и доказательств, подтверждающих наличие каких-либо объективных причин для расторжения договора аренды департамент в материалы дела не представил, равно как и не обосновал особую значимость (необходимость) нежилого помещения для нужд муниципального образования.

Данные обстоятельства с учетом правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 5 информационного письма от 05.11.2009 № 134, свидетельствуют о незаконности оспариваемого отказа департамента в реализации обществом преимущественного права на приобретение в собственность спорного помещения.

Вместе с тем, оспариваемый отказ департамента не нарушает прав и законных интересов общества по следующим основаниям.

Согласно постановлению Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.07.2012 суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции и направляя дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, указал, что при новом рассмотрении дела арбитражному суду надлежит учесть изложенное в постановлении от 09.07.2012, постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.03.2010 № 13391/09, предложить сторонам с учетом распределения бремени доказывания представить доказательства принадлежности помещения к муниципальной собственности исходя из того, что оно расположено в многоквартирном жилом доме.

В соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1). Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).

Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором (статья 210 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 212 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество может находиться в собственности граждан и юридических лиц, а также Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (пункт 2). Особенности приобретения и прекращения права собственности на имущество, владения, пользования и распоряжения им в зависимости от того, находится имущество в собственности гражданина или юридического лица, в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, могут устанавливаться лишь законом (пункт 3). Права всех собственников защищаются равным образом (пункт 4).

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В соответствии со статьей 244 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (пункт 1). Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность) (пункт 2). Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество (пункт 3).

В силу части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

Таким образом, законом установлено право общей долевой собственности собственников жилых помещений в многоквартирном доме на общее имущество в многоквартирном доме, указанное в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 02.03.2010 № 13391/09 определена правовая позиция, согласно которой с момента начала реализации гражданами права на приватизацию жилья, предусмотренного Законом РСФСР от 04.07.1991 № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в РСФСР», жилой дом, в котором была приватизирована хотя бы одна квартира (комната), утрачивал статус объекта, находящегося исключительно в муниципальной собственности.

В данном постановлении Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации применительно к подвальным помещениям многоквартирного жилого дома указал, что правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности нескольких собственников помещений в таких жилых домах, должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме.

Если по состоянию на указанный момент подвальные помещения жилого дома были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием жилого дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества домовладельцами, то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло. Остальные подвальные помещения, не выделенные для целей самостоятельного использования, перешли в общую долевую собственность домовладельцев как общее имущество дома.

Поскольку именно приватизация гражданами жилья являлась основанием появления в одном доме нескольких собственников и возникновения у них права общей долевой собственности на общее имущество дома, в том числе на технические этажи и подвалы, то это право в отношении каждого дома возникло только один раз - в момент приватизации первого помещения в доме.

Для рассмотрения дела, как указал Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, судам надлежало прежде всего выяснить, были ли спорные подвальные помещения предназначены для самостоятельного использования на момент приватизации первой квартиры в доме, и на основании установленных обстоятельств определить, относятся ли данные помещения к общему имуществу дома.

Между тем без установления того, к какому виду собственности принадлежат спорные подвальные помещения, невозможно определить правовое положение сторон по делу в возникшем между ними споре по поводу этой