Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 19.09.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

должника, определенной по итогам проведения торгов путем публичного предложения в январе 2010 года.

Доказательства признания указанного договора недействительным, равно как и возврата денежных средств покупателю, изменений условий договора, в материалы дела не представлены.

Как следует из решения Федерального суда Боготольского района Красноярского края от 11.10.2011, в удовлетворении требования Исаева Х.А. к Апёнкину А.А. о признании недействительными договоров купли – продажи нежилого здания от 12.01.2010 и купли – продажи земельного участка с нежилым зданием магазина от 27.10.2010 и применении последствий недействительности ничтожности сделок, отказано в полном объеме. Кассационным определением от 21.11.2011 решение Боготольского районного суда Красноярского края от 11.10.2011 оставлено без изменения.

В представленных истцом копиях судебных актов от 07.02.2011, от 09.03.2011 по делу  №А33-5547/2008 содержится вывод суда о том, что в отчетах независимых оценщиков от 05.05.2009 №5-09-2, от 07.07.2010 №17-10 не отражена рыночная стоимость проданного в ходе конкурсного производства земельного участка.

В материалы настоящего дела также не представлены доказательства выполнения по поручению конкурсного управляющего оценки стоимости переданного по договору от 27.09.2010 земельного участка, выделенного в результате межевания из состава единого принадлежавшего должнику земельного участка общей площадью 2325 кв.м.

Из содержания отчета об оценки от 05.05.2009 №5-09-2 (стр. 7) следует, что объектом оценки является имущественный комплекс, принадлежащий индивидуальному предпринимателю - главе крестьянского (фермерского) хозяйства Исаеву Х.А., включающий в себя, в том числе земельный участок площадью 2325 кв.м. и расположенные на нем 5 зданий/сооружений. Также согласно информации, отраженной на странице 22 отчета, оценщиком принято решение при расчете стоимости зданий распределить площадь всего земельного участка пропорционально площадям зданий, находящихся на данном участке.

В справке оценщика Макаровой Ю.С. от 31.05.2013 №26-12 также отражено, что при определении рыночной стоимости зданий затратным подходом проведена и учтена кадастровая стоимость земельного участка, на котором они расположены, и включена в каждый из объектов пропорционально занимаемой площади.

Таким образом, арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что само по себе непроведение оценки земельного участка площадью 436 кв.м. после его выделения из состава единого земельного участка площадью 2325 кв.м. не повлекло безвозмездного отчуждения соответствующего земельного участка при продаже здания, начальная стоимость которого определена с учетом пропорциональной части стоимости ранее существовавшего земельного участка.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В определении от 21.11.2011 судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда, оставляя решение Боготольского районного суда от 11.10.2011 без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения, пришла также к выводу, что, несмотря на то, что земельный участок не был предметом торгов, проведенных 12.01.2010, его стоимость, определенная оценщиком входила в стоимость реализуемого с торгов магазина.

Доказательств обратного со стороны Исаева Х.А. не представлено.

Доводы истца о нецелесообразном применении оценщиком определенных методик или методов расчета не могут быть приняты судом как обоснованные, поскольку в силу Федеральных стандартов оценки оценщик по собственному усмотрению определяет методику оценки. Обоснованность того либо иного выбора может быть проверена согласно положениям Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» экспертной комиссией саморегулируемой организации, членом которой состоит оценщик. В частности, согласно статье 17.1 Федерального закона Федерального закона от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной деятельности» под экспертизой отчета понимаются действия эксперта или экспертов саморегулируемой организации оценщиков в целях проверки отчета, подписанного оценщиком или оценщиками, являющимися членами данной саморегулируемой организации, в соответствии с видом экспертизы, в том числе проверки на:

- соответствие требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, в том числе требованиям настоящего Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, и (или) стандартов и правил оценочной деятельности;

- подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете.

Результатом экспертизы отчета является положительное или отрицательное экспертное заключение, подготовленное экспертом или экспертами саморегулируемой организации оценщиков.

Доказательства обращения истца в саморегулируемую организацию с требованием о проведении экспертизы отчета независимого оценщика ни в отношении одного из объектов в материалы дела не представлено. Равно как и не приведено доказательств несоответствия выводов, расчетов, применяемых методик.

Какие-либо доводы о нарушении оценщиком требований федерального законодательства, в том числе в области оценочной деятельности, истцом не приведены. При исследовании в судебном заседании представленных отчетов об оценке фактов нарушения требований нормативно-правовых актов судом также не установлено.

С учетом изложенного, поскольку доказательства недостоверности отчетов лицами, участвующим в деле, не приведены, основания для отклонения итоговой величины оценки рыночной стоимости здания, исчисленной с учетом пропорциональной части стоимости земельного участка у арбитражного суда отсутствуют. При этом арбитражным управляющим самостоятельно недостоверность составленного независимым оценщиком отчета не могла быть установлена.

Кроме того, согласно положениям статей 131, 139 Федерального закона от 26.10.2002     №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (в редакции, применявшейся при проведении конкурсного производства индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Исаева Х.А.) реализация имущества должника должна осуществляться в порядке, сроки и на условиях, определенных в утвержденном собранием кредиторов должника положении о реализации имущества. Обязательным условием разрабатываемого в рамках дела о банкротстве положения о продаже имущества должника является начальная продажная стоимость, по которой имущество подлежит выставлению на первые торги.

Начальная цена в отношении незалогового имущества определяется на основании выполненной оценки рыночной стоимости (в отношении имущества балансовой стоимостью свыше 100 000 рублей). Вместе с тем, заключение оценщика о рыночной стоимости носит не обязательный характер.

Вопрос об утверждении размера начальной цены торгов как одно из условий положения о продаже подлежит рассмотрению и утверждению собранием кредиторов должника.

В силу статьи 12 Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» должник-индивидуальный предприниматель, является лицом, имеющим право принимать участие в собраниях кредиторов без права голоса. Таким образом, учитывая, что оценочная стоимость имущества носит рекомендательный характер, собранием кредиторов должника, в том числе по результатам рассмотрения вопроса об утверждении положения о продаже имущества должника, в том числе на основании мотивированного выступления должника и/или представленных им документов может быть утверждена начальная продажная стоимость как ниже, так и выше определенной оценщиком рыночной стоимости.

Собранием кредиторов должника – индивидуального предпринимателя – главы крестьянского (фермерского) хозяйства Исаева Х.А. утверждена начальная цена продажи в размере, соответствующем оценочной стоимости.

В последующем, при утверждении положения о продаже имущества на торгах путем публичного предложения собранием утверждена начальная цена с учетом снижения от начальной цены продажи на первых торгах на 20%.

Истцом, имеющим процессуальное положение должника в рамках дела о банкротстве, указанные решения собраний кредиторов не оспаривались. Доводы о занижении утвержденной начальной цены продажи имущества не заявлялись.

При рассмотрении вопроса об установлении размера убытков в связи с ненадлежащим определением рыночной стоимости земельного участка, реализованного в ходе процедуры банкротства совместно с принадлежавшим должнику зданием, арбитражный суд первой инстанции обоснованно учел следующее.

Положения Федерального закона от 26.10.2002 №127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» о порядке определения начальной продажной цены дорогостоящего имущества на основании отчета об оценке и путем утверждения Положения о продаже имущества должника собранием кредиторов (в отношении незалогового имущества), а также его последующей реализации на открытых торгах, продажи на публичных торгах, направлены на обеспечение потенциальной возможности получения в конкурсную массу максимально приближенной к объективной (действительной) рыночной стоимости суммы выручки от продажи данного имущества.

Наиболее объективная цена продажи на открытом рынке складывается в результате сопоставления цены спроса и цены предложения в соответствующий период времени в определенном регионе на конкретное имущество, с учетом его индивидуальных особенностей.

Таким образом, отчуждение имущества должника производится по цене, установленной не арбитражным управляющим, не оценщиком и не собранием кредиторов, а сложившейся в объективных рыночных условиях по результатам соотношения в ходе проведения торгов спроса и предложения на соответствующее имущество.

В рассматриваемом случае были проведены первые и повторные торги, которые признаны несостоявшимися по причине неисполнение победителем торгов условий оплаты приобретенного объекта, а также отсутствия заявок на приобретение имущества. Таким образом, не имелось лиц, изъявивших желание приобрести имущество должника даже по той оспариваемой истцом цене, которая была установлена решением собрания кредиторов на основании представленного отчета оценщика.

Документы, подтверждающие наличие каких-либо нарушений со стороны ответчика, приведших к ограничению доступа потенциальных покупателей к проведению торгов, истцом не представлено. Согласно представленным документам представитель истца также принимал участие в торгах, однако оплату приобретаемого имущества не произвел. Как уже указывалось выше, торги недействительными признаны не были.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что права и законные интересы должника реализацией рассматриваемого объекта недвижимости не нарушены, поскольку при продаже учтена стоимость земельного участка, на котором расположен отчуждаемый объект недвижимости.

Истец, заявляя исковые требования о взыскании с ответчика убытков, помимо кадастровой стоимости земельного участка, исчислил размер убытков как разницу между утвержденной собранием кредиторов начальной ценой продажи имущества на торгах путем публичного предложения и денежными средствами, фактически полученными от реализации имущества. В обоснование указанного метода расчета истец ссылается на реализацию ответчиком имущества должника по договору от 27.09.2010 без проведения торгов.

Однако довод истца о фактической продаже здания магазина и земельного участка без проведения торгов, подлежит отклонению на основании следующего.

Как следует из материалов дела, в соответствии с утвержденным собранием кредиторов положением о порядке, сроках и об условиях продажи имущества должника, извещения о проведении торгов посредством публичного предложения, на основании поданной заявки организатором торгов 12.01.2010 определен победитель торгов - Апёнкин А.А., с которым подписан протокол о признании его победителем, а затем по цене предложения 825 165 рублей заключен договор купли – продажи имущества.

Предметом торгов и заключенного договора следует признать как здание магазина, так и находящийся под ним и необходимый для эксплуатации здания земельный участок или доля в праве на него. После проведения землеустроительных работ по разделению земельного участка сторонами рассматриваемой сделки между организатором торгов и победителем достигнуто соглашение о переоформлении договора. По соглашению от 27.10.2010 договор купли – продажи от 12.01.2010 расторгнут с заключением между теми же сторонами (т.е. с победителем торгов Апёнкиным А.А.) договора от 27.10.2010 о реализации по той же цене (825 165 рублей) земельного участка и расположенного на нем нежилого здания.

При этом, как следует из пояснений ответчика и подтверждается представленными в материалы дела копиями судебных актов (решения Боготольского районного суда Красноярского края от 29.03.2011, решения Боготолького районного суда Красноярского края от 08.06.2011), единственным основанием перезаключения первоначальной редакции договора купли – продажи, подписанного с Апёнкиным А.А., явилось неправильное оформление подписанного по результатам проведенных торгов договора и неуказания в нем индивидуализирующих признаков земельного участка.

С учетом вышеизложенных обстоятельств арбитражный апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что оснований для проведения повторных торгов отсутствовали. Более того, в рассматриваемой ситуации уклонение организатора торгов от надлежащего исполнения договора с победителем торгов привело бы к нарушению прав последнего - добросовестного покупателя, исполнившего свои обязательства надлежащим образом.

Указанные обстоятельства установлены также вступившим в законную силу судебным актом, принятым по спору между теми же сторонами – кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 21.11.2011 по делу №33-11180/2011 А-62. Доводы истца о причинении ответчиком убытков в результате реализации имущества без проведения торгов и отчуждения земельного участка безвозмездно, направлены фактически на повторение судебного процесса, что не может быть признано допустимым и нарушает как принцип обязательности судебных актов, так и права ответчика.

Таким образом, между действиями ответчика по реализации здания с соответствующим земельным участком в ходе процедуры банкротства на основании утвержденного собранием кредиторов положения, по цене определенной в результате торгов, и причинением