Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 27.10.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

цена в сумме 17 766 000 рублей определена оценщиком в отчете на дату - 07.02.2012.

Вместе с тем истец полагает необходимым засчитать в выкупную цену имущества стоимость неотделимых улучшений, определенную в судебном порядке в ходе строительно-технической экспертизы.

По правилам пункта 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 года № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Согласно указанной норме права истец должен доказать улучшение арендатором арендованного имущества в виде неотделимых улучшений, выполнение им этих улучшений с согласия арендодателя, неотделимость произведенных улучшений без вреда для арендованного имущества; действительную рыночную стоимость произведенных улучшений; выполнение улучшений арендованного имущества за счет собственных средств арендатором.

Из материалов дела (технического паспорта объекта до реконструкции и после реконструкции, проекта реконструкции, схемы арендуемых помещений к договору аренды, переписки сторон, распоряжений о создании комиссии в Департаменте по контролю за выполнением условий конкурса, протоколов заседания указанной комиссии, разрешение на строительства, акта ввода в эксплуатацию законченного реконструкцией объекта) следует, что истец с согласия Департамента муниципального имущества и земельных отношений  администрации г. Красноярска произвел реконструкцию арендованного помещения № 339 площадью 605,5кв.м., в результате чего площадь помещения № 339 увеличилась на 320 кв.м. за счет пристроя, благоустройства подвала, возведения перекрытий, возведения и сноса внутренних перегородок, утепления холодных помещений и включения их в общую площадь помещений. Новому помещению присвоен номер 354 площадь помещения 925,7 кв.м.

В дальнейшем помещение № 354 площадью 925,7 кв.м разделено на два помещения № 355 площадью 349,4 кв.м и № 256 площадью 376,30 кв.м. (подвал).

Администрацией г. Красноярска выдано Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.09.2010 № 01/7681-дг, которым разрешено ввести в эксплуатацию после реконструкции встроено-пристроенное помещение по ул. Калинина, 70-в в г. Красноярске.

Право собственности муниципального образования город Красноярск на помещение № 355 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

При этом, появившийся в ходе реконструкции подвальный этаж (помещение № 356), получен истцом в аренду только в 2011 году на основании дополнительного соглашения от 12.10.2011 № 13, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 07.11.2011. Данное помещение № 356 объектом выкупа не является.

Однако, указанная обществом с ограниченной ответственностью «Виктория» в протоколе разногласий стоимость неотделимых улучшений в размере 11 211 181 рубль в ценах соответствующих годов проведения подрядных работ относится на оба помещения - № 355, которое выкупается обществом, и помещение № 356, объектом выкупа не являющееся.

По ходатайству истца для определения объема и стоимости работ, составляющих неотделимые улучшения помещения № 355 в ценах 1 квартала 2012 года (отчет общества с ограниченной ответственностью «ТПК «Старатель» также сделан на дату оценки 07.02.2012, т.е. в ценах первого квартала), судом первой инстанции определением от 28.01.2013 назначена строительно-техническая экспертиза, проведение которой было поручено экспертам открытого акционерного общества «Красноярский ПромстройНИИпроект» Ивановой Ольге Николаевне - главному инженеру Центра обследования и мониторинга технического состояния, Колмакову Алексею Николаевичу - заведующему лабораторией комплексного обследования, Жуковой Алене Викторовне - ведущему инженеру лаборатории судебно-строительных экспертиз.

В заключении экспертов открытого акционерного общества «Красноярский ПромстройНИИпроект» от 27.03.2013 № 30-0811 определены объемы фактически выполненных работ по созданию неотделимых улучшений в помещении № 355, дифференцированы виды работ на отделимые и неотделимые. Объем имеющихся неотделимых улучшений отражен в соответствующих таблицах заключения; экспертами определена рыночная стоимость затрат  на их создание в ценах 1 квартала 2012 года в сумме 17 129 858 рублей 24 копейки., в том числе НДС 2 613 029 рублей 22 копейки.

Вместе с тем, после назначения арбитражным судом экспертизы Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации были определены правовые подходы по вопросам даты, на которую следует рассчитывать рыночную стоимость имущества и соответственно неотделимых улучшений имущества; порядка расчета стоимости неотделимых улучшений и порядка определения рыночной цены выкупаемого имущества с учетом стоимости неотделимых улучшений.

В постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 № 7240/12 по делу № А57-9149/2010 (размещено на сайте 28.02.2013) и от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011 (размещено на сайте 04.04.2013) сформулированы следующие подходы при рассмотрении дел об урегулировании разногласий по выкупной стоимости имущества, а также по вопросу учета при определении рыночной цены выкупаемого имущества стоимости неотделимых улучшений:

- оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

- в силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям;

- согласно части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей;

- следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона № 159-ФЗ такой возможности не предусматривает;

- применяя часть 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ и уменьшая выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, суды обоснованно исходили из императивного характера данной нормы.

- применение части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д. Кроме того, необходимо определить, какой объем произведенных обществом работ и понесенных им затрат привел к созданию действительно неотделимых улучшений спорного помещения;

- при определении выкупной стоимости спорного помещения из нее подлежит исключению налог на добавленную стоимость (данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.09.2012 № 3139/12).

Из материалов дела следует, что заявка общества с ограниченной ответственностью «Виктория» на выкуп помещений получена Департаментом 08.12.2011, однако рыночная цена выкупаемого имущества рассчитана Департаментом на 07.02.2012, т.е иную дату (отчет общества с ограниченной ответственностью ТПК «Старатель»).

Поскольку рыночная стоимость имущества определена в указанном отчете не на дату получения оферты от истца, суд по ходатайству общества с ограниченной ответственностью «Виктория» назначил экспертизу по оценке рыночной стоимости выкупаемого помещения № 355 по состоянию на 08.12.2011, проведение которой поручено эксперту закрытого акционерного общества «Красноярский исследовательский центр по оценке и управлению активами» Петрову Юрию Юрьевичу.

Согласно заключению эксперта Петрова Ю.Ю. № 01-Э/2013 рыночная стоимость нежилого помещения № 355 площадью 549,4 кв.м. по адресу г. Красноярск, ул. Калинина, 70-В (ранее помещение № 339 площадью 605,5 кв.м.) по состоянию на 08.12.2011 составляет 14 830 000 рублей с НДС, или 12 567 709 рублей 61 копейка без НДС.

Также по ходатайству истца судом в целях сопоставимости рыночной стоимости выкупаемого имущества и рыночной стоимости неотделимых улучшений, а также учета их износа и фактического состояния по ходатайству истца была назначена дополнительная строительно-техническая и оценочная экспертиза, проведение которой поручено тем же экспертам открытого акционерного общества «Красноярский ПромстройНИИпроект» Ивановой Ольге Николаевне - главному инженеру Центра обследования и мониторинга технического состояния, Колмакову Алексею Николаевичу - заведующему лабораторией комплексного обследования, Жуковой Алене Викторовне - ведущему инженеру лаборатории судебно-строительных экспертиз.

Согласно заключению дополнительной экспертизы от 13.06.2013 № 30-1633 рыночная стоимость затрат общества с ограниченной ответственностью «Виктория» по созданию неотделимых улучшений в помещении № 355 площадью 549,4 кв.м. по адресу: г. Красноярск, ул. Калинина, 70-В (ранее помещение № 339 площадью 605,5 кв.м.) в результате реконструкции по состоянию на 08 декабря 2011 года с учетом с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения составляет 13 498 863 рубля 08 копеек с НДС или 11 439 714 рублей 48 копеек без НДС.

Из материалов дела следует, что право аренды помещений по ул. Калинина, 70-В в г. Красноярске истец приобрел на основании торгов в форме конкурса, одним из условий которого было проведение текущих и капитальных ремонтов помещения, модернизация за счет собственных средств, при этом отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются собственностью арендодателя, после прекращения договора стоимость этих улучшений не возмещается.

Общество с ограниченной ответственностью  «Виктория» признано победителем торгов по результатам исследования комиссией представленных участниками бизнес-планов. В бизнес-плане общества с ограниченной ответственностью «Виктория» от 2003 года было указано на вложение в реконструкцию и модернизацию помещения 6 000 000 рублей.

Соответственно, в условия договора аренды включено в качестве его составной части приложение № 3, где определены условия конкурса, которые обязан выполнить арендатор, в том числе: проведение ремонта и модернизации не более 1 года; предоставление видов и объемов работ по ремонту помещении, характеристики модернизации, суммы затрат на ремонт помещения и модернизацию; проведение текущих и капитальных ремонтов помещения, модернизация за счет собственных средств.

Стоимость таких работ была определена пунктом 7.9 договора аренды № 8271 и составила также 6 000 000 рублей.

Поскольку право аренды общество с ограниченной ответственностью «Виктория» получило по результатам торгов в форме конкурса, получение права арендатора и право пользования помещениями было обусловлено выполнением истцом условий конкурса по реконструкции модернизации на сумму 6 000 000 рублей.

Согласно представленным в материалы дела документам сроки проведения такой реконструкции продлялись сторонами договора до 2010 года, после чего реконструированное помещение было введено его собственником в эксплуатацию, получено соответствующее разрешение, произведена регистрация права муниципальной собственности.

По условиям конкурса и договора аренды неотделимые улучшения на сумму 6 000 000 рублей передаются безвозмездно в собственность арендодателя.

С учетом этого обстоятельства общество с ограниченной ответственностью «Виктория», определяя окончательно предмет иска в судебном заседании 04.07.2013 уменьшило стоимость неотделимых улучшений подлежащих зачету в счет выкупной цены и определенных экспертным путем на сумму 6 000 000 рублей согласно условий конкурса.

Согласно правовым подходам, изложенным в постановлении  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 № 9785/12 по делу № А46-764/2011 (размещено на сайте 04.04.2013) при применении части 6 статьи 5 Закона № 159-ФЗ в целях расчета рыночной стоимости выкупаемого имущества следует уменьшать выкупную цену выкупаемого имущества на стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

Поскольку для истца данная стоимость неотделимых улучшений формируется из актов приемки выполненных работ, подписанных с подрядчиками с учетом НДС, то расчет рыночной цены выкупа помещений № 355 будет следующий:

- рыночная стоимость помещений 14 830 000 рублей с НДС или 12 567 796 рублей 61 копейка без НДС;

- рыночная стоимость неотделимых улучшений - 13 498 863 рубля 08 копеек с НДС или 11 439 714 рублей 47 копеек без НДС.

- разница между рыночной стоимостью неотделимых улучшений 13 498 863 рубля 08 копеек  с НДС и 6 000 000 рублей  с НДС по условиям договора = 7 498 863 рубля 08 копеек  с НДС или 6 354 968 рублей 71 копейку без НДС.

- итого рыночная цена выкупа помещений: 12 567 796 рублей 61 копейка без НДС - 6 354 968 рублей 71 копейка  без НДС = 6 212 827,90 руб. без НДС.

С учетом изложенного, рыночная стоимость помещений для целей выкупа составляет 6 212 827 рублей  90 копеек.

С учетом изложенного, принимая во внимание характер взаимоотношений сторон, связанный с реализацией положений Закона № 159-ФЗ, направленного на поддержку малого предпринимательства, суд полагает требования истца являются обоснованными, условия пунктов 2.1 и 2.3 договора подлежат урегулированию судом в редакции истца. Условия пункта 2.2 договора нет необходимости излагать в иной редакции, поскольку в них нет указании на цену имущества, содержатся только условия о рассрочке и реквизитах счета продавца.

Каких-либо доводов в опровержение названных выше выводов ответчик суду апелляционной инстанции не представил.

В  связи с указанным, поскольку апелляционная жалоба не содержит доводов, основанных на доказательственной базе и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит. Основания для отмены решения Арбитражного суда Красноярского края от 09 июля 2013 по делу № А33-8689/2012 не имеется.

Расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ответчика, который от ее уплаты в силу статьи