Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.07.2013 по делу n А33-17188/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

из пункта 3.2.7 проекта договора купли-продажи нежилого помещения условия об обязании покупателя застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения и предоставить копию договора страхования продавцу, арбитражный суд первой инстанции также обоснованно признал не подлежащим удовлетворению ввиду следующего.

Согласно пункту 1 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 5 названного Закона субъекту малого или среднего предпринимательства принадлежит право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В пункте 2.2 проекта договора купли-продажи нежилого помещения №88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 116а, указано, что оплата за объект производится покупателем в рассрочку в течение 5 (пяти) лет.

Согласно пункту 5 статьи 5 Федерального закона №159-ФЗ в случае, если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке) к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 31 Закона об ипотеке страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. Договор страхования имущества, заложенного по договору об ипотеке, должен быть заключен в пользу залогодержателя (выгодоприобретателя), если иное не оговорено в договоре об ипотеке или в договоре, влекущем возникновение ипотеки в силу закона, либо в закладной. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства – на сумму не ниже суммы этого обязательства.

Таким образом, включение в содержание пункта 3.2.7 проекта договора купли-продажи нежилого помещения №88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 116а, условия об обязанности покупателя (залогодателя) застраховать за свой счет имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения в пользу продавца (залогодержателя) и предоставить копию договора страхования продавцу является обоснованным.

Требование истца об исключении из пункта 3.2.7 договора купли-продажи нежилого помещения № 88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 116а, условия следующего содержания: «В случае неисполнения перечисленных обязанностей Покупатель выплачивает Продавцу штраф в размере 1% от стоимости объекта по договору и обязан незамедлительно устранить допущенные нарушения договора» удовлетворено судом первой инстанции. Арбитражный апелляционный суд соглашается с данным выводом суда первой инстанции, исходя из следующего.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации штраф является видом неустойки как способа обеспечения исполнения обязательства.

Договорная неустойка устанавливается соглашением о неустойке, которое согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

В соответствии с пунктами 1, 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В силу абзаца 2 части 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и иных законов не предусматривается неустойка в виде штрафа, исчисляемого в размере 1% от стоимости объекта по договору, за нарушение покупателем муниципального имущества обязанностей по страхованию этого имущества; обеспечению сохранности от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий; совершению действий, влекущих уменьшение стоимости объекта; воспрепятствованию продавцу производить осмотр объекта; отчуждению и иным видам распоряжения объектом.

В пункте 11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.07.2000 №56 "Обзор практики разрешения арбитражными судами споров, связанных с договорами на участие в строительстве" разъяснено, что арбитражный суд не вправе устанавливать договорную неустойку за нарушение обязательств, если одна из сторон возражает против ее установления.

Таким образом, поскольку ООО «Бирюса-Техно-Быт» (одна из сторон договора) возражает против установления в пункте 3.2.7 договора купли-продажи нежилого помещения условия о неустойке в виде штрафа в размере 1% стоимости Объекта, названное условие правомерно исключено судом первой инстанции из содержания проекта договора купли-продажи нежилого помещения №88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 116а.

На основании изложенного, исковые требования ООО «Бирюса-Техно-Быт» законно и обоснованно удовлетворены судом первой инстанции в части исключения из содержания пункта 3.2.7. договора купли-продажи нежилого помещения условия о штрафе в размере 1% от стоимости объекта по договору в случае неисполнения обязанностей, перечисленных в пункте 3.2.7.

Остальные условия договора купли-продажи нежилого помещения №88 по адресу: г. Красноярск, пр-т им. газеты «Красноярский рабочий», д. 116а, приняты в редакции, предложенной Департаментом (ответчиком).

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что при определении налоговой базы по налогу на добавленную стоимость в отношении муниципального недвижимого имущества, реализуемого по выкупной цене, исчисленной на основе рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, следует исходить из того, что эта стоимость включает налог на добавленную стоимость (далее - НДС). В отчете об оценке рыночной стоимости от 21.07.2012 №01-195 величина рыночной стоимости нежилого помещения составляет 5 615 000 рублей без выделения НДС, что является нарушением действующего налогового законодательства и приводит к нарушению прав истца. Арбитражный суд апелляционной инстанции отклоняет данный довод как необоснованный, поскольку содержание договора купли-продажи недвижимого имущества, приобретаемого в порядке, предусмотренном статьями 3, 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, регулируется нормами гражданского законодательства, к условиям такого договора не применяется налоговое законодательство и рекомендации федеральных органов исполнительной власти по применению норм налогового законодательства.

Гражданское законодательство не предусматривает возможность уменьшения на сумму налога на добавленную стоимость ранее согласованной сторонами договорной цены имущества, определенной независимым оценщиком, в которую сумма налога не включалась.

В соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, отвечающие требованиям, названным в этой законодательной норме, пользуются преимущественным правом на приобретение арендуемого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ).

На основании статьи 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ проведение оценки объектов оценки является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям. Статьей 11 Закона установлены общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки, которые не указывают на обязательность определения итоговой величины стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.

Положениями Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254 (зарегистрирован в Министерстве юстиции Российской Федерации 20.08.2007 N 10009), в числе требований, предъявляемых к составлению отчета об оценке, его содержанию, описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки, методологии оценки и расчетов, не содержится указаний на определение стоимости объекта оценки с учетом налога на добавленную стоимость.

В отчете об оценке рыночной стоимости от 21.07.2012 №01-195, составленном оценщиком ООО «ТПК «Старатель» Тимофеевой Е.В., величина рыночной стоимости нежилого помещения по адресу: г. Красноярск, пр. Красноярский рабочий д.116 «А», пом. 88, составляет 5 615 000 рублей без выделения НДС (л.д. 63-98, т.1).

На основании статьи 6 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ результаты проведения оценки объекта оценки могли быть обжалованы ООО «Бирюса-Техно-Быт» в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, однако этого сделано не было, соответственно, в силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Указанная правовая позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 17.03.2011 № 13661/10.

Довод ответчика, изложенный в отзыве на апелляционную жалобу о том, что отсутствие в пункте 3.2.7 проекта договора штрафной санкции делает обязанности покупателя, перечисленные в указанном пункте, декларативными, а их исполнение – неконтролируемыми, также является несостоятельным, поскольку нормами Гражданского кодекса Российской Федерации и иных законов не предусматривается неустойка в виде штрафа, исчисляемого в размере 1% от стоимости объекта по договору, за нарушение покупателем муниципального имущества обязанностей по страхованию этого имущества. Ввиду того, что данное условие является диспозитивным (то есть условием, принимаемым по усмотрению сторон) и учитывая, что гражданские правоотношения базируются на таком основополагающем принципе как свобода договора, включающем в себя, в том числе и принятие условий договора, не предусмотренных действующим законодательством, отсутствие согласия другой стороны договора в отношении спорного условия является основанием для отказа в его принятии.

На основании изложенного, арбитражный апелляционный суд полагает, что доводы апелляционной жалобы не содержат достаточных фактов, которые имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения.

Таким образом, по результатам рассмотрения апелляционной жалобы установлено, что суд первой инстанции полно и всесторонне исследовал материалы дела и дал им правильную оценку и не допустил нарушения норм материального и процессуального права.

При таких обстоятельствах оснований для отмены решения Арбитражного суда Красноярского края от 08 апреля 2013 года по делу №А33-17188/2012 не имеется.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 рублей относятся на заявителя апелляционной жалобы (истца).

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 08 апреля 2013 года по делу            №А33-17188/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий судья

О.В. Магда

Судьи:

Н.Н. Белан

Л.Е. Споткай