Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.07.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

рыночной стоимости  права аренды земельного участка, проведение которой поручено экспертам Государственного учреждения «Красноярская лаборатория судебной экспертизы» (л.д. 97-99 том № 3)

       28.05.2012  в арбитражный суд поступило ходатайство экспертного учреждения  о предоставлении дополнительных материалов, необходимых для дачи заключения, в связи с чем определением суда от 30.05.2012 судом истребованы  у истца дополнительные доказательства (л.д. 171-172 том № 3). Сопроводительным письмом от 08.06.2012  истребованные документы направлены  в экспертное учреждение. Определением  от 03.07.2012  изменено наименование экспертизы на  строительно-техническую, проведение экспертизы поручено Филоновой Л.Э. (л.д. 88 том № 5)

       В соответствии с заключением эксперта Федерального бюджетного учреждения Красноярская лаборатория судебной экспертизы от 02.08.2012 № 685/50-3 (12), рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 2 288 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0200114:39, расположенного по адресу: г.Красноярск, Железнодорожный район, ул.Копылова, 1, предоставленного ООО «Енисейский двор» в аренду на три года для строительства офисного здания с подземной парковкой и инженерным обеспечением, распоряжением администрации города Красноярска от 20.10.2009 № 1372-ж, по договору аренды земельного участка от 03.03.2010 № 272, заключённому между ООО «Енисейский двор» и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска, с целью продажи данного имущества, по состоянию на 20.07.2010, вероятно составила 269 187 рублей.  Рыночная стоимость права аренды на земельный участок общей площадью 2 288 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0200114:39, расположенного по адресу: г.Красноярск, Железнодорожный район, ул.Копылова, 1, по состоянию на 28.09.20210, вероятно составила 298 599 рублей (л.д. 32-55 том № 6)

       Истцом заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы от 28.08.2012, в котором указал, что  выводы эксперта сделаны, в том числе на основании письма Управления  архитектуры администрации города Красноярска № 1548 от 27.04.2012,  в котором указано, что  условия строительства на земельном участке, являются затруднительными по причине стесненности этого земельного участка. По мнению  истца, данная информация, положенная экспертом в обоснование примененного метода оценки, не соответствует действительности, что подтверждается письмами Департамента градостроительства администрации г. Красноярска от 02.07.2012,  от 09.08.2012, от 17.08.2012, от 22.08.2012, письмом ОАО ТГИ «Красноярскгражданпроект»  от 02.07.2012 (л.д. 154-153 том №6)

    Протокольным определением от 29.08.2012  суд объявил об отложении судебного заседания на 12.09.2012. в 9 часов 30 минут (информация об отложении размещена на официальном сайте ВАС РФ (л.д. 161 том №6) Протокольным определением от 12.09.2012  суд объявил об отложении судебного заседания на 20.09.2012. в 9 часов 00 минут (информация об отложении размещена на официальном сайте ВАС РФ (л.д. 30 том №7). В судебном заседании  20.09.2012,  с участием истца и ответчиков, судом назначена повторная экспертиза, проведение которой поручено Козлову А.Г., производство по делу приостановлено.(л.д. 52-54 том № 7)

       Таким образом, довод заявителя апелляционной жалобы, что судебное заседание по проведению повторной экспертизы не проводилось, отклоняется судом как необоснованный.

В соответствии со  статьей 87 АПК РФ при недостаточной ясности или полноте заключения эксперта, а также при возникновении вопросов в отношении ранее исследованных обстоятельств дела может быть назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручается тому же или другому эксперту.

В случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Учитывая, что судом на разрешение эксперта Козлова А.Г. поставлены те же вопросы, на которые отвечала эксперт Филонова Л.Э., экспертиза является повторной, а указание в определении от 20.09.2012 слова «дополнительная», является опечаткой.

        В соответствии с заключением эксперта ООО «РИОиУН» Козлова А.Г. от 15.10.2012., рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 2 288 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0200114:39, расположенного по адресу: г.Красноярск, Железнодорожный район, ул.Копылова, 1, предоставленного ООО «Енисейский двор» в аренду на три года для строительства офисного здания с подземной парковкой и инженерным обеспечением, распоряжением администрации города Красноярска от 20.10.2009 № 1372-ж, по договору аренды земельного участка от 03.03.2010 № 272, заключённому между ООО «Енисейский двор» и департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г.Красноярска, с целью продажи данного имущества, по состоянию на 20.07.2010, вероятно составила 8 561 900 рублей. Рыночная стоимость права аренды на земельный участок общей площадью 2 288 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0200114:39, расположенного по адресу: г.Красноярск, Железнодорожный район, ул.Копылова, 1, по состоянию на 28.09.2010, составила 8 220 000 рублей.

       Вместе с тем, как следует из указанного заключения,  в заключении эксперт определял рыночную стоимость  строения, не завершенного строительством, провел анализ рынка земли (в том числе загородной), на которой расположены строения. Между тем, разрешение на строительство какого-либо объекта на  земельном участке, не получено, строительство не начато, проект строительства отсутствует. На странице 29 эксперт  указывает стоимость  оцениваемого участка площадью 7 345 кв.м., тогда как площадь  спорного участка - 2 288 кв.м. С учетом изложенного,  у суда апелляционной инстанции возникли сомнений в обоснованности заключения эксперта.

В соответствии  с пунктом 3 статьи 71 АПК РФ  доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Учитывая, что заключение эксперта Федерального бюджетного учреждения Красноярская лаборатория судебной экспертизы Филоновой Л.Э. от 02.08.2012 № 685/50-3  и заключение ООО «РИОиУН» Козлова А.Г. от 15.10.2012  содержат диаметрально противоположные сведения  о рыночной стоимости права аренды  земельного участка,  у апелляционного суда возникли сомнений в обоснованности заключения эксперта Козлова А.Г, в связи с чем, апелляционным судом  удовлетворено ходатайство ООО «Спектр»  о назначении повторной судебной экспертизы.

Согласно  заключению эксперта Г.Л. Тарасенко – генерального директора ООО «Оценка и Консалтинг», поступившему в апелляционный суд, рыночная стоимость права аренды земельного участка общей площадью 2 288 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0200114:39 по состоянию на 20.07.2010  составляет 241 000 рублей с НДС. По состоянию на 28.09.2010, составляет 194 000 рублей с НДС.

       Представленное суду апелляционной инстанции заключение  эксперта соответствует  требованиям статьи 86 АПК РФ, эксперт предупрежден судом  об уголовной ответственности  за дачу заведомо ложного заключения, в связи с чем признается судом надлежащим доказательством по делу. Тот факт, что при применении метода сравнительного анализа  экспертом  использованы объекты аналоги, принадлежащие правообладателям на праве собственности, но не на праве аренды,  не может повлиять на  результаты исследования, поскольку рыночная стоимость права собственности объективно выше права аренды. При этом экспертом  учитывался  незначительный размер  арендной платы, предусмотренной договором аренды № 272 от 03.03.2010 -  14 746,16 рублей в месяц ( 176 953,92 рубля в год), согласованный его сторонами.

Довод истца о том, что данное заключение недостоверно  не подтвержден документально. Результаты проведенных экспертом исследований  по содержанию соответствуют выводам, ранее сделанным в заключении эксперта Федерального бюджетного учреждения Красноярская лаборатория судебной экспертизы от 02.08.2012 № 685/50-3 (12) Филоновой Л.Э. о том, что  рыночная стоимость права аренды земельного участка по состоянию на 20.07.2010, вероятно составила 269 187 рублей,  по состоянию на 28.09.20210, вероятно составила 298 599 рублей (л.д. 32-55 том № 6). 

По заказу ООО «Енисейский двор»  до заключения оспариваемой сделки  ООО «Траст-аудит»   подготовлен отчет № 159-2010 об определении рыночной стоимости права аренды на спорный земельный участок (л.д. 1-22 том № 9). В соответствии с ним, рыночная стоимость права аренды  на спорный земельный участок по методу сравнительного подхода,  определена в размере 248 000 рублей. Указанный отчет, как следует из экспертного заключения  № 1239/029 от 06.03.2012  некоммерческого партнерства «Сообщество специалистов оценщиков «СМАО»  соответствует требованиям законодательства Российской Федерации  об оценочной деятельности, в том числе ФЗ № 135-ФЗ от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности  в Российской Федерации», федеральным стандартам оценки и другим актам уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции  по нормативно-правовому регулированию  оценочной деятельности и стандартам и правилам оценочной деятельности (л.д. 161-172 том №2).

При таких обстоятельствах, учитывая, что выводы сделанные в экспертном заключении, представленном в апелляционный суд, соответствуют ранее сделанным выводам в заключении эксперта Федерального бюджетного учреждения Красноярская лаборатория судебной экспертизы от 02.08.2012 № 685/50-3 (12) Филоновой Л.Э. и в отчете  ООО «Траст-аудит»   № 159-2010, суд  признает  доказанным факт рыночной стоимости права аренды земельного участка общей площадью 2 288 кв.м. с кадастровым номером 24:50:0200114:39 по состоянию на 20.07.2010  241 000 рублей с НДС, по состоянию на 28.09.2010  - 194 000 рублей с НДС.

Как следует из оспариваемого  договора от 28.09.2010 уступки прав и обязанностей по договору аренды земельного участка  его цена составляет 270 000 рублей. Таким образом, следует согласиться  с доводом ответчиков  о заключении сделки по цене выше рыночной, т.е на выгодных для  ООО «Енисейский двор» условиях, а соответственно  об отсутствии фактора  убыточности сделки  для общества.

В пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 20.06.2007 N 40 "О некоторых вопросах практики применения положений законодательства о сделках с заинтересованностью"  разъяснено, что при рассмотрении дел об оспаривании сделок с заинтересованностью судам необходимо исходить из того, что условием для признания сделки с заинтересованностью недействительной является наличие неблагоприятных последствий, возникающих у акционерного общества или акционеров в результате ее совершения. Доказательства отсутствия неблагоприятных последствий представляются ответчиком.

При этом исследуется, какие цели преследовали стороны при совершении сделки, отвечающей признакам сделки с заинтересованностью, было ли у них намерение таким образом ущемить интересы акционеров, повлекла ли эта сделка убытки для акционерного общества, не являлось ли ее совершение способом предотвращения еще больших убытков для акционерного общества.

Кроме того, при рассмотрении указанных дел учитывается, что на истца возлагается бремя доказывания того, каким образом оспариваемая сделка нарушает его права и законные интересы. При установлении арбитражным судом убыточности сделки для акционерного общества следует исходить из того, что права и законные интересы истца нарушены, если не будет доказано иное.

Таким образом, истцу необходимо представить доказательства того, что оспариваемая сделка повлекла или может повлечь причинение убытков обществу или акционеру (участнику) либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них. То есть истец должен доказать либо уже имеющий место факт причинения убытков (наступления неблагоприятных последствий) в связи с совершением оспариваемой сделки, либо разумную потенциальную возможность причинения (наступления) оных в будущем (в перспективе).

При оценке цели, которую стороны преследовали при совершении оспариваемой сделки суд исходит из следующего.

Письмом  от 21.05.2010 № 23678  Департамент муниципального имущества и земельных отношений Администрации города Красноярска  уведомил ООО «Енисейский двор»  о наличии задолженности по арендной плате по договору аренды земельного участка  от 03.03.2010 № 10-272  в размере 193 080,33 рубля, в том числе пеня – 2 331,62 рубля. Указал, что в случае  невыполнения указанного требования  на основании статей 450,451, 619 ГК РФ вправе обратиться в арбитражный суд, в том числе с иском о расторжении договора аренды и  изъятии земельного участка.    (л.д. 117 том № 8). Наличие задолженности  подтверждается актом сверки задолженности, подписанным арендодателем и арендатором по договору (л.д. 127 том № 8).

Письмом от 29.06.2010   директор ООО «Енисейский двор»  направила истцу – ООО «ГК Троя»  письмо,  в котором со ссылкой на пункт 6.2.1.11 Устава  общества просила внести в общество денежные средства в сумме 84 834 рубля на оплату расходов  по арендной плате по договору аренды  земельного участка  № 272 от 03.03.2010 (л.д.118-121 том № 8). Письмо получено истцом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, однако ответа от истца на указанное письмо не последовало (л.д. 119-121 том № 8).

По договору денежного займа  № 11 от 16.09.2010   и на основании письма ООО «Енисейский двор»  от 20.09.2010 займодавец – ООО «Система Комплексного снабжения»  перечислило за аренду земельного участка 244 000 рублей  Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска за ООО «Енисейский двор» (л.д. 131-134 том № 8).

Полученными от ООО «Спектр» денежными средства в размере 270 000 рублей за уступленное по договору   от 28.09.2010  право аренды ООО «Енисейский  двор»  возвратило ООО  «Система Комплексного снабжения» 250 000 рублей по договору займа.

В дальнейшем внесение арендных платежей по договору аренды  от 03.03.2010 производило  ООО «Спектр».

Указанные доказательства в совокупности свидетельствуют об отсутствии  у общества денежных средств для  внесения арендной платы,  намерении  ООО «Енисейский двор» в результате оспариваемой сделки  погасить задолженность по договору денежного займа  № 11 от 16.09.2010   и  предотвратить досрочное прекращение  договора аренды  по инициативе арендодателя   в судебном порядке на основании статьи 619 ГК РФ. Намерение причинить какой-либо вред истцу в результате совершения сделки  отсутствовало у сторон.

Какие-либо неблагоприятные