Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 30.06.2013 по делу n А33-20184/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела и не оспаривается департаментом, общество:

- относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, не указанным в части 3 статьи 14 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а также не осуществляющим добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых);

- не имеет задолженности по арендной плате на день подачи заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- владеет помещением № 87 площадью 103,8 кв.м, не превышающими установленного предельного значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества (1 000 кв.м);

- названное имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно оспариваемому уведомлению департамента от 22.11.2012 № 60166 заявителю отказано в реализации преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения в собственность на основании части 4 статьи 9, пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ в связи с тем, что спорное помещение находилось в пользовании общества менее двух лет до дня вступления в силу указанного закона в соответствии с договором аренды такого имущества.

Признавая незаконным отказ департамента, изложенный в уведомлении от 22.11.2012                № 60166, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендуемое обществом помещение находилось в его временном пользовании в соответствии с договором аренды такого имущества более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (с 13.06.2006 - даты заключения дополнения № 11 к первоначальному договору), исходя из следующего.

Как следует из материалов дела, между обществом и департаментом подписан  договор аренды нежилого помещения от 10.06.1999 № 4707, в соответствии с которым общество приняло во временное пользование и владение нежилые помещения (кадастровый номер 05144) общей площадью 108,6 кв.м, расположенные по адресу: г. Красноярск, ул. Комарова, 5, на срок с 01.06.1999 по 31.12.2000. Помещение передано по акту приема-передачи от 01.06.1999.

Дополнениями от 20.06.2000 № 1, от 22.11.2000 № 2, № 3, от 03.06.2003 № 4, от 10.11.2003 № 5, от 19.02.2004 № 6, от 19.03.2004 № 7, от 26.08.2004 № 8, от 11.02.2005 № 9, от 02.06.2006    № 10, от 13.06.2006 № 11 к договору от 10.06.1999 № 4707 вносились изменения в части изменения арендной платы и продления срока аренды.

20 июля 2007 между обществом и департаментом подписан договор аренды нежилого помещения № 10760, в соответствии с которым общество приняло во временное пользование нежилое помещение № 87, реестровый номер СТР05144, общей площадью 108,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Комарова, 5, для использования под офис, на срок с 02.06.2007 по 31.12.2007. Согласно пункту 2.2 указанного договора условия заключенного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами до заключения настоящего договора. Помещение передано по акту приема-передачи от 20.07.2007.

Дополнениями от 13.08.2007 № 1, от 18.12.2007 № 2, от 03.04.2008 № 3, от 22.12.2008          № 4,  от 22.01.2009 № 5, от 16.11.2009 № 6 в договор от 20.07.2007 № 10760 вносились изменения в части изменения арендной платы и продления срока аренды.

11 марта 2011 между обществом и департаментом подписан договор аренды нежилого помещения № 11873, в соответствии с которым общество приняло во временное пользование нежилое помещение № 87, реестровый номер СТР09961, общей площадью 103,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Комарова, 5, для использования под офис, на срок до  01.07.2015. Помещение передано по акту приема-передачи от 11.03.2011.

Статьей 433 Гражданского кодекса Российской Федерации установлены общие положения относительно момента заключения договора, а именно:

- договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта (часть 1);

- если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224) (часть 2);

- договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (часть 3).

В соответствии с частью 1 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434). Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

Согласно части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указано, что статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом. Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которыми договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 информационного письма).

Учитывая, что первоначально заключенный договор аренды 10.06.1999 № 4707, устанавливал срок его действия с 01.06.1999 по 31.12.2000, то есть был заключен на срок более одного года, то данный договор подлежал (с учетом приведенных положений действующего законодательства и разъяснений Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации) обязательной государственной регистрации. Однако, необходимая государственная регистрация указанного договора аренды не произведена, в связи с чем договор аренды от 10.06.1999 № 4707 является незаключенным.

Вместе с тем, судом первой инстанции сделан верный вывод о том, что арендуемое        ООО «Бастилия» имущество находилось в его временном пользовании в соответствии с договором аренды имущества более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, на основании следующего.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, а именно, договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

В соответствии со статьей 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В силу пункта 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами, а также путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору.

По смыслу статьи 606, пункта 3 статьи 607, статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации к существенным условиям договора аренды недвижимого имущества относятся условия о предмете аренды и цене договора (размере арендных платежей).

Материалами дела (дополнениями к договору, указанными выше) подтверждается, что в договор аренды от 10.06.1999 № 4707 впоследствии сторонами договора неоднократно вносились изменения и дополнения в части изменения арендной платы и продления срока аренды.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что дополнительное соглашение от 13.06.2006 № 11 (т. 1 л.д. 34) к договору от 10.06.1999 № 4707 содержит все существенные условия договора аренды испрашиваемого обществом нежилого помещения, а именно:

- наименование сторон: Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска – арендодатель, и общество с ограниченной ответственностью «Бастилия» - арендатор;

- предмет договора: нежилое помещение, расположенное по адресу: ул. Комарова, 5, ордер 4182, площадь помещения – 108,6 кв.м;

- приведен расчет арендной платы;

- указаны платежные реквизиты, по которым будет осуществляться уплата арендной платы;

- дополнение подписано представителями сторон, скреплено печатями, в связи с чем,  может рассматриваться как самостоятельный договор аренды нежилого помещения.

В пункте 5 дополнительного соглашения от 13.06.2006 № 11 указано, что арендные отношения продлены сторонами на неопределенный срок, в соглашении не указано, что договор аренды заключен на срок более года, следовательно, данное соглашение в силу вышеизложенных норм права не подлежит государственной регистрации.

Довод департамента о том, что дополнительное соглашение от 13.06.2006 № 11 не содержит такого существенного условия договора аренды как предмет договора, поскольку указанные в соглашении сведения не позволяют сделать вывод о том, что в аренду обществу передано именно помещение № 87, в отношении которого обществом заявлено преимущественное право на приобретение его в собственность, подлежит отклонению судом апелляционной инстанции по следующим основаниям.

В дополнительном соглашении от 13.06.2006 № 11 указаны следующие сведения, позволяющие идентифицировать помещение, переданное в аренду обществу на основании данного соглашения:

- соглашение подписано к договору от 10.06.1999 № 4707, в котором указаны все сведения в отношении арендуемого помещения (адрес, общая площадь, назначение);

- указан адрес помещения: ул. Комарова, 5, ордер 4182 (в данном ордере указан адрес, площадь, назначение помещения, т. 1 л.д. 13), площадь помещения – 108,6 кв.м.

Кроме того, материалами дела подтверждается и департаментом не оспаривается тот факт, что указанное помещение фактически не выбывало из владения ООО «Бастилия» с 1999 года, департамент не заявлял возражений относительно пользования арендатором спорным помещением и не принимал меры к освобождению заявителем указанного помещения. В соответствии с пунктом 2.2 договора аренды от 20.07.2007 № 10760, заключенного в отношении спорного нежилого помещения, указано, что условия данного договора применяются к отношениям, возникшим между сторонами до заключения указанного договора. Данные обстоятельства свидетельствуют об отсутствии сомнений и неопределенности у департамента и общества о том, какое нежилое помещение предоставлено в аренду обществу на основании дополнительного соглашения от 13.06.2006 № 11, которое с учетом наличия в нем всех существенных условий является самостоятельным договором аренды спорного нежилого помещения. Вынося оспариваемое уведомление от 22.11.2012 № 60166, у департамента не возникло сомнений по вопросу о том, в отношении какого нежилого помещения обществом заявлено преимущественное право на приобретение его в собственность, уточняющие запросы департаментом в адрес общества не направлялись.

При вышеизложенных обстоятельствах, с учетом приведенных разъяснений информационных писем Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации, а также с учетом указания в дополнительном соглашении от 13.06.2006 № 11 всех необходимых существенных условий договора аренды нежилого помещения (предмета договора, срока его действия (неопределенный), размера, срока и порядка уплаты арендной платы), суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что арендуемое ООО «Бастилия» помещение находилось в его временном пользовании в соответствии с договором аренды такого имущества более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, а именно:  с 13.06.2006 - даты заключения дополнения № 11 к договору от 10.06.1999 № 4707.

Следовательно, при наличии всех необходимых условий, предусмотренных Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ, у департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска отсутствовали основания для отказа в реализации обществом его преимущественного права на приобретение в собственность спорного помещения.

На основании части 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд первой инстанции обоснованно в качестве меры, восстанавливающей нарушенное право заявителя, обязал департамент произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, что сторонами не оспаривается.

В