Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 21.11.2013 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения определение первой инстанции: а жалобу - без удовлетворения (ст.272 АПК)

судебном заседании представитель Романович Е.С. поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Апелляционную жалобу Костякова М.В. не поддерживает. С определением суда первой инстанции не согласен. Просит отменить определение Арбитражного суда Республики Хакасия от «03» октября 2013 года по делу № А74-3018/2011 и принять новый судебный акт.

Представитель Костякова М.В. поддержала доводы, изложенные в апелляционной жалобе. Апелляционную жалобу Романович Евгения Сергеевича не поддерживает. С определением суда первой инстанции не согласен. Просит отменить определение Арбитражного суда Республики Хакасия от «03» октября 2013 года по делу № А74-3018/2011 в обжалуемой части и принять новый судебный акт.

Представитель конкурсного управляющего открытым акционерным обществом «Хактехлес» Рябова Д.А.  письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, доводы апелляционных жалоб отклонил. Считает, что определение Арбитражного суда Республики Хакасия от «03» октября 2013 года по делу № А74-3018/2011 законно и обоснованно. Просит определение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Анна» письменный отзыв на апелляционную жалобу не представил, доводы апелляционных жалоб отклонил. Считает, что определение Арбитражного суда Республики Хакасия от «03» октября 2013 года по делу № А74-3018/2011 законно и обоснованно. Просит определение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель общества с ограниченной ответственностью «Рокада» письменный отзыв не представила. С определением суда первой инстанции не согласна. Просит отменить определение Арбитражного суда Республики Хакасия от «03» октября 2013 года по делу № А74-3018/2011 в обжалуемой части и принять новый судебный акт.

При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела, соглашениями от 27.04.2004, подписанными между обществом с ограниченной ответственностью «Элитстрой», Олейник И.И., Складниченко Е.Н., обществом с ограниченной ответственностью «Интеграл», Курицыной Н.Б. и ОАО  «Хактехлес», стороны выразили согласие на реконструкцию здания, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 65, путём надстройки третьего этажа с мансардой.

Постановлением мэра города Абакана от 31.05.2004 №924 утверждён акт выбора и обследования места предварительного размещения объекта: «реконструкция административного здания по ул. Пушкина, 65 путём надстройки 3-го и мансардного этажей для размещения в них офисных помещений».

Департаментом градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана 17.05.2006 выдано архитектурно-планировочное задание на реконструкцию административного здания, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 65.

Государственным унитарным предприятием Республики Хакасия «Институт «Абакангражданпроект» 10.07.2007 разработан проект по реконструкции административного здания, расположенного по ул. Пушкина, 65 в г. Абакане. Заказчиком данного проекта являлось открытое акционерное общество «Хактехлес».

В экспертном заключении о соответствии государственным санитарно-эпидемиологическим правилам и нормативам проектной документации от 25.10.2007 указано, что в ходе реконструкции выполняется: усиление фундаментов здания, перепланировка помещений 1-го и 2-го этажей, надстройка 3-го и мансардного этажей, реконструкция лестниц, устройство монолитных железобетонных перекрытий, устройство эвакуационной лестницы, наружная и внутренняя отделка здания, реконструкция сетей водопровода и канализации, электроснабжения, устройство системы вентиляции и отопления.

Рабочий проект реконструкции административного здания 11.12.2007 рекомендован отделом государственной экспертизы Министерства по градостроительной и жилищной политике Республики Хакасия к утверждению.

Собственники административного здания обратились в Департамент градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана с заявлением о выдаче разрешения на реконструкцию.

Администрацией города Абакана ОАО «Хактехлес», обществу с ограниченной ответственностью «Элитстрой», обществу с ограниченной ответственностью «Интеграл», Акционерному коммерческому Сберегательному банку Российской Федерации (открытому акционерному обществу), Олейник И.И., Складниченко Е.Н., Курицыной Н.Б. 16.06.2008 выдано разрешение №RU 19301000-2008053 на реконструкцию объекта капитального строительства – административного здания, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 65.

Между собственниками административного здания – ОАО «Хактехлес», Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (открытым акционерным обществом), обществом с ограниченной ответственностью «Элитстрой», обществом с ограниченной ответственностью «Интеграл», Складниченко Е.Н., Курицыной Н.Б., Олейник И.И. 23.10.2009 подписано соглашение о разделении работ и результатов труда.

Согласно указанному соглашению на основании разрешения на строительство от 16.06.2008 №RU 19301000-2008053 дольщики выполняют следующие виды работ и становятся собственниками результатов этих работ:

открытое акционерное общество «Хактехлес» – реконструкцию путём надстройки 3-го и 4-го этажей, реконструкцию части помещений и инженерных сетей 2-го этажа, реконструкцию холла 1-го и 2-го этажей;

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российском Федерации (открытое акционерное общество) – реконструкцию своих помещений на 1-м этаже, подключение проектируемого узла управления к основному, устройство ввода водопровода в помещение, устройство наружных сетей элетроснабжения для своих помещений, благоустройство территории, прилегающей к помещению Сбербанка;

общество с ограниченной ответственностью «Элитстрой» ничего не выполняет;

Олейник И.И. – перенос перегородки из ГКЛ в помещении №9 первого этажа;

Складниченко Е.Н. и Курицына Н.Б. – реконструкцию 1-го этажа по ул. Пушкина, пристройку А1, реконструкцию в подвале по ул. Пушкина;

общество с ограниченной ответственностью «Интеграл» ничего не выполняет.

Между собственниками административного здания – ОАО «Хактехлес», Акционерным коммерческим Сберегательным банком Российской Федерации (открытым акционерным обществом), обществом с ограниченной ответственностью «Элитстрой», обществом с ограниченной ответственностью «Интеграл», Складниченко Е.Н., Курицыной Н.Б., Олейник И.И. 23.10.2009 подписано соглашение о реальном разделе объекта недвижимого имущества и прекращении общей долевой собственности.

Согласно указанному соглашению в целях прекращения общей долевой собственности стороны договорились произвести реальный раздел административного (нежилого) здания площадью 1 717,5 кв.м., этажностью 4, подземной этажностью – 1, расположенного по адресу: г. Абакан, ул. Пушкина, 65, литера АА1, принадлежащего им на праве общей долевой собственности следующим образом:

открытое акционерное общество «Хактехлес» получает в собственность помещения в подвале №№1, 2, 4 – 9, помещения на первом этаже №№1, 2, 26, на втором этаже №№2 – 14, 19 – 23, 25 – 30, 33 – 42, общей площадью 827,8 кв.м., согласно экспликации в техническом паспорте по состоянию на 06.03.2009 и все помещения 3-го и 4-го этажа в результате реконструкции;

Акционерный коммерческий Сберегательный банк Российской Федерации (открытое акционерное общество) получает в собственность на пером этаже и в подвале административного здания, общей площадью 122 кв. м., состоящее из расположенных на первом этаже административных помещений №№ 28, 29, 30, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43, 44 и помещения №3 в подвале согласно экспликации в техническом паспорте по состоянию на 06.03.2009;

общество с ограниченной ответственностью «Элитстрой» получает в собственность помещения на 2-ом этаже №№15 – 18, 32, общей площадью 89,5 кв.м., согласно экспликации в техническом паспорте по состоянию на 06.03.2009;

Олейник И.И. получает в собственность помещения на первом этаже №№9 – 13, 16, 31, общей площадью 95,7 кв.м., согласно экспликации в техническом паспорте по состоянию на 06.03.2009;

Складниченко Е.Н. и Курицына Н.Б. получают в собственность помещения в подвале №№10 – 12, помещения на 1-ом этаже 17 – 25, 27, общей площадью 553,6 кв.м., согласно экспликации в техническом паспорте по состоянию на 06.03.2009;

общество с ограниченной ответственностью «Интеграл» получает в собственность помещения на первом этаже №8, общей площадью 28,8 кв.м., согласно экспликации в техническом паспорте по состоянию на 06.03.2009.

При этом, указанное соглашение от 23.10.2009 всеми участниками общей долевой собственности не подписано.

Между должником и подрядчиками подписаны договоры подряда от 08.12.2009 №12/09, от 05.05.2010 №16/10, от 05.05.2010 №09/10, на производство следующих работ в г. Абакане по ул. Пушкина, 65: изготовление и монтаж лестничного марша, перил, огнезащита деревянных конструкций кровли и потолков.

Между ОАО «Хактехлес» (продавцом) и Романович Е.С.  (покупателем) 09.03.2010 подписан договор купли-продажи, по условиям которого продавец продаёт 15/100 из принадлежащих ему 50/100 долей в праве общей долевой собственности на административное здание общей площадью 1 500 кв.м., с подвалом 182,3 кв.м., расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, улица Пушкина, 65, литер А, а покупатель приобретает указанные 15/100 долей, которые принадлежат продавцу на праве общей долевой собственности на основании договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на административное здание от 18.03.2005, договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на административное здание от 14.03.2005. Государственная регистрация права общей долевой собственности произведена в Управлении Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия 23.06.2006. Указанное административное здание общей площадью 1 500 кв.м., с подвалом 182,3 кв.м., расположено на земельном участке общей площадью 1 923 кв.м., который предоставлен продавцу и иным участникам долевой собственности в аренду на основании договора аренды земельного участка от 01.04.2008 №АЮ13887.

Из пункта 2 договора следует, что в соответствии с соглашением от 22.04.2004, являясь участником общей долевой собственности, открытое акционерное общество «Хактехлес» владеет, пользуется и распоряжается помещениями (кабинетами) на втором этаже 1, 2, 3, 4, 26, 27, 28, 29, которые составляют продаваемые 15/100 долей.

Пунктами 1, 4, 5, 6 раздела «Цена договора» установлено, что стороны оценивают отчуждаемые 15/100 долей в праве общей долевой собственности на административное здание общей площадью 1 500 кв.м., с подвалом 182,3 кв.м., в 6 500 000 рублей. Покупатель оплачивает продавцу 3 500 000 рублей до подписания договора, окончательный расчёт – 3 000 000 рублей производится покупателем в течение десяти дней после получения свидетельства о государственной регистрации перехода права. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Государственная регистрация сделки произведена Управлением Федеральной регистрационной службы по Республике Хакасия 22.04.2010.

Согласно свидетельству о государственной регистрации от 24.10.2011 серии 19 АА №388934 должнику принадлежит 30/100 долей в праве общей долевой собственности на административное здание общей площадью 1 500 кв.м., инв. №2785/1, лит. А, расположенное по адресу: Республика Хакасия, г. Абакан, улица Пушкина, 65, литер А.

В ответ на запрос арбитражного суда в материалы дела государственным унитарным предприятием Республики Хакасия «Управление технической инвентаризации» представлены сведения об инвентаризации административного здания по ул. Пушкина, 65 в г. Абакане. Согласно указанным сведениям, первичная инвентаризация проведена 10.12.1995 (литера А), изменение литера с А на АА1 произведено при инвентаризации 16.02.2005.

Полагая, что поскольку в ходе реконструкции в административном здании произошли существенные изменения, договор купли-продажи от 09.03.2010 подписан ОАО  «Хактехлес» в отсутствие полномочий на распоряжение спорным объектом, право на который не было зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), конкурсный управляющий Костюк Т.Н. обратилась в арбитражный суд с заявлением, уточнённым в ходе судебного разбирательства в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании названного договора недействительным на основании статей 10, 166, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации и о применении последствий недействительности сделки в виде двусторонней реституции.

Как указывает конкурсный управляющий, в результате реконструкции административного здания изменились его внешние границы, а именно:

этажность объекта (до реконструкции – 2-этажное (подземных этажей – 1), после реконструкции и на момент подписания договора – 4 этажа (подземных этажей – 1);

общая площадь (до реконструкции – 1 500 кв.м., после реконструкции и на момент подписания договора – 2 082,2 кв.м.);

высота объекта (до реконструкции – 7,8 м., после реконструкции и на момент подписания договора – 14,21 м.);

объем здания (до реконструкции – 6 951 м?, после реконструкции и на момент подписания договора – 9 576 м?).

Реконструкция здания в целом влечёт за собой осуществление мероприятий, связанных с его вводом в эксплуатацию и государственной регистрацией созданного объекта недвижимости, который ранее в таком виде не существовал, поэтому регистрация права общей долевой собственности на здание в связи с его реконструкцией возможна с учётом фактических изменений в данном здании в соответствии с требованиями закона.

После начала реконструкции, сопряжённой с изменением габаритов здания, и перед совершением сделки купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на указанный объект недвижимого имущества какие-либо изменения относительно состояния административного здания в ЕГРП не вносились. Право на реконструированное здание в ЕГРП не зарегистрировано, как четырёхэтажное административное здание в эксплуатацию не введено, что препятствовало ОАО  «Хактехлес» распорядиться указанным объектом по своему усмотрению.

Таким образом, как отмечает конкурсный управляющий, на момент совершения сделки объект – двухэтажное административное здание не существовал.

На основании изложенного, конкурсный управляющий приходит к выводу о ничтожности договора купли-продажи от 09.03.2011.

Кроме того, по утверждению конкурсного управляющего, Романович Е.С., длительное время занимая помещения в реконструируемом здании, не мог не знать об изменении его технических характеристик, что также подтверждается кадастровым паспортом на помещения №№26 –