Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 16.02.2014 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основании договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих им.

Статья 429 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает возможность заключения предварительного договора.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора.

В данном случае отношения сторон возникли из подписанного ими 10.12.2012 договора. Стороны расценивают данный договор как предварительный договор аренды, что следует из его условий и правовых позиций сторон.

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора (часть 3 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Существенным условием договора аренды является указание на объект, который является предметом договора (часть 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации). В том случае, если предмет договора не определен, договор является не заключенным.

В настоящем случае стороны  в пункте 1.1 предварительного договора указали, что предмет будущего договора стороны это объект незавершенного строительства, застроенной площадью 456,8 кв.м., находящийся по адресу: г. Красноярск, ул. Ады Лебедевой, 64а, условный номер 24:50:000000:0000:13068064.

Однако из разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, выданного 28.06.2013 Администрацией г. Красноярска, следует, что  общая площадь здания 1499,7 кв.м.

Кроме того, из пункта 1.1 названного договора следует, что на момент заключения предварительного договора объект представляет собой четырехэтажное здание, не введенное в эксплуатацию. К предварительному договору сторонами оформлено Приложение №1, в котором сторонами произведено описание витражей, окон, стен, потолка (кровли), полов, дверей, санузлов на фасаде, первого, второго, третьего и цокольного этажа здания, а также его лестничных клеток и крыльца главного входа.

Но согласно разрешению на ввод в эксплуатацию, в эксплуатацию вводится объект нежилое здание, 2-х этажное.

Таким образом, основания для вывода о том, что стороны в предварительном договоре согласовали будущую аренду введенного в эксплуатацию здания, отсутствуют. Соответствующий довод апелляционной жалобы судом не принимается, так как из документов не ясно, где расположены 456,8 кв.м. предполагаемой к аренде площади в общей площади здания.

В пункте 6.9 договора стороны указали, что договор составлен с учетом всех существенных условий, по которым достигнуто понимание и согласие между сторонами.

Статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает правила толкования договора, которые применимы так же и к предварительному договору. При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. 

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон. 

На факт отсутствия идентифицирующих признаков объекта аренды, указывает и истец по делу в исковом заявлении, в связи с чем, суд считает, ни последующее поведение сторон после подписания договора, ни переписка между ними, не позволяет четко определить согласованную волю сторон на определение объекта аренды. Имеющееся в Приложении №1 описание касается конструктивных элементов и элементов отделки помещений, но не позволяют установить, где они находятся.

Как указано сторонами в пункте 1.1 предварительного договора - площадь объекта будет определена в будущем посредством акта ввода объекта в эксплуатацию и документами о государственной регистрации права.

При этом условие о том, что арендодателю будет передан в аренду весь объект, условия договора не содержат.

Как верно указал суд первой инстанции, - учитывая, что сторонами по предварительному договору не определено конкретное местонахождение объекта аренды будущего основного договора, а именно 456,8 кв.м. в общей площади создаваемого по итогу окончания строительства объекта (1499,7 кв.м.), и в договоре отсутствует ссылка на то, что весь объект по итогу сдачи его в эксплуатации будет являться предметом аренды, - то сторонами не согласовано существенное условие договора аренды, а именно в предварительном договоре отсутствуют данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в будущем по основному договору в качестве объекта аренды. Сторонами не согласован поэтажный план помещений, ни проектная документация, на которой были бы отмечены помещения, которые должны быть переданы по основному договору аренды.

С учетом вышеизложенного, предварительный договор от 10.10.2012 является незаключенным. Апелляционный суд поддерживает вывод суда первой инстанции в данной части.

Кроме того, суд апелляционной инстанции отмечает следующее.

Как следует из статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, в предварительном договоре должны присутствовать 1) обязательство заключить в будущем договор, 2) условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора, 3) срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Однако предварительный договор не является самостоятельным основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей, кроме обязанности заключить основной договор.

Вместе с тем в нарушение данной нормы, пункт 4.2 договора устанавливает арендную плату, которая, как указано сторонами, является платой за первый месяц с момента действия Основного договора, но уплачивается до заключения основного договора (авансом) по следующему графику:

1) 600 000 рублей в течении пяти календарных дней с момента заключения настоящего предварительного договора,

2) 600 000 рублей до 01.12.2012.

Таким образом, из буквального прочтения данного условия следует, что основанием для внесения платы является заключение предварительного договора – что не соответствует предусмотренной законом цели заключения предварительного договора.

Тем не менее, во исполнение пункта 4.2 предварительного договора, истец по платежному поручению № 790 от 12.10.2012 произвел оплату ответчику 600 000 рублей с указанием основания платежа – оплата по предварительному договору от 10.10.2012; 26.11.2012 истец по платежному поручению № 910 произвел оплату ответчику суммы в 600 000 рублей с указанием того же основания платежа - оплата по предварительному договору от 10.10.2012. 

Факт получения средств в размере 1 200 000 рублей ответчик не отрицает.

Как верно указал суд первой инстанции, учитывая, что судом по настоящему делу, предварительный договор от 10.10.2012 признан судом незаключенным, а также тот факт, что правовая природа самого предварительного договора не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора, в том числе денежных, получение ответчиком денежных средств по предварительному договору не имеет законных оснований. Апелляционный суд поддерживает данный вывод.

Апелляционный суд исходит так же из того, что пунктом 6.2 предварительного договора стороны согласовали порядок заключения основного договора, где было предусмотрено что арендодатель в срок до конца декабря 2012 года обязан ввести объект в эксплуатацию и зарегистрировать за собой право собственности на объект как законченный строительством до 21.01.2013 года, о чем уведомляет арендатора в течении трех календарных дней с приложением подтверждающих документов. Арендатор в течении трех дней после получения уведомления от арендодателя направляет в его адрес проект основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре.

Сторонами пунктом 6.5 предварительного договора предоставлено арендатору право на односторонний отказ от заключения основного договора, в том числе если право собственности на объект завершенный строительством в течении 1 месяца со дня ввода его в эксплуатацию не будет зарегистрировано.

Как следует из материалов дела, обязательства указанные в пункте 6.2 не были выполнены.

Согласно части 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор. 

В дело представлено письмо ответчика от 19.03.2013 на имя истца о направлении проекта соглашения о расторжении предварительного договора аренды и акта приема-передачи (т. 1, л.д. 44). Истцом на вышеуказанное предложение истца дан ответ (от 27.03.2013) о согласии на расторжение договора (т. 1, л.д. 45).  01.04.2013 между ИП Мирошниченко В.И. и  ИП Евграфовой О.П. подписано соглашение о расторжении предварительного договора аренды объекта незавершенного строительства по адресу: г. Красноярск, ул. Ады Лебедевой 64а. Согласно пункту 3 данного соглашения, оно вступает в силу с момента его подписания.

Таким образом, предварительный договор расторгнут – он не повлек тех последствий, которые связывает с его заключением закон, соответственно, и не мог повлечь никаких обязательств по основному договору, в том числе по внесению арендной платы авансом. В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, аванс, в отличие от задатка, должен быть возвращен полностью если обязательство не было исполнено (статьи 314, 380, 487 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Апелляционный суд также принимает во внимание переписку сторон -  истец в письме от 26.04.2013 отрицал факт передачи ему объекта по предварительному договору, по мотиву отсутствия условий о такой передаче в самом договоре и несоответствия требования ответчика положениям пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Вместе с тем, из постановления Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.06.2013 по делу № А33-520/2013 следует, суд пришел к выводу о доказанности того, что ИП Евграфовой О.П. эксплуатировала спорное задание на момент проведения проверки органом прокуратуры (25.12.2012).

Однако по мнению суда апелляционной инстанции, данный вывод и соответствующий довод апелляционной жалобы не могут иметь правового значения для настоящего спора. Во-первых, согласно части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства, установленные судебным актом арбитражного суда по делу № А33-520/2013, не могут иметь преюдициального значения – на что указывает и сам заявитель апелляционной жалобы, - поскольку в данном деле участвуют иные лица; во-вторых, в данном деле рассматривается спор о взыскании неосновательного обогащения – то есть денежных средств, правовые основания для получения которых отсутствовали. Поскольку истец доказал отсутствие правовых оснований, то иные фактические взаимоотношения сторон, не основанные на нормах права и не предусмотренные предварительным договором, не могут быть предметом исследования по настоящему спору и влиять на результат его рассмотрения.

По этим же основаниям апелляционный суд не оценивает доказательства, собранные в рамках надзорного производства №883ж-2011 Прокуратуры Центрального района Красноярского края – они не носят преюдициального характера и не имеют правового значения для рассмотрения настоящего спора.

Согласно статье 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).

Поскольку факт получения денежных средств ответчиком подтвержден материалами дела и суду не представлены доказательств наличия у ответчика законного основания в их получении, исковые требования истца о взыскании 1 200 000 рублей обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

Повторно, в соответствии с частью 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, рассмотрев дело, апелляционный суд приходит к тем же выводам, что и суд первой инстанции.

Суд первой инстанции обоснованно не принял довод ответчика о том, что денежные средства были получены им за фактическое пользование истцом имуществом ответчика. Действительно в приложении №1 к предварительному договору аренды имеются указание на то, что арендодатель «передал», а арендатор «принял». В тоже время само содержание приложения №1 содержит описание материалов и комплектующих составных частей объекта незавершенного строительства и не имеет силу акта, как документа фиксирующего момент (факт) какой-либо передачи объекта аренды от арендодателя к арендатору.

В соответствии с пунктом 1.7 предварительного договора, арендодатель принял на себя обязательство не передачи объекта в пользование, а лишь обязательство по предоставлению возможности истцу производить на объекте одновременно с арендодателем работы по подготовке объекта в соответствии с его целевым назначением по основному договору с учетом специфики деятельности арендатора, что не соответствует правовой природе пользования помещением в соответствии с той целью, которая определена договором.

Фотоматериал, на который ответчик ссылался в суде первой и второй инстанции, не подтверждает его доводы. Представленные фотографии могут быть подвернуты оценке только с точки зрения буквального описания того, что на них изображено – на фотографиях зафиксирован строительный мусор и ремонт, при этом кто и зачем его проводит, а так же как используются эти помещения кроме проведения в них ремонта и можно ли их использовать в таком состоянии как фитнесс-центр – из фотографий не видно. Ссылки ответчика на факт произведенной ответчиком реконструкции носят односторонний характер и не подкреплены документально. Таким образом, в рамках настоящего спора