Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 10.09.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

закона от 26.10.2002 №127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее – Закон о банкротстве) и частью 1 статьи 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дела о несостоятельности (банкротстве) рассматриваются арбитражным судом по правилам, предусмотренным Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации, с особенностями, установленными федеральными законами, регулирующими вопросы о несостоятельности (банкротстве).

Федеральным законом от 12.07.2011 №210-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)" и статьи 17 и 223 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в части установления особенностей банкротства застройщиков, привлекавших денежные средства участников строительства" введен в действие параграф 7 Закона о банкротстве, применимый в отношении процедуры банкротства должника – ООО «Хорс».

Законом о банкротстве предусмотрено два способа удовлетворения требований участников строительства о передаче жилых помещений: передача объекта незавершенного строительства созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (статья 201.10 Закона о банкротстве); передача им в собственность жилых помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию (статья 201.11 Закона о банкротстве).

Согласно пункту 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве передача участникам строительства объекта незавершенного строительства может быть осуществлена при одновременном соблюдении следующих условий:

1) стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок не превышает более чем на пять процентов совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц - участников строительства, принято решение о согласии на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 4 настоящей статьи;

2) имущества, которое остается у должника после передачи объекта незавершенного строительства, достаточно для погашения текущих платежей, требований кредиторов первой и второй очереди или на специальный банковский счет должника внесены денежные средства в соответствии с пунктом 5 настоящей статьи;

3) в реестре требований кредиторов отсутствуют требования кредиторов, не являющихся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, либо указанные кредиторы согласились на передачу объекта незавершенного строительства, либо на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в соответствии с пунктом 6 настоящей статьи;

4) после завершения строительства конкретного объекта незавершенного строительства жилых помещений в нем достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства в отношении конкретного объекта строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, исходя из условий договоров, предусматривающих передачу жилых помещений (в том числе отсутствуют требования нескольких участников строительства о передаче одних и тех же жилых помещений в многоквартирном доме, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 7 настоящей статьи). С согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения;

5) объект незавершенного строительства принадлежит застройщику на праве собственности;

6) земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, принадлежит застройщику на праве собственности или на ином имущественном праве;

7) участниками строительства принято решение о создании жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива, соответствующего требованиям пункта 8 настоящей статьи.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

В силу пункта 1 статьи 131 Гражданского  кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Как следует из материалов дела, права на 7-ми этажное строение, возведенное в результате реконструкции нежилых помещений по адресу: ул. 1-я Хабаровская, 5, не зарегистрированы, земельный участок, на котором находится здание, предоставлен ООО «Хорс» в аренду с целевым назначением – для эксплуатации нежилого здания. Разрешение на строительство в установленном порядке застройщиком не получалось.

Согласно пункту 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для данных целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В пункте 2 Определения Конституционного Суда Российской Федерации от 03.07.2007  №595-О-П разъяснено, что вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 ГК РФ три признака самовольной постройки, а именно: возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке; возведение постройки без получения необходимых разрешений; возведение постройки с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В пункте 5 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 №143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что возведение объекта недвижимости на земельном участке, не отведенном под строительство такого объекта, в силу положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает возникновение права собственности на данный объект.

По мнению конкурсного управляющего, право на предоставление спорного земельного участка следует из выдачи Архитектурно-планировочного задания от 31.05.2005 №10097 на разработку проекта реконструкции нежилого здания в жилые дома. В частности, в пункте 4 Архитектурно-планировочного задания №10097 предусмотрено выделение ООО «Хорс» земельного участка в границах участка бывшего детского сада (2500 кв.м.). Впоследствии спорный земельный участок предоставлен ООО «Хорс» в аренду (распоряжение №1460-недв., договор аренды №2038) с целевым использованием – для эксплуатации нежилого здания.

31.05.2010 Управлением архитектуры Администрации г. Красноярска выдано заключение №10529 о возможности сохранения самовольной постройки. В результате межевания земельного участка под объектом (кадастровый паспорт от 29.06.2012 №24/12-190703) сформирован земельный участок с кадастровым номером 24:50:0100232:774.

Как следует из отзыва Администрации г. Красноярска, решениями Октябрьского районного суда г. Красноярска от 09.11.2010 отказано физическим лицам в признании прав собственности на доли в объекте незавершенного строительства по ул.1-я Хабаровская, 5, в связи с тем, что объект представляет собой самовольную постройку, расположенную на земельном участке, не предоставленном под строительство.

Указанный вывод также содержится в постановлении Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.12.2009 по делу №А33-12026/2007 (по иску Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска к ООО «Хорс» об обязании привести нежилое здание по адресу: г.Красноярск. ул.1-я Хабаровская, 5, в первоначальное состояние), в котором отражены следующие обстоятельства:

- ООО «Хорс» являлось собственником нежилого помещения №1 общей площадью 502,5 кв.м. и нежилого помещения №2 общей площадью 434,2 кв.м., расположенных по ул. 1-я Хабаровская, 5, в период с 26.08.2004 по 15.05.2007;

- разрешение на реконструкцию объекта получено не было, в связи с чем поддержан вывод суда первой инстанции (в решении от 05.08.2009) о самовольном характере постройки, созданной в результате реконструкции 2-х этажного здания;

- в результате проведенных 05.04.2007 торгов по продаже арестованного имущества - нежилого помещения №1 общей площадью 502,5 кв.м.  и нежилого помещения №2 общей площадью 434,2 кв.м., расположенных по ул. 1-я Хабаровская, 5, победителем признан Кравченко В.А. Федеральной регистрационной службой 16.05.2007 осуществлена государственная регистрация права собственности на указанные нежилые помещения. Судом апелляционной инстанции сделан вывод, что на момент рассмотрения спора фактическим владельцем реконструированного здания является Кравченко В.А. Требования истца о приведении нежилого здания в первоначальное состояние могут быть заявлены к новому собственнику реконструированных помещений, а поскольку истец настаивал на удовлетворении требований, заявленных к ответчику ООО «Хорс», в удовлетворении иска отказано.

Согласно пункту 1 статьи 201.10 Закона о банкротстве в ходе финансового оздоровления, внешнего управления, конкурсного производства в случае наличия у застройщика объекта незавершенного строительства арбитражный управляющий не ранее чем через два месяца и не позднее чем через шесть месяцев с даты его утверждения обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства).

При этом перед проведением собрания участников строительства, на котором будет рассматриваться вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о передаче объекта незавершенного строительства, арбитражный управляющий должен проинформировать участников строительства о порядке создания, функционирования, преобразования и ликвидации ЖСК, и обеспечивает ознакомление участников строительства с указанной информацией.

Одним из условий передачи участниками строительства объекта незавершенного строительства в соответствии с требованиями вышеуказанной статьи Закона о банкротстве является наличие права собственности застройщика на незавершенный строительством объект.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что заявителем не представлены доказательства, свидетельствующие о наличии у должника права собственности на объект незавершенного строительства по ул. 1-я Хабаровская, 5, как на объект недвижимости, вещные права в отношении которого возникают с момента их государственной регистрации в смысле статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации. Следовательно, заявителем не подтверждено наличие одного из условий, предусмотренных пунктом 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве.

Заявитель ссылается на правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в Постановлении от 27.03.2012 №15961/11, согласно которой предварительная государственная регистрация права собственности застройщика на введенное в эксплуатацию недвижимое имущество, передаваемое участникам строительства в порядке погашения их требований, не является обязательной. Однако для передачи права на объект незавершенного строительства застройщик первоначально сам должен оформить право собственности на него (подпункт 5 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве, статья 25 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Поскольку спорное строение представляет собой объект незавершенного строительства, не введенный в эксплуатацию, указанное постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации подтверждает выработанные судебной практикой подходы, определяющие обязанность застройщика первоначально оформить свои права на объект незавершенного строительства.

Конкурсным управляющим в рамках данного ходатайства заявлено о признании погашенными требований участников строительства путем передачи прав застройщика, в том числе на земельный участок, расположенный по ул. 1-я Хабаровская, 5.

Конкурсный управляющий указывает, что ООО «Хорс» предварительно согласовало место размещения спорного жилого дома, поскольку при получении Архитектурно-планировочного задания от 31.05.2005 №10097 на реконструкцию спорного объекта уполномоченным органом решался вопрос о выделении земельного участка для строительства на земельном участке в границах бывшего детского сада; земельный участок находится в зоне жилой застройки, объект соответствует градостроительным и строительным нормам и правилам согласно заключению о возможности сохранения самовольной постройки от 31.05.2010 №10529, выданного Управлением архитектуры администрации г. Красноярска.

Вместе с тем из представленных в материалы дела документов следует, что заключение Комитета по архитектуре и градостроительству Администрации г. Красноярска по закреплению территории от 05.07.2005, вынесенное Администрацией г.Красноярска распоряжение №1460-недв. и заключенный на его основании договор аренды №2038 достаточно определенно свидетельствуют о назначении предоставленного ООО «Хорс» в аренду земельного участка - для эксплуатации нежилого здания по ул. 1-я Хабаровская, 5. Принятое компетентным лицом распоряжение заявителем в установленном порядке не оспаривалось. Из представленных ответов Управления архитектуры Администрации г. Красноярска не подтверждается выделение земельного участка в целях строительства жилого дома.

Как следует из письма ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому