Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2010 по делу n А78-421/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

имуществом № 77 от 11.03.2010 года техническая и бухгалтерская документация на многоквартирный жилой дом № 37 по ул. Смоленской передана ООО УК «РЭЦ» и с первого апреля 2010 года ОАО «Служба Заказчика» данный жилой дом не обслуживает. Данное распоряжение также было представлено в судебное заседание суда первой инстанции.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, просил отменить решение суда первой инстанции.

Из отзыва на апелляционную жалобу, представленного истцом, усматривается, что ЗАО «Сибирьэнерго - Комфорт» не согласно с апелляционной жалобой и считает решение арбитражного суда Забайкальского края от 31.03.2010 законным и обоснованным.

По мнению истца, утверждение ответчика о том, что «только с момента заключения нового договора управления на основании решения общего собрания собственников прежний договор, заключенный между ответчиком и Комитетом по управлению имуществом Администрации г. Читы, считается расторгнутым, противоречит п. 2 ст. 18 Федерального закона от 29.12.2004 № 189 «О введении в действие Жилищного кодекса РФ». В соответствии с указанной нормой закона, ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела 8 Жилищного кодекса РФ. Согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации. Следовательно, с момента принятия решения собственниками многоквартирного дома о выборе в качестве способа управления управляющую организацию у истца возникло право на управление этим домом, а у ответчика обязанность передать техническую документацию, которая должна быть исполнена в течении 30 дней. Ссылки ответчика на многочисленные судебные акты арбитражных судов, делающие выводы, совпадающие с мнением ответчика, в настоящее время истец считает не актуальными, т.к. Высший арбитражный суд РФ в определении от 13 апреля 2010 г. № ВАС-1027/10 уже обратил внимание на противоречивость судебных актов арбитражных судов по данной категории дел.

Факт заключения ответчиком договоров на обслуживание спорных домов до введения в действие Жилищного кодекса РФ и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, не освобождает ответчика от необходимости соблюдения указанных Правил.

Как указывает истец, нормативное регулирование технической эксплуатации жилищного фонда предусматривает, что ответственные лица обязаны в установленном законодательством порядке принимать, хранить и передавать техническую документацию (пункт 27 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491). Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

Представители истца в суд не явились, о месте и времени рассмотрения дела извещены в установленном порядке, что подтверждается почтовым уведомлением № 70902.

Учитывая положения ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба подлежит рассмотрению в отсутствие представителей истца.

Исследовав материалы дела, заслушав пояснения лица, участвующего в деле, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела, и установлено судом первой инстанции, ответчик открытое акционерное общество «Служба заказчика» в отношении спорного жилищного фонда действует по договору на содержание и обслуживание жилищного фонда от 01.08.2002, заключенному с Комитетом по управлению имуществом администрации города Читы.

18 сентября 2008 года и 29 сентября 2008 года собственниками помещений вышеуказанных домов проведены общие собрания в форме заочного голосования, на которых управляющей организацией выбрано ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт».

Уклонение ответчика открытого акционерного общества «Служба заказчика» от передачи новой управляющей организации технической документация на жилые дома, а также иных документов, связанных с управлением домами послужило основанием для обращения закрытого акционерного общества «Сибирьэнерго-Комфорт» с иском в Арбитражный суд Забайкальского края.

Требование истцом основано на наличии решений собственников помещений и протоколах заочного голосования.

Согласно статье 44 Жилищного кодекса Российской Федерации органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в нем. К компетенции общего собрания собственников относится (в числе иных полномочий) выбор способа управления многоквартирным домом. Статьей 47 Жилищного кодекса Российской Федерации допускается возможность принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме без проведения собрания, путем проведения заочного голосования.

Согласно статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу статье 162 Жилищного кодекса Российской Федерации при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Требование истца основывается на положениях пункта 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, согласно которому управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации. В обоснование требования истец представил протоколы подведения итогов заочного голосования и подсчета голосов собственников помещений в вышеуказанных домах, согласно которым управляющей организацией в этих домах   выбрано ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт».

Согласно пунктам 1, 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Согласно пункту 7 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через тридцать дней со дня его подписания, если иное не установлено договором управления многоквартирным домом.

Представителями истца в судебном заседании подтверждено, что договоры с каждым собственником помещений в указанных им домах в настоящее время не заключены (в том числе - по причине отсутствия технической и бухгалтерской документации на дома), к исполнению функций управляющей организации истец не приступил.

В соответствии с пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 сведения о составе и состоянии общего имущества отражаются в технической документации на многоквартирный дом. Техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

- документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

- документы (акты) о приемке результатов работ;

- акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям.

Согласно пункту 26 указанных Правил, в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

- копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

- выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

- заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка);

- документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

- проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии).

В соответствии с п.2 ст. 18 Закона Российской Федерации от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» ранее возникшие обязательства организаций, отвечающих за управление, содержание и ремонт многоквартирного дома, сохраняются до момента возникновения обязательств, связанных с управлением многоквартирным домом в соответствии с положениями раздела VIII Жилищного кодекса Российской  Федерации.

Таким образом, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ответчик в отношении спорного жилищного фонда действует по договору на содержание и обслуживание жилищного фонда, заключенному 01.08.2002 с Комитетом по управлению имуществом Администрации города Читы и его права и обязанности сохраняются до момента, указанного в статье 18 Закона Российской Федерации от 29.12.2004 №189-ФЗ. В связи с чем, имеются основания к обязанию ответчика передать истцу истребуемую последним документацию.

Судом апелляционной инстанции отклоняется довод ответчика о том, что пункт 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям не применим, так как он устанавливает срок исполнения управляющей организацией обязанности по передаче технической документации при прекращении договора управления многоквартирным домом, а не регулирует правоотношения сторон по заключению договора. К рассматриваемым правоотношениям данная норма применима, поскольку устанавливает обязанность управляющей компании передать документацию вновь выбранной управляющей организации. В обоснование требования истец представил протоколы подведения итогов заочного голосования и подсчета голосов собственников помещений в вышеуказанных домах, согласно которым управляющей организацией в этих домах  выбрано ЗАО «Сибирьэнерго-Комфорт».

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на то, что ОАО «Служба Заказчика» обслуживает спорные жилые дома на основании договора, заключенного между МП «Служба Заказчика» и Комитетом по управлению имуществом Администрации города Читы от 01.08.2002, то есть до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и принятия Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 года № 491, судом отклоняются, так как указанное им обстоятельство не является основанием для освобождения ответчика от обязанности соблюдения  требований Правил.

Доводы ответчика об отсутствии у него копий кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра и заверенных уполномоченным органом местного самоуправления копий градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством Российской Федерации формы градостроительного плана земельного участка), а также об отсутствии Выписок из Реестра, содержащих сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, также не могут быть приняты апелляционным судом. Указанная документация, в соответствии с пунктом 24 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, входит в состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом. Ответчик не представил доказательств, что такая документация не передавалась ему правопредшественником.

Подлежит отклонению довод заявителя апелляционной жалобы о том, что в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции на основании распоряжения Комитета по управлению имуществом от 11.03.2010 № 77 о передаче технической и бухгалтерской документация на многоквартирный жилой дом № 37 по ул.