Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.10.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

соглашения №№ 2-6 зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое  имущество и сделок с ним 07.09.2012.

В материалы дела Департаментом представлены приказы Департамента недвижимости администрации г. Красноярска (правопредшественник ответчика) за период с 2004 по 2007 год о создании комиссии по контролю за выполнением истцом условий конкурса по реконструкции и модернизации арендуемого помещения, протоколы заседания комиссии Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска за период с 2004 по 2009 год, в которых также содержится согласование арендодателем реконструкции арендуемых помещений, отражен ход выполнения работ по реконструкции, продление сроков реконструкции.

Распоряжением администрации г. Красноярска от 26.06.2007 № 1878-арх утвержден акт выбора земельного участка от 23.04.2007, обществу с ограниченной ответственностью  «Виктория» для проведения проектно-изыскательских работ сроком на 1 год предварительно согласован земельный участок площадью 93,0 кв.м. для размещения пристройки к нежилому помещению по ул. Калинина, 70-В.

Обществу с ограниченной ответственностью «Виктория» предоставлялся на праве аренды земельный участок для проведения проектно-изыскательских работ под место размещения пристройки к нежилому помещению по ул. Калинина, 70-В (договор № 1537 от 01.09.2009).

Письмом № 766 от 25.01.2008 Управление архитектуры администрации г. Красноярска сообщило обществу с ограниченной ответственностью «Виктория» о соответствии рабочего проекта реконструкции разрешенному использованию земельного участка и архитектурно-планировочному заданию (проект разработан Красноярским институтом «Гипроавтотранс»).

Распоряжением администрации г. Красноярска от 21.09.2010 № 1064-ж обществу с ограниченной ответственностью «Виктория» предоставлен в аренду земельный участок площадью 93 кв.м. для строительства пристройки к нежилому помещению по ул. Калинина, 70-В.

Общество с ограниченной ответственностью «Виктория» произвело реконструкцию арендуемого помещения, в результате чего изменилась его плошать, фасадная часть, создано новое помещение в цокольном этаже.

В результате реконструкции площадь помещения № 339 увеличилась на 320 кв.м. за счет пристроя, благоустройства подвала, возведения перекрытий, возведения и сноса внутренних перегородок, утепления холодных помещений и включения их в общую площадь помещений. Новому помещению присвоен номер 354 площадь помещения 925,7 кв.м.

В дальнейшем помещение № 354 площадью 925,7 кв.м разделено на два помещения № 355 площадью 349,4 кв.м и № 256 площадью 376,30 кв.м.

В результате реконструкции площадь арендуемого помещения № 339 стала вместо 605,5 кв.м - 549, 4 кв.м., помещение № 355; появилось помещение в цокольном этаже - № 356 площадью 376,3 кв.м.

Администрацией г. Красноярска выдано Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.09.2010 № 01/7681-дг, которым разрешено ввести в эксплуатацию после реконструкции встроено-пристроенное помещение по ул. Калинина, 70-в в г. Красноярске.

Дополнительным соглашением от 12.10.2011 № 13 стороны уточнили предмет договора аренды, в аренду передается помещение № 355 площадью 549,4 кв.м. и помещение № 356 площадью 376,30 кв.м.

Данное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое  имущество и сделок с ним 07.11.2011.

Право собственности муниципального образования г. Красноярск на помещение № 355 площадью 549,4 кв.м. зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое  имущество и сделок с ним 31.01.2011.

Общество с ограниченной ответственностью  «Виктория» обратилось в Департамент муниципального  имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска с заявлением от 02.12.2011 о приобретении в собственность помещения № 355 площадью 549,4 кв.м по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 70-В.

Заявление о выкупе получено ответчиком 08.12.2011 согласно входящему штампу.

Уведомлением от 29.11.2011 Департамент предоставил обществу с ограниченной ответственностью  «Виктория» преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения № 355 площадью 549,4 кв.м. по адресу ул. Калинина, 70-В.

В ответ на письмо общество с ограниченной ответственностью  «Виктория» № 14 от 15.03.2012 о зачете в счет стоимости имущества неотделимых улучшений в сумме 11 211 181 рубль, Департамент ответил отказом в письме № 22325 от 13.04.2012.

Согласно отчету оценщика - общества с ограниченной ответственностью  «ТПК «Старатель» - № 01-036, подготовленного по заявке Департамента, рыночная стоимость помещения № 355 площадью 549,4 кв.м. на дату оценки 07.02.2012 составляет 17 766 000 рублей.

Письмом от 20.03.2012 № 15111 Департамент направил обществу с ограниченной ответственностью  «Виктория» проект договора купли-продажи нежилого помещения № 355.

Общество с ограниченной ответственностью «Виктория» письмом от 02.04.2012 № 3 направило в Департамент подписанный с протоколом разногласий договор купли-продажи. В протоколе разногласий общество изложило в своей редакции пункты 2.1, 2.3 договора, указав на зачет в рыночную стоимость имущества 17 766 000 рублей стоимости произведенных неотделимых улучшений арендованного имущества в размере 11 211 181 рубль и указав цену выкупа 6 554 819 рублей.

Департамент направил истцу письмом от 05.05.2012 № 28170 протокол согласования разногласий, в котором составил пункты 2.1 и 2.3 проекта договора купли-продажи в прежней редакции, без зачета в рыночную стоимость имущества стоимости произведенных неотделимых улучшений.

Ссылаясь на неправомерный отказ арендодателя зачесть в счет выкупной цены стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, наличие между сторонами преддоговорного спора по вопросу определения выкупной стоимости арендуемого помещения, общество с ограниченной ответственностью «Виктория» обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации в статье 173 закрепил положение, согласно которому по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора.

Следовательно, разрешая преддоговорной спор, суд первой инстанции установил гражданские права и обязанности, облеченные в форму условий договора, которыми стороны будут руководствоваться в своих дальнейших отношениях.

Порядок заключения договоров регулируется главами 27 - 28 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В силу статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.

Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В силу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

На основании пункта 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Статьей 217 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также Федеральный закон № 159-Ф3).

В обоснование заявленных требований истец сослался на наличие у него преимущественного права выкупа арендуемого недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, предусмотренного названым выше федеральным законом.

Материалы дела свидетельствуют, что нежилое помещение № 355 площадью 549,4 кв.м. (до реконструкции площадью 605,5 кв.м. помещение № 339) является муниципальной собственностью и было передано на праве аренды обществу с ограниченной ответственностью «Виктория» по договору аренды от 31.12.2003 № 8271.

Согласно пунктам 3.13, 3.41  ранее действовавшего Положения о Департаменте  муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска, утвержденного постановлением Администрации г. Красноярска от 15.02.2005 № 55/1 (утратило силу с 23.05.2013 в связи с изданием распоряжения от 23.05.2013 № 110-р), Департамент проводит приватизацию муниципального имущества, выполняет функции продавца муниципального имущества, нежилого фонда, земельных участков, заключает и регистрирует договоры купли-продажи.

Согласно пунктам 28, 29 Распоряжения администрации г. Красноярска от 23.05.2013 № 110-р «Об утверждении Положения о департаменте муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска», Департамент принимает решение о приватизации муниципального имущества, в том числе объектов муниципального жилищного фонда, продаже земельных участков в порядке, установленном действующим законодательством Российской Федерации, правовыми актами города, является продавцом муниципального имущества.

Согласно статье 3 Федерального закона № 159-Ф3 субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 указанного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 данного Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства. Перечисленные условия должны применяться в совокупности.

Согласно Закону Красноярского края от 30.10.2008 № 7-2279 «Об установлении предельного значения площади и срока рассрочки оплаты недвижимого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на его приобретение», предельное значение арендуемой площади для отчуждения муниципального имущества в порядке реализации Закона № 159-Ф3 установлено в размере 1 000 кв.м., срок рассрочки в оплате - не более 5 лет с момента заключения договора купли-продажи арендуемого имущества (статьи 1 и 2 Закона).

Департаментом не оспаривается, что общество с ограниченной ответственностью «Виктория» относится к субъектам малого предпринимательства и соответствует требованиям, предъявляемым к лицам, которые в силу положений Федерального закона 22.07.2008 № 159-ФЗ имеют преимущественное право на приобретение арендуемого ими муниципального имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности», оплачивает арендную плату, площадь помещений не превышает установленный предельное значение.

При этом согласно статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Как следует из материалов дела, рыночная цена выкупаемого имущества указана ответчиком в проекте договора купли-продажи на основании отчета об оценке № 01-036, подготовленного обществом с ограниченной ответственностью ТПК «Старатель» по заявке Департамента. При этом рыночная