Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 02.07.2013 по делу n А33-1481/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с  частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (часть 2 статьи 9).

При получении заявления уполномоченные органы обязаны:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (часть 3 статьи 9).

В случае если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества (часть 4 статьи 9).

Из уведомления Департамента горимущества от 07.12.2012 № 63019 следует, что ООО «Торговый дом «Купец» отказано в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, поскольку договор аренды от 08.09.2000 № 5467 является незаключенным, а последующие договоры от 01.04.2008 и 05.12.2011 не подтверждают права пользования нежилыми помещениями в течение двух лет до момента вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ (пункт 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ).

Департамента горимущества указывает, что договор аренды от 08.09.2000 № 5467 действовал в период с 01.08.2000 по 31.12.2007, однако указанный договор не был зарегистрирован в установленном порядке, следовательно, в силу положений Гражданского кодекса Российской Федерации договор является незаключенным.

Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

В силу пункта 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Как следует из представленного в материалы дела договора аренды от 08.09.2000 № 5467, указанный договор заключен на срок с 01.08.2000 по 31.12.2007, то есть на период более одного года. Доказательств регистрации договора от 08.09.2000 № 5467 в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с Департаментома горимущества  о незаключенности договора аренды от 07.12.2012 № 63019.

Вместе с тем удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции указал на наличие дополнительных соглашений, которые обладают признаками самостоятельных сделок, следовательно, подтверждают право аренды ООО «Торговый дом «Купец» на нежилые помещения.

Департамент горимущества с указанным выводом не согласен, указывает, что к договору от 08.09.2000 № 5467 отсутствуют дополнения, которые бы могли быть расценены как самостоятельные договоры аренды.

Оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что ООО «Торговый дом «Купец» владел и пользовался указанными нежилыми помещениями по договорам аренды от 08.09.2000 № 5467. В последующем с ООО «Торговый дом «Купец» был заключен договор аренды от 01.04.2008  № 11209, в настоящее время ООО «Торговый дом «Купец» пользуется помещениями по договору аренды от 05.12.2011 № 12100.

Как следует из пункта 6 Информационною письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», согласно статье 3 Закона, для возникновения права на приобретение, арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества. Исходя из фактических обстоятельств дела временное владение и (или) временное пользование арендатором недвижимым имуществом может рассматриваться судом как непрерывное и при наличии незначительного промежутка времени между прекращением одного договора аренды данного имущества и заключением последующего договора его аренды при условии, что в течение этого времени арендатор продолжал пользоваться недвижимым имуществом и возражения арендодателем не заявлялись.

Нежилые помещения № 99, № 100 из пользования ООО «Торговый дом «Купец» с 08.09.2000  не выбывали.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

По смыслу статьи 606, части 3 статьи 607, статьи 654 Гражданского кодекса Российской Федерации к существенным условиям договора аренды недвижимого имущества относятся условия о предмете аренды и цене договора (размере арендных платежей).

Из представленных материалов дела следует, что в договор аренды от 08.09.2000 № 5467  сторонами неоднократно вносились изменения и дополнения.

Дополнениями от 22.05.2002 № 1, от 25.02.2003 № 2, от 07.04.2004 № 3, от 26.01.2005 № 6, от 26.02.2006 № 8, от 11.04.2007 № 9, от 04.03.2008 № 10 указан тип арендуемого помещения, его площадь, размер арендной платы в месяц и порядок ее внесения.

В указанных дополнениях имеется адрес арендуемых помещений, указание на площадь и ордер №4957.

В материалах дела имеется ордер №4957, указано на передачу помещения, площадь и адрес помещения, имеется отсылка к условиям договора №5467 от 08.09.2000.

В пункте 15 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 (в редакции от 25.01.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» разъяснено, что если арендуемая вещь в договоре аренды не индивидуализирована должным образом, однако договор фактически исполнялся сторонами (например, вещь была передана арендатору и при этом спор о ненадлежащем исполнении обязанности арендодателя по передаче объекта аренды между сторонами отсутствовал), стороны не вправе оспаривать этот договор по основанию, связанному с ненадлежащим описанием объекта аренды, в том числе ссылаться на его незаключенность или недействительность.

Оценив указанные дополнения, учитывая, что факт передачи помещений подтвержден материалами дела,  фактически сторонами обязанности, связанные с арендными отношениями, исполнялись, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что каждое из указанных дополнений содержит все существенные условия договора аренды, и должно быть расценено как самостоятельный договор аренды.

Следовательно, дополнения к договору аренды нежилого помещения от 08.09.2000 № 5467  являются новыми самостоятельными договорами аренды. Государственная регистрация указанных дополнений не требуется, так как все они заключены на неопределенный срок.

Согласно Информационному письму Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.

В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» указано, что принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 1 статьи 10 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ настоящий Федеральный закон вступает в силу по истечении десяти дней после дня его официального опубликования, за исключением частей 2, 3 и 4 статьи 9 Федерального закона.

Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ официально опубликован 25.07.2008 (Российская газета, № 158), следовательно, закон  вступил в силу с 05.08.2008.

Принимая во внимание наличие дополнений, арендуемое ООО «Торговый дом «Купец» имущество находилось во временном пользовании более двух лет со дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, следовательно, отказ  Департамента горимущества в реализации преимущественного права ООО «Торговый дом «Купец»  на приобретение арендуемых помещений по причине несоответствия общества требованиям пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, является незаконным.

Судом первой инстанции установлено, что ООО «Торговый дом «Купец» соответствует критериям субъекта малого и (или) среднего предпринимательства. Следовательно, ему может быть предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого имущества.  Задолженность по арендной плате у ООО «Торговый дом «Купец» отсутствует, площадь арендуемого имущества не превышает установленные предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимою имущества, находящеюся в муниципальной собственности. Арендуемое имущество, расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Солнечная, 8 пом. № 99, № 100, отсутствует в перечне муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Данные выводы Департаментом горимущества не оспариваются.

При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что у ООО «Торговый дом «Купец» имелись правовые основания претендовать на реализацию преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - нежилого помещения № 99 площадью 99,3 кв.м. и нежилого помещения № 100 площадью 107,7 кв.м., общей площадью 207.0 кв.м., расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Солнечная, 8.

Таким образом, решение суда первой инстанции об удовлетворении  заявленных требований является законным и обоснованным, основания для его отмены в порядке статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отсутствуют.

В силу подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации Департамент горимущества освобожден от уплаты государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение   Арбитражного  суда Красноярского края  от   «09»  апреля   2013    года по делу №А33-1481/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

Н.А. Морозова

Судьи:

О.А. Иванцова

Е.В. Севастьянова