Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2010 по делу n А19-17405/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б

тел. [phone], тел./факс [phone]

Е-mail: [email protected]   http://4aas.arbitr.ru

П  О С Т А Н О В  Л  Е  Н  И  Е

г. Чита                                                                                                    Дело № А19-17405/2009

“ _21_ ” апреля 2010 года

Резолютивная часть постановления оглашена 19.04.2010

Полный текст постановления изготовлен 21.04.2010

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ошировой Л.В., судей Куклина О.А., Даровских К.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красильниковой О.А.

без участия сторон,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Байгрантур Плюс», Администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 ноября 2009 года по делу №А19-17405/2009 по иску Администрации города Иркутска к обществу с ограниченной ответственностью «Байгрантур Плюс» о взыскании 4 505 464,44 руб.

суд первой инстанции: судья Ушакова О.В.

в деле объявлялся перерыв с 15 час.15 мин. 12.04.2010 до 15 час.30 мин. 19.04.2010

установил:    Администрация города Иркутска обратилась в арбитражный суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью (ООО) «Байгрантур Плюс» о расторжении договора аренды земельного участка № 3131 от 17.10.2005, заключенного между Администрацией города Иркутска и ООО «Байгрантур Плюс»; изъятии у ответчика земельного участка, площадью 58 986 кв.м., кадастровый номер 38:36:000018:0001, расположенный по адресу: г. Иркутск, Куйбышевский район, ул. Курортная и передать представителю Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска; взыскании с ответчика 5 776 048,25 руб. – основного долга по договору аренды земельного участка № 3131 от 17.10.2005 и пени в сумме 307 773,33 руб.

В ходе рассмотрения настоящего дела истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил заявленные требования и просил Арбитражный суд взыскать с ответчика сумму основного долга по договору аренды земельного участка № 3131 от 17.10.2005 за период с 01.01.2009 по 06.05.2009  в размере 4 334 678,18 руб. и пени за просрочку платежей за период с 01.01.2009 по 06.05.2009 в размере 170 786,26 руб., с учетом начисленных пени за просрочку платежей на 01.01.2009 в размере 10 311,36 руб.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 30 ноября 2009 года исковые требования удовлетворены частично, с ответчика взыскана основная сумма долга в размере 1 292 216,51 руб. и пени в размере  143 583,43 руб.

На указанный судебный акт истцом и ответчиком поданы апелляционные жалобы.

Ответчик в обоснование доводов по апелляционной жалобе указал на то, что суд не учел, что на момент вынесения решения сумма основного долга была погашена. Данный факт подтвержден имеющимися в деле платежными поручениями. Кроме того, заявитель указывает на то, что размер арендной платы не был согласован по вине истца, поэтому оплата арендных платежей осуществлялась согласно расчету за 2008 год, а это в свою очередь свидетельствует о необоснованности взыскания с ответчика пени за просрочку платежей по договору аренды земельного участка. По мнению заявителя, суд первой инстанции нарушил нормы материального права и дал неправильную оценку всем обстоятельствам дела. Ответчик просит отменить решение суда в части взыскания основного долга в размере 1 292 216,51 руб. и пени в размере  143 583,43 руб., принять в этой части новый судебный акт. В остальной части решение оставить без изменения.

Истец в апелляционной жалобе просит обжалуемое решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований. Заявитель жалобы указывает на то обстоятельство, что переданный ответчику по договору аренды земельный участок использовался не по назначению, а  для продажи автомобилей, что является нарушением статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации. Земельный участок предоставлялся ответчику для строительства выставочного комплекса с платной стоянкой автомобилей, каких-либо изменений вида пользования предоставленного ООО «Байгрантур плюс» земельного участка не было. Указанное обстоятельство свидетельствует о несоответствии действующему законодательству вывода суда относительно того, что использование обществом земельного участка в качестве «выставочной территории для продажи автомобилей» не противоречит целевому назначению земельного участка. Также заявитель указывает на то, что об изменении размера арендной платы ответчик был уведомлен письмом от 13.03.2009. Кроме того, заявитель выражает несогласие с выводом суда о необоснованности применения коэффициента 2 при расчете арендной платы за пользование земельным участком. Указанный коэффициент утвержден Постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9. Земельный участок, предоставленный для целей строительства, должен быть освоен в течение трех лет с момента заключения договора аренды, в противном случае при расчете арендной платы должен быть применен коэффициент Ку-2. данное обстоятельство соответствует положениям статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации. Также заявитель указывает на необоснованность вывода суда об установлении тождественности между сроком строительства и сроком действия разрешения на строительство. По мнению заявителя, неиспользование ответчиком земельного участка по целевому назначению, является достаточным основанием для расторжения договора аренды.

Представители сторон о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом, своих представителей для участия в судебном заседании не направили. Апелляционные жалобы рассматриваются в отсутствие представителей сторон в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Представитель ответчика, участвовавший в судебном заседании до объявления перерыва, доводы апелляционной жалобы поддержал так, как они изложены. Указал на отсутствие основания для удовлетворения исковых требований, просил отменить решение в части взысканных сумм и принять по делу новый судебный акт.

Представитель истца, просил апелляционную жалобу рассмотреть в его отсутствие, настаивает на удовлетворении исковых требований, в обоснование своих доводов представил проект организации строительства выставочного комплекса, которым определен нормативный срок строительства комплекса – 11 месяцев, указывает на то, что ответчиком существенно нарушен срок строительства (не более 3-х лет), в связи с чем истцом обоснованно применен коэффициент 2 к арендной плате.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, изучив материалы настоящего дела, в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции, доводы апелляционных жалоб, заслушав представителя ответчика, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 17.10.2005 Администрация г. Иркутска (Арендодатель) и ООО «Байгрантур Плюс» (Арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 3131 (л.д. 13-19), по условиям которого, Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Куйбышевский район, ул. Курортная, кадастровый номер 38:36:000018:0001, площадью 58986 кв.м., (в том числе под платную стоянку автомобилей S = 5250 кв.м.) из земель поселений, именуемый в дальнейшем «Объект» (п. 1.1. Договора).

Цель предоставления участка: под строительство выставочного комплекса с платной стоянкой автомобилей (п. 1.5. Договора).

Согласно п. 1.6. договора, он действует с 02.09.05 по 02.09.30.

Договор аренды земельного участка № 3131 от 17.10.05 зарегистрирован в УФРС по Иркутской области и УОБАО 27.02.06 (л.д. 25).

По передаточному акту от 02.09.05 Арендодатель передал Арендатору предмет договора аренды № 3131 от 17.10.05 (л.д. 24).

Согласно кадастрового плана земельного участка от 13.10.05, кадастровый номер 38:36:000018:0001, площадью 58986 га, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентирам - г. Иркутск, Куйбышевский район, ул. Курортная, земельный участок находится на землях поселений, разрешенное использование (назначение) - под строительство выставочного комплекса с платной стоянкой автомобилей.

Стороны предусмотрели основания досрочного расторжения договора по требованию Арендодателя  в случаях предусмотренных п.п. 5.3, 5.4 договора: не внесение арендной платы по истечении установленного договором срока платежа (п.5.3.3.); использование Объекта участка не в соответствии с его целевым назначением, определенным п.1.5. договора и принадлежностью к категории земель (п.5.4).

Администрация г.Иркутска (далее - Администрация) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к ООО «БайгрантурПлюс» (далее – Ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 17.10.2005 № 3131  и об изъятии у ответчика земельного участка, площадью 58986 кв.м., кадастровый номер 38:36:000018:0001, расположенный по адресу: г. Иркутск, Куйбышевский район, ул. Курортная и передать представителям Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска;

Заявленные требования основаны на статьях 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ч.2 ст.46 Земельного Кодекса РФ, условиях договора, изложенных в п.5.3.3., 5.4.1 и мотивированы тем, что ответчик не исполняет договорную обязанность по использованию арендуемого земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным видом использования, что является нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения.

Решением от 30.11.2009 Арбитражного суда Иркутской области в удовлетворении  иска в части требования о расторжении упомянутого договора и передачи земельного участка отказано.

При разрешении спора суд руководствуясь пунктами  19, 20, 21 ст.51 Градостроительного Кодекса РФ, пришел к выводу об отсутствии нарушений установленного срока строительства выставочного комплекса.

Между тем, при принятии решения судом первой инстанции не дана оценка соблюдению Истцом, установленного ч.3 ст.619 ГК РФ порядка досудебного урегулирования спора.

Истец, указывая на соблюдение досудебного порядка урегулирования спора представил в материалы дела письмо от 20.04.2009 № 505-70-4016/9, которым информировал Ответчика о наличии нарушений договора аренды в виде не использования земельного участка, предназначенного для строительства выставочного комплекса с платной стоянкой автомобилей в течение трех лет с момента заключения договора, невнесение арендной платы, предложив исполнить условия договора до 10.05.2009. При этом  представил доказательства направления и вручения письма ответчику.

Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя и в том случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества. При этом, до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора, арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор.

В пункте 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" указано следующее. По смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Кодекса не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Таким образом, из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора складывается из следующих этапов: направление арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок; предложение расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения); требование о расторжения договора в суде - после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, указанный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Письмо от 20.04.2009 № 505-70-4016/9, на которое ссылается истец в обоснование довода о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора, является лишь письменным предупреждением арендодателя о необходимости исполнения арендатором договорного обязательства (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации). Из содержания названного документа не следует, что арендодатель предлагал арендатору расторгнуть договор в случае неисполнения предупреждения (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Предупреждение за № 505-70-4764/9, содержащее предложение о расторжении договора в связи с нецелевым использованием земельного участка и нарушением условий по внесению арендной платы, направленное Администрацией в адрес Ответчика согласно реестру заказной корреспонденции 15.05.2009, содержит срок их устранения  до 01.06.2009, то есть в течение 15 календарных дней, что не может отвечать критерию разумности.

Кроме того, Истцом не представлено доказательств получения арендатором данного предупреждения, в связи с чем суд апелляционной инстанции считает, что Истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора.

В п. 30 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 г. N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что на основании ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Такое предупреждение должно быть получено арендатором,