Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 22.08.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

В силу пунктов 1, 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор  пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

Право арендодателя потребовать расторжения договора в случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, предусмотрено  также пунктом 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Пунктом 3.1 договора аренды от 14 июля 2006 года № 1 предусмотрено, что арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере 20 000 рублей в месяц.

Представленные в материалы дела истцом выписки Балтийского Банка Развития от 19 декабря 2012 года № 2265-12СО, от 7 февраля 2013 года № 625-13СО, от 12 марта 2013 года № 1008-13СО, от 28 марта 2013 года № 1149-13СО свидетельствуют о том, что с момента приобретения истцом права собственности на спорное помещение и до марта 2013 года на  расчетный счёт истца не поступали платежи от ответчика.

Доводы ответчика о том, что уплата предусмотренных договором аренды от 14 июля 2006 года № 1 арендных платежей в указанный период, было невозможно по вине самого истца, отклоняются судом апелляционной инстанции как недоказанные.

Материалы дела свидетельствуют о том, что истцом было направлено в адрес общества с ограниченной ответственностью «Урал» уведомление от 17 сентября 2012 года исх.№ 1 об изменении арендодателя по договору аренды от 14 июля 2006 года № 1 с  указанием платежных реквизитов истца, что подтверждается описью вложения в ценное письмо от 19 сентября 2012 года и квитанцией № 26348.

Доказательства того, что указанное уведомление не поступал в адрес ответчика, а также того, что в спорный период ответчик, добросовестно заблуждаясь относительно надлежащего кредитора, осуществлял платежи предыдущему собственнику объекта аренды - Шуваеву Е.В. в материалах дела отсутствуют. В материалы дела также не представлены доказательства того, что действуя разумно и добросовестно, ответчик осуществлял  уплату арендных платежей на депозит  нотариуса.

Ссылка ответчика на уплату арендных платежей путем осуществления  почтовых переводов, также отклоняется судом апелляционной инстанции как недоказанная. Кроме того, в силу положений статьи 309, пункта 1 статьи 406, пункта 1 статьи 408, пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается при его исполнении надлежащим способом, то есть в порядке, установленном законом либо договором. Пунктом 3.1 договора аренды от 14 июля 2006 года № 1 предусмотрено, что арендатор выплачивает арендодателю арендную плату путем перечисления денежных средств на расчетный счет арендодателя либо путем внесения наличных денежных средств в кассу арендодателя. Такого способа исполнения обязательства по внесению арендной платы как осуществление почтового перевода заключенный сторонами договор не предусматривает, соответственно, истец как кредитор вправе был не принимать его.

Следовательно, ответчиком была допущена просрочка во внесении арендных платежей по договору аренды от 14 июля 2006 года № 1 более двух раз подряд, что предоставляет истцу право требовать  расторжения  договора.

То обстоятельство, что после принятия судом первой инстанции решения по настоящему делу ответчик уплатил арендную плату, не может повлиять на указанный выше вывод суда апелляционной инстанции. Согласно правовой позиции Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, отраженной в пункте 23 Постановления от 17 ноября 2011 года № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», уплата долга не лишает арендодателя права в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Более того, в рамках же настоящего дела уплата долга произведена ответчиком после обращения истца с требованием о расторжении договора.

Материалами дела также подтверждается то обстоятельство, что состояние арендуемого ответчиком помещение было изменено по сравнению с техническим паспортом помещения, составленный по состоянию на  24 декабря 2004 года, в частности в помещение был сделан второй вход путем демонтажа окна и части внешней стены. Данное обстоятельство ответчиком в суде апелляционной инстанции не оспаривается, а также подтверждается представленными истцом акт осмотра нежилого помещения от 8 февраля 2013 года и заключением общества с ограниченной ответственностью  «СтройСервис» № СТЭ-02-02-13.

Ответчиком также не оспаривается то обстоятельство, что указанные изменения  произведены  им. При этом текст договора аренды от 14 июля 2006 года № 1 и акт приема-передачи от 14 июля 2006 года не содержат сведений об указанных выше изменениях параметров помещения, на момент передачи арендатору.

Вместе с тем, в силу пункта 6.1.1 договора аренды от 14 июля 2006 года № 1 арендатор имел право производить только улучшения, перепланировку и отделку помещения при условии соблюдения правил пожарной и иной безопасности.

Суд апелляционной инстанции соглашается с доводами истца о том, что ответчиком была произведена не перепланировка, а реконструкция арендуемого им помещения, поскольку в ходе работ  была осуществлено не только изменение конфигурации помещения, но и задействована  внешняя стена многоквартирного жилого дома. Данное обстоятельство подтверждается заключение общества с ограниченной ответственностью «СтройСервис» по результатам обследования встроенного нежилого помещения №9 в жилом доме, расположенном по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Красной Армии, д. 7, №  СТЭ-02-02-13.

Доказательства наличия согласия кого-либо из собственников помещения на осуществление его реконструкции в материалах дела отсутствует. В представленных в материалы дела ответах предыдущих собственников имущества - Исминдировой О.Б. и Шуваева Е.В. от 19 сентября 2012 года, от 24 сентября 2012 года и от 25 марта 2013 года последние отрицали факт  осуществления работ по производству отдельного входа в помещение и иных строительно-монтажных работ. Ссылка ответчика на осуществление спорных работ по заказу Исминдировой О.Б. отклоняются судом апелляционной инстанции ввиду указанного выше, а также поскольку дата выполнения спорных работ на момент нахождения помещения в собственности Исминдировой О.Б. не подтверждена, тогда как текст заключенного между истцом и Шуваевым Е.В. договора дарения от 31 июля 2012 года свидетельствует о том, что на момент заключения договора реконструкция отсутствовала и объект соответствовал техническому паспорту по состоянию на 24 декабря 2004 года.

Кроме того, в силу статей 51, 52 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства возможна только при наличии разрешения на  строительство Доказательств наличия у ответчика разрешительной документации при производстве работ в  материалах дела отсутствуют.

В свою очередь, внешняя стена дома, являясь ограждающей несущей конструкцией, относится в соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и с пунктом 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, соответственно её изменение в силу статьи 44 Жилищного  кодекса Российской Федерации требует согласия всех правообладателей объекта капитального строительства. Доказательства наличия такого согласия в материалах дела отсутствует.

Следовательно, ответчик не вправе был приступать  к реконструкции к реконструкции арендуемого им помещения.

Таким образом, материалами дела также подтвержден факт пользования ответчиком арендуемым  помещением с существенным нарушением условий договора аренды от 14 июля 2006 года №  1.

В связи с самовольным осуществлением ответчиком реконструкции арендуемого помещения, ответчик не вправе ссылаться на отсутствие у него во время  выполнения работ обязанности по  внесению арендных платежей.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Представленными в дело предупреждением от 25 сентября 2012 года исх.№ 2, письмом от 19 октября 2012 года № 3 и претензией от 14 февраля 2013 года исх. №1/1 подтверждается соблюдение истцом установленного приведёнными выше нормами порядка расторжения  договора. Данное обстоятельство ответчиком в  суде апелляционной инстанции не оспорено.

Следовательно, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о расторжении договора аренды от 14 июля 2006 года № 1.

Согласно пункту 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, суд первой инстанции также обоснованно удовлетворил требование истца об обязании ответчика вернуть помещение, находящееся по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Красной Армии, д. 7, пом. № 9.

При изложенных обстоятельствах решение суда первой инстанции является законным и  обоснованным и не подлежит отмене ввиду отсутствия оснований, предусмотренных  статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы возлагаются на ответчика.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение  Арбитражного суда Красноярского края от «3» апреля 2013 года по делу № А33-17638/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

О.В. Петровская

Судьи:

И.Н. Бутина

В.В. Радзиховская