Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

направленной ответчиком корреспонденции. Ненадлежащая организация деятельности юридического лица является риском самого юридического лица.

Исминдирова О.Б. отрицает факт заключения  договора  подряда и представления ответчику полномочий на реконструкцию помещения. Доверенность от 10 января 2006 года не представляла Архипову Е.И. полномочия на реконструкцию, а выдавалась для сдачи помещения в аренду. Иные собственники помещения также не одобряли реконструкцию. Платежи по договору аренды не могли быть зачтены в счет произведенной реконструкции.

Истец сообщал  ответчику  свои  платежные реквизиты, что подтверждается уведомлением об изменении арендодателя от 17 сентября 2012 года № 1, описью  вложения в  ценное  письмо от 19 сентября 2012 года и квитанцией от 26348.  Направление почтовых переводов Шуваеву Е.В. после смены собственника помещения не свидетельствует о надлежащем исполнении обязанности по внесению арендной платы, кроме того факт осуществления данных платежей не доказан. Погашение просроченной задолженности по арендной плате не является своевременным внесением арендной платы, у истца сохраняется право требовать расторжения договора.

Кроме того, представитель истца пояснил, что на спорном объекте была проведена реконструкция, заключающаяся в создании еще одного выхода из помещения, переноса сантехнического узла, были изменены параметры помещения, что не предусмотрено договором аренды помещения.

Представитель истца заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов: копий ответа Исминдировой О.Б. на письмо истца от 9 августа 2013 года и  договора строительного подряда между истцом и обществом с ограниченной ответственностью «СибЕвроСтрой» от 2 июля 2013 года.

Рассмотрев заявленное истцом ходатайство, суд апелляционной инстанции отказывает в его удовлетворении в силу частей 1, 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, поскольку представленные истцом доказательства не существовали на момент рассмотрения дела судом первой инстанции.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

14 июля 2006 года между Исминдировой Ольгой Борисовной (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Урал» подписан договор аренды №1, согласно пункту 1.1 которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 9 общей площадью 80,20 кв.м., по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Красной Армии, д.7.

В соответствии с пунктом 2.1 договора помещение сдается в аренду на 40 лет, с 14 июля 2006 по 13 июля 2046 года.

Пунктом 3.1 договора аренды  предусмотрено, что арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере 20 000 рублей в месяц, путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя либо путем внесения наличных денежных средств в кассу арендодателя.

В пунктах 4.1.1, 4.1.3  договора  арендодатель обязался в соответствии с пунктом 2.2 договора передать арендатору в пользование помещение по акту приемки-передачи и за свой счет производить капитальный ремонт помещения, если стороны не договорятся об ином.

В пункте 5.1. арендатор обязался использовать помещение в соответствии с договором.

В силу пункта 6.1.1 договора арендатор имеет право производить любые улучшения, перепланировки, отделку помещения при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности. Содействие в получении необходимых согласований и разрешений для этого осуществляет арендодатель.

Указанный договор аренды зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому и Таймырскому (Долгано-Ненецкому) автономным округам 21 июля 2006 года, о чем свидетельствуют регистрационная надпись на договоре (л.д. 20).

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 14 июля 2006 года (л.д. 167).

31 июля 2012 года между Шуваевым Е.В. (даритель) и Беловенцевым Е.В. (одаряемый) подписан договор дарения (л.д. 15) нежилого помещения № 9 общей площадью 80,2 кв.м., расположенного на первом этаже четырехэтажного кирпичного дома по адресу: г. Красноярск, ул. Красной Армии, д. 7. Согласно пункту 3 договора дарения технические характеристики помещения соответствуют техническому паспорту помещения, составленному 24 декабря 2004 года.

В  материалы дела представлен технический паспорт помещения, составленный по состоянию на  24 декабря 2004 года (л.д. 24).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 9 августа 2012 года серии 24ЕК №631400 (л.д. 41) переход  права собственности у Беловенцеву Е.В. в отношении нежилого помещения, общей площадью 80,2 кв.м., этаж 1, по адресу: г. Красноярск, ул. Красной Армии, д. 7, пом. 9, кадастровый номер 24-24-01/021/2005-302, зарегистрирован в установленном порядке.

13 февраля 2013 года между Шуваевым Е.В. (даритель) и Беловенцевым Е.В. (одаряемый) подписано дополнительное соглашение к договору дарения от 31 июля 2012 года (л.д. 153), согласно которому стороны изменили  пункт 3 договора дарения, изложив его в следующей редакции: «На момент передачи Помещения оно обладает следующими техническими характеристиками, которые не указаны (отличаются) в техническом паспорте помещения, составленном Красноярским отделением Филиала ФГУП  «Ростехинвентаризация- Федеральное БТИ» по Красноярскому краю 24 декабря 2004 года:  выполнено устройство отдельного входа-выхода в проеме окна с разборкой кирпичной кладки несущей стены дома снизу проема; выполнено  устройство крыльца к входу с придомовой территории; выполнено устройство навеса над входом; выполнена перепланировка помещений с переносом и установкой нового санитарно-технического оборудования. Имеется центральное отопление, канализация, водопровод, электричество.».

Дополнительное соглашение к договору дарения от 31 июля 2012 года зарегистрировано в установленном законом порядке Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 26февраля 2013 года (л.д. 153).

Истцом было направлено в адрес общества с ограниченной ответственностью «Урал» уведомление от 17 сентября 2012 года исх.№ 1 об изменении арендодателя по договору аренды от 14 июля 2006 года № 1 с  указанием платежных реквизитов истца, что подтверждается описью вложения в ценное письмо от 19 сентября 2012 года и квитанцией № 26348 (л.д. 21-23, 51-52).

В соответствии с выписками Балтийского Банка Развития от 19 декабря 2012 года № 2265-12СО, от 7 февраля 2013 года № 625-13СО, от 12 марта 2013 года № 1008-13СО, от 28 марта 2013 года № 1149-13СО (л.д. 63, 81, 132, 174) о движении денежных средств по расчетному счету за период с 1 сентября 2012 по 27 марта 2013 года, в указанный период на расчетный счет индивидуального предпринимателя  Беловенцева Е.В. не поступали платежи от ответчика.

В ответ на запрос истца Исминдирова О.Б. в письме от 19 сентября 2012 года (л.д. 32, 34) сообщила, что технические характеристики помещения ей не изменялись, стены не разрушались, окно не демонтировалось, строительно-монтажные работы не проводились.

В ответ на запрос истца  Шуваев Е.В. в письме от 24 сентября 2012  года (л.д. 33, 35) сообщил, что в нежилом помещении по адресу: г. Красноярск, ул. Красной Армии, д. 7, пом. 9, указанные в запросе работы (разрушение стены, демонтаж окна, строительно-монтажные работы) не проводил, технические характеристики не изменял, данные работы проведены арендатором обществом с ограниченной ответственностью «УРАЛ» по собственной инициативе.

Согласно пояснениям Шуваева Е.В. и Исминдировой О.Б. от 25 марта 2013 года (л.д. 173) в нежилом помещении по адресу: г. Красноярск, ул. Красной Армии, д.7, пом. 9, на момент его передачи по договору купли-продажи недвижимого имущества от 31 октября 2006 года от Исминдировой О.Б. к Шуваеву Е.В.: отсутствовал отдельный вход-выход на ул. Красной Армии с фасадной части дома; не было устроено крыльцо на придомовой территории, не была осуществлена перепланировка помещения с переносом и установкой нового санитарно-технического оборудования; технические характеристики помещения соответствовали техническому паспорту от 24 декабря 2004 года.

Истцом направлено в адрес общества с ограниченной ответственностью «Урал» предупреждение от 25 сентября 2012 года исх.№ 2 (л.д. 36) о необходимости исполнения обязательства, в котором ответчику было предложено в разумный срок (до 10 октября 2012 года) устранить выявленные нарушения и привести помещение в первоначальное состояние в соответствии с техническим паспортом нежилого помещения № 7 по ул. Красной Армии, что подтверждается описью вложения в ценное письмо от 25 сентября 2012 года и квитанцией № 26767 (л.д. 37-38, 53-54).

Письмом от 19 октября 2012 года № 3 (л.д. 39) истец предложил ответчику расторгнуть договор аренды от 14 июля 2006 года № 1, освободить помещение, вернуть помещение арендодателю - Беловенцеву Е.В. по акту приема-передачи. Направление  письма подтверждается описью вложения в ценное письмо от 19 октября 2012 года и квитанцией № 34179 (л.д. 40-41, 55-56).

Претензией от 14 февраля 2013 года исх. №1/1 (л.д. 156) истец потребовал от ответчика внести на расчетный счет арендодателя сумму арендной платы за пять месяцев в течение 30 календарных дней и расторгнуть договор аренды от 14 июля 2006 года № 1, освободить помещение, вернуть помещение арендодателю - Беловенцеву Е.В. по акту приема-передачи. Направление  претензии подтверждается описью вложения в ценное письмо и квитанцией от 14 февраля 2013 года № 99031 (л.д. 154-155).

В подтверждение факта реконструкции нежилого помещения по адресу: г. Красноярск, ул. Красной Армии, д.7, пом. 9, истцом в материалы дела представлено заключение общества с ограниченной ответственностью «СтройСервис» по результатам обследования встроенного нежилого помещения №9 в жилом доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Красной Армии, д. 7, №  СТЭ-02-02-13 (л.д. 92), согласно которому в нежилом помещении № 9 по ул. Красной Армии, д. 7 проведены работы по его реконструкции (устройство отдельного входа-выхода, устройство крыльца на придомовой территории, изменение архитектурного облика главного фасада жилого дома и пр.); осуществлена перепланировка помещений с переносом и установкой нового санитарно-технического оборудования.

В целях установления факта изменения параметров нежилого помещения, устройства нового выхода-входа с внешней стороны дома по ул. Красной Армии, д. 7 произведен осмотр по адресу: г. Красноярск, ул. Красной Армии, д. 7, пом. 9 при участии Чачакова СР., Боброва К.В., Чачаковой Е.К, о чем составлен акт осмотра нежилого помещения от 8 февраля 2013 года (л.д. 117), согласно которому в нежилом помещении: устроен отдельный вход-выход с внешней стороны дома по ул. Красной Армии, д. 7; устроено крыльцо к входу-выходу из помещения.

Согласно ответу общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания Центржилсервис» от 4 февраля 2013 года № 1191 (л.д. 90) в управляющей компании отсутствует протокол собрания собственников по поводу переустройства нежилого помещения по адресу:  г. Красноярск, ул. Красной Армии, д. 7, пом. 9.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды от 14 июля 2006 года №1 в части внесения арендной платы и порядка  использования объекта  аренды, истец обратился в арбитражный суд с иском о расторжении указанного договора и об обязании ответчика возвратить объект аренды.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита  гражданских прав  осуществляется способами, предусмотренными законом.

В силу пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В рамках настоящего дела истцом заявлено требование о расторжении договора аренды от 14 июля 2006 года № 1, заключенного с ответчиком, в связи с ненадлежащим исполнением ответчиком как арендатором обязанности по уплате арендных  платежей в период с сентября 2012 года по март 2013 года и в связи с осуществлением ответчиком в арендуемом помещении реконструкции без согласования арендодателя на её проведение.

Факт заключения с обществом с ограниченной ответственностью «Урал» договора аренды от 14 июля 2006 года № 1 в отношении нежилого помещения № 9 общей площадью 80,20 кв.м., по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Красной Армии, д.7, сроком до 2046 года, и передачи указанного помещения в пользование ответчика, а также то обстоятельство, что до момента рассмотрения дела в суде ответчик не возвратил арендуемое им помещение, не оспариваются сторонами в суде апелляционной инстанции и подтверждается представленными в материалы дела доказательствами.

Имеющимся в деле свидетельством о государственной регистрации права от 9 августа 2012 года серии 24ЕК №631400 подтверждается  также  то обстоятельство, что  в настоящее время собственником помещения, общей площадью 80,2 кв.м., этаж 1, по адресу: г. Красноярск, ул. Красной Армии, д. 7, пом. 9, кадастровый номер 24-24-01/021/2005-302, является индивидуальный предприниматель Беловенцев Е.В.

Оценив обстоятельства дела  в их совокупности, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что в рамках настоящего дела истец вправе требовать расторжения договора аренды от 14 июля 2006 года № 1 ввиду  следующего.

Исходя из положений статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также  пункта 23 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 года № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что между истцом и ответчиком действовал договор аренды, отношения по которому регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации

Согласно пункту 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Пунктом 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации  также предусмотрено, что арендатор обязан