Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2010 по делу n А10-5438/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б

Тел. [phone],  тел./факс [phone]

E-mail: [email protected]    http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                                  Дело №   А10-5438/2009               

“06” июля  2010 года

Резолютивная часть постановления объявлена  30 июня  2010 года

Полный текст постановления изготовлен  06 июля  2010 года

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Н.В. Клочковой,

судей Е.Н. Скажутиной,  Л.В. Капустиной,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Першиной А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу истца по делу Комитета по управлению имуществом и землепользованию г. Улан-Удэ на решение Арбитражного суда Республики Бурятия от 16 марта 2010 года по делу № А10-5438/2009 по иску  Комитета по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ к Открытому акционерному обществу «Стройиндустрия» о взыскании задолженности по арендной плате и пени в размере 1 185 551 рублей  65 копеек, расторжении договора аренды от 01 августа 2003 года  № 457 и понуждении к   освобождению  земельного участка (суд первой инстанции: Пунцукова А.Т.);

при участии в судебном заседании:

от истца КУИМ г.Улан-Удэ: не явился, извещен;

от ответчика ОАО  «Стройиндустрия»: не явился, извещен;

от третьего лица  ООО СК «Сибирь»: не явился, извещен;

от третьего лица Семенова А.Н.: не явился, извещен;

от третьего лица Воейковой О.В.: не явился, извещен;

установил:

Комитет по управлению имуществом и землепользованию г.Улан-Удэ (далее – КУИМ г.Улан-Удэ, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Бурятия  с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к открытому акционерному обществу «Стройиндустрия» (далее - ОАО «Стройиндустрия», ответчик) о взыскании задолженность по арендной плате по договору   аренды    от    01 августа 2003 года     №    457    за    период    с    13.03.2007    по    28.02.2010    в    сумме 1 025 558  рублей 05 копеек, пени в  размере 152 992 рублей 05 копеек, всего -  1 178 580 рублей 10 копеек, расторжении договора аренды земельного участка от 01 августа 2003 года  № 457 и обязать  ответчика освободить земельный участок, расположенный по адресу: г.Улан-Удэ, ул.Кабанская, 51 (т.1 л.д.3-5, 117).

Определением от 02 февраля 2010 года суд привлек к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, Общество с ограниченной ответственностью «Строительная компания «Сибирь» (далее – ООО «СК «Сибирь»), Семенова Анатолия Николаевича (далее – Семенов А.Н.) и Войекову Ольгу Васильевну (далее – Войекова О.В.).

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия от 16 марта 2010 года в удовлетворении иска отказано. Как следует из судебного акта основанием для отказа в удовлетворении исковых  требований послужил вывод суда о том, что земельный участок с кадастровым номером 03:24:010936:0002, переданный истцу по договору аренды земельного участка от 01 августа 2003 года  № 457, прекратил своё существование 26 декабря 2005 года,  в связи  чем  прекратил своё действие  договор аренды и истец  утратил право   требовать  расторжение договора и  арендных платежей за данный земельный участок с ответчика. Суд сослался также на  отсутствие доказательств фактического  использования ответчиком  земельного участка с кадастровым номером 036246010936:0008 площадью 27949кв.м. Суд руководствовался статьями  301, 328,  432, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), статьей 10 Федерального закона от 25.10.2001 №      137-ФЗ    «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»,  статьей 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей  24 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости», пунктом 52 Порядка ведения государственного кадастра недвижимости, утвержденного Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 20.02.2008 № 35.

Истец, не согласившись с решением суда, подал на него апелляционную жалобу, ставит вопрос об отмене решения суда в связи с неправильным  применением норм материального права  (пункта 2 статьи 328 ГК РФ) и  неполным выяснением фактических обстоятельств, имеющих значение для дела, просит принять новый судебный акт и  полностью удовлетворить исковые требования. Истец считает не основанным на законе вывод суда о том, что  межевание предоставленного ответчику в аренду земельного участка с кадастровым номером 03:24:010936:0002 на два земельных участка с кадастровыми номерами 03:24:010936:0009  и  03:24:010936:0008   свидетельствует о ликвидации прежнего земельного участка, как не имеющее правоустанавливающего значения  для ликвидации объекта права, и не привело к прекращению права аренды ответчика на земельный участок с кадастровым номером 03:24:010936:0008.   Указывает на то, что по  основаниям, установленным  гражданским законодательством  договор аренды от 01.08.2003 №457  не прекращен и не расторгнут, не установлена невозможность его исполнения  в отношении участка с кадастровым номером 03:24:010936:0008, а неиспользование объекта аренды при наличии действующего договора не освобождает арендатора от обязанности по внесению арендной платы.

Лица, участвующие в деле  о времени и месте судебного заседания были уведомлены  надлежащим образом, явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, отзывы на апелляционную жалобу от них не поступили.

Руководствуясь частью 1 статьи 123 и частью 3 статьи 156 АПК РФ, суд считает возможным  рассмотреть жалобу в отсутствие надлежащим образом извещенных  участвующих в деле лиц.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив доводы апелляционной жалобы, материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции  приходит к  выводу, что решение суда подлежит отмене на основании пунктов 1, 4 части 1 статьи 270 АПК РФ в связи с неправильным применением норм материального и процессуального прав, неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

Из материалов дела следует, что 01 августа 2003 года  истец  КУИМ г.Улан-Удэ (Арендодатель)  и  ответчик ОАО «Стройиндустрия» (Арендатор) заключили договор аренды земельного участка из категории земель - земли поселений по адресу: г.Улан-Удэ, Советский район, ул.Кабанская, площадью 30600 кв.м. на срок с 01.08.2003 г. по 31.07.2052 г. для размещения зданий, кадастровый номер 03:24:010936:0002 (пункты 1.1, 1.4, 1.5, 1.7).

Арендная плата исчисляется с 01.08.2003г. Согласно пункту 3.2 договора  размер арендного платежа, выплачиваемого ответчиком,   составляет 176 030,09 рублей в год, ежемесячно 14 428,70 рублей,   пересматривается  на основе базовых ставок, диффирицируемых с учетом функционально планировочных характеристик, социальной значимости, экономической привлекательности и прочих (в т.ч. особых) условий арендуемых земельных участков.

Оплата производится ежемесячно не позднее 10 числа каждого месяца (предоплата) (пункт 3.4).  Пунктом 3.3 договора установлен порядок расчета арендной платы, пунктом 3.6 договора  предусмотрено право истца в течение действия договора аренды  в одностороннем порядке  изменять  размер арендной платы. При пересмотре арендной платы органами местного самоуправления истец доводит изменения до  ответчика. В случае  не внесения ответчиком платежей в сроки, установленные договором, ответчик уплачивает пени  в размере учетной ставки процента, установленного Центробанком РФ на день внесения арендной платы, с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 5.1).  

Договор прошел государственную регистрацию 26 ноября 2003 года (номер регистрации 03-01/23-115/2003-51). По акту приема-передачи истец в соответствии с договором аренды передал ответчику, а ответчик  принял в аренду земельный участок по адресу: г.Улан-Удэ, Советский район, ул.Кабанская, площадью 30600 кв.м на срок с 01.08.2003 г. по 30.08.2052 г., границы закреплены в натуре и обозначены в прилагаемом к договору плане земельного участка.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия  от 19 января 2009 года по делу № А10-3343/2008, вступившим в законную силу, с ОАО «Стройиндустрия» в пользу КУИМ г. Улан-Удэ уже  были взысканы задолженность по  арендной плате в сумме 310 448руб. 03коп. и пени в сумме 25 084руб. 12 коп. за  период с 13.03.2007г. по 11.08.2008г.  за пользование земельным участком  по адресу: г.Улан-Удэ, Советский район, ул.Кабанская, площадью 30600 кв.м.  кадастровый номер 03:24:010936:0002, -  на основании договора аренды земельного участка № 457 от 01 августа 2003 года.

В соответствии с пунктом 2 части 1 статьи  150 АПК РФ арбитражный суд прекращает производство по делу, если установит, что имеется вступивший в законную силу принятый по спору между теми же лицами, о том же предмете и по тем же основаниям судебный акт арбитражного суда.

Следовательно, производство по настоящему делу в части   взыскания  задолженность по  арендной плате в сумме 310 448руб. 03коп. и пени в сумме 25 084руб. 12 коп. за  период с 13.03.2007г. по 11.08.2008г. подлежит прекращению.

Также решением Арбитражного суда Республики Бурятия  от 19 января 2009 года по делу № А10-3343/2008 было установлено, что договор аренды земельного участка № 457 от 01 августа 2003 года между КУИМ г.Улан-Удэ и ОАО «Стройиндустрия» является заключенным, что в силу части 2  статьи 69 АПК РФ  имеет преюдициальное значение по настоящему делу.

Вывод суда   первой инстанции, что  земельный участок с кадастровым номером 03:24:010936:0002 прекратил свое существование с 26 декабря 2005 года в связи с чем договор аренды от 01.08.2003г. № 457 также прекратил своё действие, является ошибочным, не соответствует нормам материального права и имеющимся в деле доказательствам.

Земельный участок с кадастровым номером 03:24:010936:0002 на момент заключения договора аренды  относился к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена. Полномочия истца  по  его распоряжению, в том числе право на сдачу  в аренду, предусмотрено статьей 10 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Кадастровыми выписками  о земельных участках от 26.01.2010г. № 0324/201/10-302, № 0324/201/10-303, №  0324/201/10-304  подтверждается, что из земельного участка с кадастровым номером  03:24:010936:0002 общей площадью 300607 кв.м  в результате межевания   был образован  земельный участок с кадастровым номером   03:24:010936:0009 общей площадью  2653 кв.м, право собственности на который зарегистрировано за Зинкевичем Я.Д. (выписка  из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним  от 22 января 2010 года № 01/037/2010-145).

Оставшейся части земельного участка площадью 27949 кв.м. кадастровой стоимостью 27126181,44 руб., с удельным показателем кадастровой стоимости 970,56 руб./кв.м    присвоен кадастровый номер 03:24:010936:0008, доказательства  регистрации права собственности или   какого-либо иного  вещного права на указанный земельный участок в материалах дела отсутствуют.

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним  от 22 января 2010 года № 01/037/2010-147  на земельный участок  с кадастровым номером  03:24:010936:0002  зарегистрировано права аренды ответчика ОАО «Стройиндустрия»  на основании спорного договора.

В соответствии с пунктом 2 статьи 11.2 Земельного кодекса РФ  земельные участки, из которых при разделе образуются земельные участки, прекращают свое существование от даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них земельные участки, за исключением случаев предусмотренных федеральными законами.

Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 21 июля 1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.  

Нормы Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» вопросы государственной регистрации прав  на недвижимое имущество  не регулируют, в связи с чем суд при разрешении спора необоснованно сослался на  нормы названного Закона.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что  регистрация прав произведена не на все земельные участки, образованные в результате раздела  спорного земельного участка, следовательно, земельный участок с  кадастровым номером  03:24:010936:0002 свое существование не прекратил.

Истец  заявил требование о досрочном  расторжении  договора аренды от 01.08.2003г. № 457 на основании  подпункта «б» пункта 6.6  договора   в связи с невнесением  Арендатором более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа в полном объеме арендной платы, независимо от её последующего внесения.

В соответствии со  статьей  619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по основаниям,  предусмотренным законом, а также  договором в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ).

По смыслу части третьей статьи 619 ГК РФ, указанное предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. В отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 ГК РФ. Согласно этой норме требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Представленное истцом предупреждение  № 1-170 от 15 сентября 2009 года не может быть принято судом