Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21.07.2010 по делу n А19-7725/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

регистрации договора аренды от 19.10.07 №332/07 в УФРС по Иркутской области.

Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области 19.01.09 уведомило ООО «Реставрационно-строительная компания Фениных» и Агентство имущественных отношений Иркутской области о приостановлении государственной регистрации (л.д. 80-83 т. 1), в связи с тем, что в ЕГРП отсутствуют сведения о праве Иркутской области на спорное нежилое помещение; в нарушении п. 3 ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 № 122-ФЗ не представлен кадастровый паспорт нежилого помещения; при проведении управлением правовой экспертизы установлено, что в ЕГРП имеется запись о регистрации договора аренды на вышеуказанное нежилое здание, доказательства прекращения прав на спорное нежилое здание, заявителем не представлены.

17.04.09 Управление Федеральной регистрационной службы по Иркутской области прекратило государственную регистрацию договора аренды от 19.10.07 № 332/07, в связи с добровольным отказом от государственной регистрации ООО «Реставрационно-строительная компания Фениных» и Агентства имущественных отношений Иркутской области (л.д. 84 т. 1).

Постановлением  Правительства  Иркутской области  от 30.09.2009 №264/43 Агентство имущественных отношений Иркутской области переименовано в Министерство  имущественных отношений  Иркутской области.

Ссылаясь на незаконное владение ответчиком спорным зданием, истец обратился в суд с настоящим требованием.

Апелляционный суд считает выводы суда первой инстанции об отсутствии оснований для удовлетворения иска законными и обоснованными, учитывая следующее.

В силу п. 2 ст. 609, п.2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно п. 1 ст. 26 ФЗ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

Договор аренды от 19.10.07 № 332/07 не прошел государственную регистрацию, в связи с чем, он является незаключенным и не является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей сторон и не порождает взаимных обязательств.

10.01.03 Государственное учреждение Центр по сохранению историко-культурного наследия Иркутской области получило свидетельство о государственной регистрации права оперативного управления, на нежилое 2-х этажное бревенчатое здание с подвалом – музей фотографии, общая площадь 317,4 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Грязнова, д. 11, кадастровый (или условный номер) 38:36:000034:0000:207/А (л.д. 20, 90 т. 1).

Распоряжением КУГИ Иркутской области № 194/и от 12.08.02 (л.д. 88 т. 1) за Центром по сохранению историко-культурного наследия Иркутской области закреплено на праве оперативного управления объекты недвижимости, поименованные в приложении, находящиеся на его балансе.

В Приложении к Распоряжению КУГИ Иркутской области № 194/и от 12.08.02 (л.д. 89 т. 1) в п. 5 указано здание музея фотографии, кадастровый номер 38:36:000021:0000:32209/А, общей площадью 317,4 кв.м., расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Грязнова, 11, литера «А».

Как следует из выписки из реестра государственной собственности Иркутской области от 08.06.09 (л.д. 130 т. 1), у ОГУ «Центр по сохранению историко-культурного наследия Иркутской области» находится на праве оперативного управления музей фотографии (литера А по техническому паспорту), расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Грязнова, д. 11, кадастровый номер: 38:36:000034:0000:25:401:001: 010031910.

Технический паспорт от 12.02.01 (л.д. 53-58 т. 2) на здание литера «А», музей фотографии, кадастровый номер 38:36:000034:0000:207/А, расположенное по адресу: Кировский район, г. Иркутск, ул. Грязнова, д. 11, имеет указание на то, что данное здание имеет назначение – музей фотографии, процент износа – 0% (Раздел IV технического паспорта), всего площадь здания составила 317,4 кв.м., действительная стоимость 181 006 руб. 00 коп.

По данным технического паспорта от 06.09.07 (л.д. 75-84 т. 2) на здание – музей фотографии, расположенное по адресу: Кировский район, г. Иркутск, ул. Грязнова, д. 11, предыдущий кадастровый номер 38:36:000034:0000:207/А, кадастровый номер:

38:36:000034:0000:25:401:001: 010031910, всего площадь здания составила 314,3 кв.м.

17.02.10 за Иркутской областью зарегистрировано право собственности на музей фотографии, назначение: нежилое, 2-этажный (подземных этажей – 1), общая площадь 314,3 кв.м., инв. № 25:401:001: 010031910, лит А, адрес объекта: Иркутская область, г. Иркутск, ул. Грязнова, д. 11, кадастровый (или условный) номер: 38:36:000034:0000:25:401:001: 010031910 (л.д. 123 т. 2).

Так, площадь здания, составлявшая ранее 317,4 кв.м., в настоящее время составляет 314,3 кв.м.

Расхождение номеров на объект, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Грязнова, д. 11, объясняется в письме № 38/2/112 от 03.03.10, в котором ОГУП «Областной центр технической инвентаризации – Областное БТИ» сообщило, что на техническую инвентаризацию был представлен старый технический паспорт от 12.02.01 с кадастровым номером 38:36:000034:0000:207/А, при постановке данного объекта на учет ОГУП «ОЦТИ – Областное БТИ» присвоило иной кадастровый номер объекту. Так же в письме № 0887 от 03.03.10 (л.д. 134 т. 2) МУП «БТИ» сообщило, что до вступления в силу Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 № 221-ФЗ кадастровый учет и присвоение кадастровых номеров объектам недвижимого имущества осуществляли органы технической инвентаризации, если один и тот же объект недвижимости инвентаризировался в разных организациях и имеет разные кадастровые номера.

Постановлением Мэра города Иркутска № 031-06-989/2 от 07.08.02 «Об утверждении материалов инвентаризации земельного участка, расположенного в Кировском районе г. Иркутска по ул. Грязнова, 11» (л.д. 113 т. 1) Государственному учреждению «Центр по сохранению историко-культурному наследию Иркутской области» из земель поселений предоставлен земельный участок площадью 510 кв.м., расположенный в Кировском районе г. Иркутска по ул. Грязнова, 11 в постоянное (бессрочное) пользование для эксплуатации существующего музея фотографии (п. 2 Постановления). Решение исполнительного Комитета Иркутского городского Совета Народных депутатов № 16/758 от 14.11.90 «О разрешении Центру сохранения историко-культурному наследия реконструкцию с реставрацией дома № 11 по ул. Грязнова» считать утратившим силу.

Решением Иркутского областного Совета депутатов трудящихся Исполнительного комитета № 68 от 04.02.75 «О мерах по усилению охраны памятников истории и культуры области» (л.д. 125-129 т. 1) дополнен список памятников местного значения, согласно приложению № 2. В приложении № 1 Перечень памятников, включенных в список памятников культуры, подлежащих охране как памятники государственного значения, утвержденный Советом министров РСФСР от 4 декабря 1974 года № 624, указан дом, расположенный по ул. Грязнова, д. 11.

В представленном в материалы дела Списке памятников истории и культуры г. Иркутска подлежащих государственной охране на 01.01.09 (л.д. 121-122 т. 1), в п. 84 указано: дом жилой, деревянный, не эксплуатируется, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Грязнова, д. 11, лит. Г, г, г1, г2.

В соответствии с паспортом от 17.12.80 (л.д. 14-120 т. 1) дом жилой, сер. XIX века, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Грязнова, д. 11, отнесен к памятникам архитектуры.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что здание, расположенное по адресу: г. Иркутск, ул. Грязнова, д. 11, отнесено к памятникам местного значения.

Обратившись в суд, истец указывает на несоответствие оспариваемого договора, положениям ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Указывая на отсутствие полномочий у Центра по сохранению историко-культурного наследия Иркутской области на сдачу имущества в аренду, истец ссылается на следующее.

 Устав Центра по сохранению историко-культурного наследия (ЦСН) при комитете по культуре областной администрации г. Иркутска, утвержденный 31.03.99, в п. 1.4. содержит указания на то, что основной задачей Центра по сохранению исторического наследия является осуществление государственного управления и контроля в области сохранения, охраны, реставрации и использования памятников истории и культуры, путем осуществления координационных, научных, проектно-производственных и др. мероприятий по памятникам истории и культуры. В пункте 2.2. Устава, в том числе указано, что в ЦСН имеет право передавать в аренду здания, сооружения, транспортные средства и иное движимое и недвижимое имущество (в установленном порядке);

В соответствии с изменениями в Положении Центра по сохранению историко-культурного наследия (ЦСН) от 08.12.98 (л.д. 99-103 т. 1) п. 2.2. изложен в следующей редакции: «в соответствии с основными направлениями, изложенные права пронумеровать: 1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12,13,14,15,16,17,18,19,20,21; заменить слова «хоз.ведения» на слова «осуществлять оперативное управление»; 7) исключить слова «у пользователей и арендаторов»; 19) изложить в следующей редакции: «участвовать в разграничении и передаче объектов историко-культурного наследия в хозяйственное использование, собственность в установленном порядке».

Государственный контроль за охраной и использованием памятников истории и культуры имеет своей задачей обеспечить выполнение всеми министерствами, государственными комитетами и ведомствами, государственными, кооперативными и другими общественными предприятиями, учреждениями, организациями и гражданами обязанностей по соблюдению установленного порядка охраны, использования, учета и реставрации памятников, а также иных правил, предусмотренных законодательством Союза ССР и РСФСР. Государственный контроль за охраной и использованием памятников истории и культуры осуществляется Советами народных депутатов, их исполнительными и распорядительными органами и специально уполномоченными на то государственными органами в соответствии с законодательством Союза ССР и РСФСР (ст. 10 Закона РСФСР от 15.12.1978 (ред. от 18.01.1985) «Об охране и использовании памятников истории и культуры», действовавшего на  момент заключения охранно-арендного договора N 5/99 от 24.12.99.

Данная норма закона утратила свою силу, в соответствии с вступившим в действие Федеральным законом от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации».

Исходя из преамбулы охранно-арендного договора N 5/99 от 24.12.99 Центр по сохранению историко-культурного наследия Комитета по культуре администрации Иркутской области действовал в качестве госоргана охраны памятников.

Проанализировав ст. ст.  21-22 Закона РСФСР от 15.12.1978 (ред. от 18.01.1985) «Об охране и использовании памятников истории и культуры», п.п. 5, 6, 7 Раздела I, п. 58, абз. 1 п. 59, п. 60 Постановления Совмина СССР от 16.09.1982 № 865 «Об утверждении Положения об охране и использовании памятников истории и культуры»; п.п. 71, 74 Раздела IV Приказа Минкультуры СССР от 13.05.1986 № 203 «Об утверждении Инструкции о порядке учета, обеспечения сохранности, содержания, использования и реставрации недвижимых памятников истории и культуры», действовавшего до 25.06.02, а также п. 1.4. Устава Центра по сохранению историко-культурного наследия (ЦСН) при комитете по культуре областной администрации г. Иркутска, утвержденного 31.03.99, Изменений в Положение Центра по сохранению историко-культурного наследия (ЦСН) от 08.12.98 (л.д. 99-103 т. 1), Решения № 18/101 от 17.01.90 «О передаче на баланс управлению культуры памятников истории» (л.д. 52 т. 2), Приложения № 1 к Договору № 417 от 28.10.93 (л.д. 166-167 т. 1, 17-18 т. 2), суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что при заключении охранно-арендного договора N 5/99 от 24.12.99 Центр      по      сохранению      историко-культурного       наследия      правомерно      действовал,      как государственный орган, специально уполномоченный законом на осуществление функций по использованию памятника истории и культуры.

Доводы истца о том, что Центр по сохранению историко-культурного наследия являлся государственным учреждением, владел спорным объектом на праве оперативного управления и в силу ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации не вправе распоряжаться имуществом, находящимся в собственности Иркутской области, судом первой инстанции были оценены и отклонены. Суд дал правильную оценку данным доводам, указав, что Центр по сохранению историко-культурного наследия при заключении охранно-арендного договора действовал не как государственное учреждение, а как специально уполномоченный государственный орган.

Следовательно, выводы суда первой инстанции о том, что, что отсутствуют основания для признания охранно-арендного договора N 5/99 от 24.12.99 ничтожной сделкой и отсутствуют основания для удовлетворения требования о применении последствий недействительности сделки, являются законными и обоснованными.

Применение судом первой инстанции срока исковой давности (л.д. 61-63 т. 1), о котором заявил ответчик и который, по его мнению, составляет для данного иска 3 года и считается истекшим 21.07.08, соответствует положениям ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с ч. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

В силу ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 02.07.2005) иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение.

Спорная сделка  (охранно-арендный договор № 5/99 от 24.12.99) исполнена, в соответствии с п. 2 охранно-арендного договора и акта технического осмотра памятника истории и культуры от 26.05.98, являющегося Приложением № 1 к охранно-арендному договору № 5 от 24.12.99 (л.д. 47-49 т. 1) и согласована Комитетом по управлению имуществом и развитию рыночных структур Иркутской области».

Судом учтено, что Федеральным законом от 21.07.2005 № 109-ФЗ «О внесении изменения в статью 181 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в статью 181 Гражданского кодекса Российской Федерации внесены изменения