Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.08.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК),Возвратить госпошлину (ст.104 АПК)

в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.

В соответствии с  частями 2, 3, 4 статьи 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

При получении заявления субъекта малого или среднего предпринимательства уполномоченный орган обязан совершить действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, в том числе, обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества, направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

В случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с настоящим Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Обстоятельства соответствия заявителя критериям отнесения к субъектам малого и среднего предпринимательства, указанным в статье 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ                     «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» подтверждаются материалами дела и не оспариваются ответчиками.

Из содержания оспариваемых решений следует, что основанием отказа в реализации права на выкуп спорного помещения послужило то обстоятельство, что арендуемая заявителем часть помещения литера 204Н не сформирована в обособленный объект недвижимости по данным технического учета и не перепланирована, поэтому не может являться предметом договора купли-продажи. Кроме того, в обоснование возражений против заявленных требований администрация и комитет ссылались на несоблюдение предпринимателем условия, установленного пунктом 1 статьи 3 Федерального закона № 159-ФЗ, о нахождении арендуемого имущества во временном владении и пользовании арендатора более двух лет до момента вступления в силу указанного Федерального закона.

Согласно пункту 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации  от 05.11.2009 №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Следовательно,  условием приобретения арендуемого муниципального имущества в собственность в порядке Федерального закона № 159-ФЗ является возможность формирования арендуемой части здания в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

Кроме того, в соответствии с подпунктом 1 статьи 3 Федерального закона №159-ФЗ предусмотрена приватизация только арендуемой части муниципального имущества, на основе которой может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 18.10.2006                               серии 19 АА №069879 муниципальному образованию город Абакан принадлежит на праве собственности нежилое помещение - магазин, общей площадью 976 кв. м, расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, ул. Щетинкина, дом 63, помещение №204Н, кадастровый номер 19-01:030105:0164:2229 1:204Н.

Из представленного в материалы дела технического паспорта на помещение 204Н и кадастрового паспорта следует, что указанное нежилое помещение имеет общую площадь                      932 кв.м, является единым объектом недвижимости, объединяющим первый, антресольный этажи и подвальное помещение в полном объеме (помещения №№55-58, 59а., 60, 61, 63-74).

По договору аренды от 11.12.2006 №182  (с учетом дополнительных соглашений к нему) заявителю передана в аренду часть нежилого помещения 204Н, а именно: помещение первого этажа площадью 387,6 кв.м, помещение антресольного этажа площадью 141,6 кв.м, а также часть помещений подвала площадью   310,8 кв.м (помещения №№ 55,58,59,59а,60,63,65,66, 67).

Помещения подвала №№ 56, 57, 64, 68-73 предпринимателю в аренду не передавались,                    и заявитель фактически  претендует на выкуп всего помещения 204Н, имеющего большую площадь, чем ему передано по договору аренды,  что не соответствует предусмотренным Федеральным законом №159-ФЗ  условиям реализации права на приобретение арендуемого муниципального имущества в собственность.

Арендуемая предпринимателем часть помещения 204Н не может быть сформирована в обособленный объект без перепланировки других помещений здания, в отношении нее не был осуществлен кадастровый учет, поэтому она не  может являться объектом купли-продажи в порядке Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Помещение 204Н сформировано и поставлено на кадастровый учет как единый объект, используемый в качестве магазина. Учитывая единое целевое назначение помещения магазина  204 Н, передача в собственность предпринимателю арендуемой им части данного помещения, либо только помещений первого этажа и антресолей приведет к невозможности целевого, а также иного коммерческого  использования оставшейся части без перепланировки и реконструкции.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что помещения подвала, входящие в объект литера 204Н, как арендуемые, так и неарендуемые предпринимателем, объединены одними коридорами и выходами, неарендуемые заявителем помещения подвала (за исключением помещения №74) не могут быть обособлены без устройства отдельного выхода (выходов) и, соответственно, без перепланировки и реконструкции объекта.

В связи с этим суд первой инстанции правильно указал, что вопросы формирования  из одного объекта недвижимости нескольких объектов, проведения строительных работ с целью их обособления в силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации относятся к полномочиям собственника по владению и распоряжению имуществом. Федеральным законом №159-ФЗ не установлена обязанность уполномоченного органа собственника муниципального имущества в случае, если арендуемое субъектом малого и среднего предпринимательства помещение не сформировано в самостоятельный объект недвижимости, производить его перепланировку и реконструкцию для реализации преимущественного права арендатора на приватизацию этого помещения.

Также суд первой инстанции правильно указал, что несение предпринимателем фактического бремени содержания подвальной части спорного объекта не имеет правового значения при решении вопроса о наличии у него преимущественного права на выкуп арендуемого помещения. Кроме того, из представленных предпринимателем документов невозможно однозначно установить,  что произведенные им расходы на ремонт помещения имели отношение именно к подвальной части помещения магазина.

Суд первой инстанции правильно отклонил довод заявителя о включении в арендуемую площадь по договору от 11.12.2006 № 182 помещений подвала № 64 и №68, общей площадью  44,6 кв.м, поскольку данные помещения не указаны в качестве передаваемых в аренду в тексте данного договора, дополнительных соглашениях к нему, акте приема-передачи нежилого помещения от 11.12.2006.

Довод заявителя о внесении им арендной платы за помещения №64, №68 не имеет значения в отсутствие доказательств передачи этих помещений в аренду.

Кроме того, суд первой инстанции обоснованно установил, что  подвальное помещение № 59 (коридор) площадью 43,2 кв.м не имеет отношения к объекту 204Н (находится за его границами) и фактически в аренду предпринимателю не передавалось, поэтому обозначено в договоре аренды помещения от 11.12.2006 № 182 и в приложении № 6 к указанному договору ошибочно. Внесение предпринимателем арендной платы за всю обозначенную в договоре площадь помещений, в том числе за помещение №59,  не свидетельствует об оплате аренды помещений №64, №68.

Довод апелляционной жалобы о возможности применения к рассматриваемым правоотношениям  статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей сходные правоотношения, и включения в договор купли-продажи  технических помещений площадью 92 кв.м, связанных с помещением магазина общим назначением, не принимаются судом.

Порядок реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приватизацию арендуемого муниципального имущества урегулирован Федеральным законом № 159-ФЗ, каких-либо особенностей приватизации подвальных помещений зданий, в том числе подсобных, занятых техническим оборудованием и коммуникациями, данный закон не предусматривает, поэтому не имеется оснований применения в соответствии с частью 6 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации аналогии закона  (статьи 135 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции                         о несоблюдении предпринимателем установленного Федеральным законом №159-ФЗ условия выкупа помещения в виде нахождения арендуемого имущества во временном владении  и пользовании арендатора более двух лет до дня вступления в силу указанного Закона.

В соответствии с договором аренды от 20.04.2005 № 182 предпринимателю передано                      в аренду под магазин помещение площадью 816,8 кв.м, являющееся частью помещения 201Н общей площадью 5069,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Щетинкина, 63. Согласно приложенным к договору экспликациям арендовались помещения первого этажа площадью               387,6 кв.м, антресольного (второго) этажа площадью 141,6 кв.м, а также помещения подвала площадью 267,6 кв.м (№№ 55,58, 59а, 60, 61, 63, 65-67).

Помещение 201Н в последующем было расформировано, и часть его, включающая помещения, арендуемые предпринимателем, сформирована в самостоятельный объект недвижимого имущества 204Н, на которое зарегистрировано право муниципальной собственности. Часть помещения 204Н передана предпринимателю в аренду по договору                    от 11.12.2006 № 182.

В соответствии с пунктом 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Договор аренды от 11.12.2006 № 182 зарегистрирован 19.01.2007 (до окончания срока его действия), то есть являлся заключенным на дату обращения предпринимателя с заявлением              о приватизации имущества.

В соответствии с договором от 11.12.2006 № 182 предприниматель на 05.08.2008 арендовал помещения 1 год 8 месяцев. Договор аренды от 20.04.2005 № 182, срок действия которого был определен сторонами до 2010 года, не проходил государственную регистрацию в установленном законом порядке, в связи с чем в силу положений пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации не может быть признан заключенным. Кроме того, в соответствии                       с договором аренды от 20.04.2005 № 182 предприниматель арендовал меньшую площадь, чем по договору от 11.12.2006 № 182.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции приходит к выводу о нахождении имущества во временном владении и пользовании заявителя  менее двух лет до дня вступления в силу Федерального закона № 159-ФЗ. Таким образом, у заявителя не возникло преимущественное право на приобретение муниципального  имущества в установленном Федеральным законом №159-ФЗ порядке ввиду несоблюдения требований статьи 3 указанного Закона.

При таких обстоятельствах не нашли своего подтверждения доводы апелляционной жалобы о том, что обстоятельства заключения договора аренды и оспариваемые решения имеют своей целью исключительно воспрепятствование реализации