Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.07.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Изменить решение (ст.269 АПК)

принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Истцу принадлежит право взимать плату за земельные участки в соответствии со статьёй 5 Устава муниципального образования город Абаза, утверждённого решением Абазинского городского Совета депутатов от 05.07.2005 №24 (ред. 14.11.2011).

Между муниципальным образованием Абаза и обществом с ограниченной ответственностью «Абазалесторг» (арендатором) заключён договор аренды от 10.06.2005 №2005-89 земельного участка с кадастровым номером 19:09:010101:0056, поставлен на учет 14.06.2005,  общей площадью 118 460 кв.м., расположенного по адресу: Республика Хакасия, г. Абаза, ул. Промышленная, 6, сроком на 49 лет, договор зарегистрирован в установленном порядке.

Из материалов дела следует, что на момент заключения договора аренды земельного участка истец владел несколькими объектами недвижимости, впоследствии отчуждая их разным лицам (ответчикам).

Исходя из пункта 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Пунктом 1 статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Согласно толкованию названных норм права, приведенному в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее - постановление Пленума от 24.03.2005 №11), покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

При отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Поскольку в течение действия договора аренды часть расположенных на спорном земельном участке объектов недвижимости перешла в собственность разных лиц, то с  момента государственной регистрации права собственности на эти объекты указанные лица приобретают право пользования данным земельным участком на основании договора аренды со множественностью лиц на стороне арендатора.

Таким образом, факт расторжения 18.10.2011 (л.д. 30 т. 1) договора с прежним собственником нежилых помещений, расположенных на земельном участке,  ООО «Абазалесторг» , правового значения не имеет, соответствующие доводы подлежат отклонению как противоречащие  статье 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 35 Земельного кодекса Российской Федерации и статье 25.5 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принимая во внимание то обстоятельство, что право собственности практически на все на объекты недвижимости перешло к третьим лицам от ООО «Абазалесторг» до подписания соглашения о расторжении.

В пункте 20 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при разрешении споров, вытекающих из договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора, арбитражным судам следует руководствоваться пунктом 2 статьи 322 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающим, что обязанности нескольких должников по обязательству, связанному с предпринимательской деятельностью, являются солидарными, если законом, другими правовыми актами или условиями обязательства не предусмотрено иное.

Согласно статье 323 Гражданского кодекса Российской Федерации при солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга, а кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников.

Учитывая изложенное, требование арендодателя о взыскании арендной платы за пользование земельным участком отдельно с каждого собственника объекта недвижимости является правомерным.

Поскольку земельный участок с кадастровым номером 19:09:010101:0056 сформирован и поставлен на кадастровый учет, фактическое использование земельного участка собственниками недвижимости продолжилось после прекращения договора аренды, собственники не приняли мер к формированию земельных участков, необходимых для использования объектов недвижимости, расчет задолженности за период как до так и после расторжения договора  подлежит определению с учетом пропорции площади всех зданий  на данном земельном участке. Изложенное соответствует правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума ВАС РФ № 16112/09 от 11 мая 2010 года.

Подлежат отклонению ссылки на материалы межевых дел. В соответствии с пунктом 1 статьи 11.2 Земельного кодекса земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Пунктом 1 статьи 11.4 Земельного кодекса предусмотрено, что при разделе земельного участка образуются несколько земельных участков, а земельный участок, из которого при разделе образуются земельные участки, прекращает свое существование, за исключением случаев, указанных в пунктах 4 и 6 этой статьи, и случаев, предусмотренных другими федеральными законами.

Процедура образования новых земельных участков может проводиться для целей последующей реализации собственниками недвижимого имущества своего исключительного права на приобретение в собственность или аренду занятых такими объектами участков в соответствии с нормами статьи 36 Земельного кодекса. При этом предельные размеры земельных участков, подлежащих предоставлению собственникам недвижимости, согласно пункту 3 статьи 33 Земельного кодекса по общему правилу определяются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Из системного толкования приведенных норм земельного законодательства следует, что образование новых земельных участков из состава имеющегося участка для целей, предусмотренных статьей 36 Земельного кодекса, возможно лишь в том случае, если исходный земельный участок является делимым, а сам раздел, и как следствие формирование из него новых участков, не нарушает установленные нормы отвода и иные обязательные публичные требования.

В материалах дела отсутствуют доказательства формирования новых земельных  участков или прекращения существования единого земельного участка, на котором находятся объекты недвижимости, принадлежащие ответчикам.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник несет бремя  содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Нахождение на земельном участке объекта недвижимости обуславливает обязанность по внесению арендной платы пропорционально соотношению площади всех объектов недвижимого имущества, находящегося в собственности каждого арендатора участка, к общей площади всех объектов недвижимого имущества, расположенных на земельном участке.

Таким образом, выводы суда первой инстанции о том, что размер неосновательного обогащения определяется исходя из площади застройки, основан на неверном толковании норм права. Иное означало было отсутствие платы за пользование незастроенной частью сформированного земельного участка.

Ответчики фактически использовали  и продолжают использовать земельный участок с кадастровым номером 19:09:010101:168 без оформления договора аренды, не внося плату за землепользование, сберегая, таким образом, денежные средства, которые они должны были выплатить за использование земельного участка.

Сумма иска представляет собой сумму задолженности по арендной плате, рассчитанной за часть земельного участка  пропорционально занимаемой площади,   с учетом частичной оплаты.

Арендная плата подлежит исчислению в порядке, установленном постановлением Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 №05 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Республики Хакасия» (далее - Постановление Правительства Республики Хакасия от 23.01.2008 №05).

Поскольку в расчётный период значения УПКС и Кв оставались неизменными с 2010 года до 01.01.2013, суд при проверке расчёта неосновательного обогащения правомерно исходил из значения УПКС = 235,78, утверждённого постановлением Правительства Республики Хакасия №319 от 17.07.2009, значения Кв=0,025, утверждённого решением Абазинского городского Совета депутатов от 14.02.2008 №77 (в редакции на 10.02.2011), и информации об индексе потребительских цен в Российской Федерации на территории Республики Хакасия, в 2010 году Ки= 1, в 2011 году Ки = 1,088, в 2012 Ки= 1,154.

Размер годовой арендной платы за земельный участок определяется по формуле Ап = КС х Кв х Ки, где КС = S х УГЖС.

Расчет выполнен также исходя из площади объектов по наружному обмеру, указанных в технических паспортах. Общая площадь застройки составила 11898,30 кв.м. Истец при расчет применил размер площади земельного участка, указанный в договоре 118 460 кв.м.,  меньший, чем указано в кадастровом паспорте (л.д. 50 том 2), что не нарушает прав ответчиков.

На земельном участке, расположенном по адресу: г. Абаза, ул. Промышленная, 6 располагается принадлежавшее на праве собственности ООО «Абазалесторг» здание лесопильного цеха. Арендная плата за пользование данным земельным участком за период с 01.11.2010 по 09.02.2011 (момент государственной регистрации перехода права)  составляет:

Площадь застройки лесопильного цеха, принадлежащего ООО «Абазалесторг» на праве собственности: 1262 кв.м. Таким образом, площадь земельного участка, исходя из которой рассчитывается арендная плата, равна:

S = S расч. = 118 460 : 11 898,30 х 1262  =    12 564,53   кв.м.

Арендная плата с 01.11.2010 по 31.12.2010 (61 день):

32 564,53 х  235,78 х 0,025  х 1,000  : 365 х 61 = 12377,42 рублей.

Арендная плата с 01.01.2011 по 09.02.2011 (39 дней):

32564,53 х 235,78 х  0,025 х 1,088  х 365 х 39 = 8609,82 рублей.

На земельном участке, расположенном по адресу: г, Абаза, ул. Промышленная 6 располагается принадлежавшее на праве собственности ООО «Абазалесторг» здание автогаража. Арендная плата за пользование данным земельным участком за период с 01.11.2010 (до момента государственной регистрации перехода права) по 05.04.2011 согласно прилагаемому расчету составляет:

Площадь застройки гаража, принадлежащего ООО "Абазалесторг" на праве собственности: 3001,6 кв.м.

Таким образом, площадь земельного участка, исходя из которой рассчитывается арендная плата, равна:

S = S расч. =118 460 : 11 898,30 х 3001,6  = 29884,06   кв.м.

Арендная плата с 01.11.2010 по 31.12.2010 год (61 день):

29884,06 х  235,78 х 0,025 х 1,000 : 365 х 61 = 29439,03 рублей

Арендная плата с 01.01.2011 год по 05.04.2011 (95 дней):

29884,06 х 235,78 х 0,025 х 1,088 : 365 х 95 = 49882,27    рублей

На земельном участке, расположенном по адресу: г. Абаза. ул. Промышленная 6 располагаются принадлежавшие на праве собственности ООО «Абазалесторг» здание конторы и здание РММ. Арендная плата за пользование данным земельным участком за период с 01.11.2010 (до момента государственной регистрации перехода права) по 27.12.2010 согласно прилагаемому расчету составляет:

Площадь застройки  здания конторы и здания РММ, принадлежащих ООО «Абазалесторг»: 1499,7+392,8=2013,10 кв.м. Таким образом, площадь земельного участка, исходя из которой рассчитывается арендная плата, равна:

S = S расч. = 118460  :  1 1898,30       х    2013,1 =  20 042,51   кв.м.

Арендная плата с 01.11.2010 по 27.12.2010 (56 дней):

20 042,51 х  235,78 х 0,025 х 1,000 х 366 х  56 =18 076,15    рублей

На земельном участке, расположенном по адресу: г. Абаза, ул. Промышленная 6 располагается принадлежавшее ООО "Абазалесторг" на нраве собственности здание тарного цеха. Арендная плата за пользование данным земельным участком за период с 01.11.2010 (до момента государственной регистрации перехода права) по 02.03.2011 согласно прилагаемому расчету составляет:

Площадь застройки тарного цеха, принадлежащих ООО "Абазалесторг": 710,6 кв.м.

Таким образом, площадь земельного участка, исходя из которой рассчитывается арендная плата, равна:

S = Spacч. =  118460 : 11898,30 х 710,6 =      7074,76   кв.м.

Арендная плата с 01.11.201   по 31.12.2010 (61):

7074,76 х 235,78 х 0,025 х 1,000 : 366 х 61 =  6950,36     рублей Арендная плата с 01.01,2011 год по 02.03.2011 год (61):

7074,76 х 235,78 х  0,025 х 1,088 : 366 х 61 = 7561,99     рублей.

На земельном участке, расположенном по адресу: г. Абаза, ул. Промышленная 6 располагаются принадлежавшие ООО "Абазалесторг" на праве собственности здание склада готовой продукции, здание центрального склада. Арендная плата за пользование данным земельным участком за период с 01.11.2010 (до момента государственной регистрации перехода права) по 28.12.2010 согласно прилагаемому расчету