Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.07.2013 по делу n А33-17188/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

предложил согласованное содержание спорных пунктов 2.1, 2.3 и 3.2.7 оставить в редакции Продавца.

Полагая свои права нарушенными, ООО «Бирюса-Техно-Быт» обратилось в арбитражный суд с иском об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи нежилого помещения №88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 116а, а именно - согласования содержания пунктов 2.1, 2.3 и 3.2.7 указанного договора.

Исследовав материалы дела, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта, исходя из следующего.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В соответствии со статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу пункта 1 статьи 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 2 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 435 Гражданского кодекса Российской Федерации офертой признается адресованное одному или нескольким лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, его сделавшего, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ в течение 10 дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества.

В части 4 статьи 4 Федерального закона №159-ФЗ указано, что в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.

С письмом от 24.08.2012 №47373 Департамент направил ООО «Бирюса-Техно-Быт» проект договора купли-продажи нежилого помещения №88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 116а.

ООО «Бирюса-Техно-Быт» (Покупатель) подписало предложенный Департаментом проект договора купли-продажи помещения с протоколом разногласий, в котором предложило Продавцу иную редакцию пунктов 2.1, 2.3 и 3.2.7 договора.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

Согласно пункту 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 173 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Таким образом, разрешая спор между ООО «Бирюса-Техно-Быт» и Департаментом арбитражный суд в резолютивной части должен указать надлежащую редакцию пунктов 2.1, 2.3 и 3.2.7 договора купли-продажи.

В пунктах 2.1 и 2.3 проекта договора купли-продажи помещения разногласие сторон вызвало условие о размере покупной цены, подлежащей перечислению покупателем продавцу (рыночная стоимость помещения №88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д.116а, согласно отчету об оценке от 23.07.2012 №01-195 в сумме 5 615 000 (пять миллионов шестьсот пятнадцать тысяч) рублей или рыночная стоимость указанного помещения за вычетом 18% НДС (по расчету истца - в сумме 4 604 300 (четыре миллиона шестьсот четыре тысячи триста) рублей).

Согласно части 3 статьи 1 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные этим Законом, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 №178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Федеральный закон от 21.12.2001 №178-ФЗ).

Пунктом 4 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ предусмотрено, что к отношениям по отчуждению государственного и муниципального имущества, не урегулированным этим Законом, применяются нормы гражданского законодательства.

На основании пункта 3 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации к налоговым отношениям гражданское законодательство не применяется, если иное не предусмотрено законодательством.

Положениями Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ и Федерального закона от 21.12.2001 №178-ФЗ не предусмотрено применение налогового законодательства к отношениям, возникающим в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства.

Статьей 3 Федерального закона №159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Таким образом, Федеральным законом №159-ФЗ для сторон гражданско-правового договора купли-продажи муниципального имущества не предусматривается право установить покупную цену объекта, меньшую, чем его рыночная стоимость, определенная независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично муниципальным образованиям, в том числе при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих муниципальным образованиям, в целях их приватизации.

Законом об оценочной деятельности предусмотрено, что при совершении сделок купли-продажи применяется рыночная стоимость объекта оценки, которая отражается в отчете об оценке объекта оценки. При этом для целей оценочной деятельности под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 №3139/12 по делу №А27-2268/2011 разъяснено, что в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

В отчете об оценке рыночной стоимости от 21.07.2012 №01-195, составленном оценщиком ООО «ТПК «Старатель» Тимофеевой Е.В., величина рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий д.116 «А», пом. 88, составляет 5 615 000 рублей без выделения НДС (л.д. 63-98, т.1).

На основании статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могли быть обжалованы ООО «Бирюса-Техно-Быт» в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, однако этого сделано не было.

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Так как содержание договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого в порядке, предусмотренном статьями 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, регулируется нормами гражданского законодательства, к условиям такого договора не применяются налоговое законодательство и рекомендации федеральных органов исполнительной власти по применению норм налогового законодательства.

Гражданское законодательство не предусматривает возможность уменьшения на сумму налога на добавленную стоимость ранее согласованной сторонами договорной цены имущества, определенной независимым оценщиком, в которую сумма налога не включалась.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.03.2011 №13661/10 по делу №А12-1349/2010.

В Постановлении от 18.09.2012 №3139/12 по делу №А27-2268/2011 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъясняет, что в отношении спорной сделки по реализации муниципального имущества судам необходимо также учитывать положения Налогового кодекса Российской Федерации, регламентирующие порядок исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость при реализации муниципального имущества, составляющего муниципальную казну. При этом в случае, если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества, и операции по реализации этого имущества облагаются налогом на добавленную стоимость, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя налог на добавленную стоимость. При данном подходе указание на то, что рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета налога на добавленную стоимость, должно следовать из отчета.

Следовательно, редакция пунктов 2.1 и 2.3 договора купли-продажи нежилого помещения №88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 116а, предложенная Департаментом, соответствует статье 3 Федерального закона №159-ФЗ.

Кроме того, предлагаемая покупателем в протоколе разногласий стоимость нежилого помещения №88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 116а, в размере 4 604 300 рублей, меньше суммы, которая получается при выделении из рыночной стоимости 5 615 000 рублей НДС в размере 18%, а именно – 4 758 474 рубля 58 копеек.

С учетом изложенного арбитражный суд первой инстанции правомерно принял пункты 2.1 и 2.3 договора в редакции Продавца (ответчика), а именно:

«Пункт 2.1. Стоимость Объекта, являющегося предметом настоящего договора, равная его рыночной стоимости, согласно отчету об оценке от 23.07.2012 №01-195 составляет 5 615 000 (пять миллионов шестьсот пятнадцать тысяч) рублей.

Пункт 2.3. Сумма, которую Покупатель обязан уплатить Продавцу (основной платеж) в размере 5 615 000 (пять миллионов шестьсот пятнадцать тысяч) рублей вносится Покупателем ежемесячно не позднее 10 числа, начиная со следующего месяца после подписания сторонами настоящего договора; путем перечисления денежных средств по вышеуказанным реквизитам в течение 5 (пяти) лет по 93 583 (девяносто три тысячи пятьсот восемьдесят три) рубля 33 копейки (далее ежемесячный платеж), согласно графику уплаты рассроченных платежей (Приложение 1).

Днем поступления платежа считается день зачисления денежных средств на единый счет бюджета города».

Таким образом, в указанной части арбитражный суд первой инстанции законно и обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований ООО «Бирюса-Техно-Быт».

Требование ООО «Бирюса-Техно-Быт» об исключении