Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 15.08.2010 по делу n А78-2794/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

1 кв.м. 41 680,23 руб. соответствует оплате 9,6 кв.м. общей строительной площади нежилого помещения; п/п №208 от 24.05.07г. - 400 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 41 680,23 руб. соответствует оплате 9,6 кв.м. общей строительной площади нежилого помещения; п/п №258 от 26.06.07г. - 400 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 41 680,23 руб. соответствует оплате 9,6 кв.м. общей строительной площади нежилого помещения; п/п № 292 от 27.07.07г. - 400 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 41 680,23 руб. соответствует оплате 9,6 кв.м. общей строительной площади нежилого помещения; п/п №333 от 27.08.07г. - 400 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 41 680,23 руб. соответствует оплате 9,6 кв.м. общей строительной площади нежилого помещения; п/п№396 от 26.09.07г.  -  400000 руб., что исходя из стоимости  1 кв.м. 41 680,23 руб. соответствует оплате 9,6 кв.м. общей строительной площади нежилого помещения; п/п 451 от 25.10.07г. - 400 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 41 680,23 руб. соответствует оплате 9,6 кв.м. общей строительной площади нежилого помещения; п/п №500 от 22.11.07г. - 400 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 41 680,23 руб. соответствует оплате 9,6 кв.м. общей строительной площади нежилого помещения; п/п №544 от 21.12.07г. - 244 684 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 41 680,23 руб. соответствует оплате 5,87 кв.м. общей строительной площади нежилого помещения.

Дополнительные инвестиции на проведение отделочных работ согласно условиям дополнительного соглашения оплачены ответчиком п/п №308 от 11.10.06г. в сумме 400 000 руб., п\п №327 от 26.10.06г. в сумме 412 950,08 руб., всего 812 950,08 руб.

Принимая во внимание условия дополнительного соглашения №2 от 06.10.06г.  стоимость одного квадратного метра общей площади нежилого помещения составляла соответственно: октябрь 2006г. - 42 630 руб/кв.м., ноябрь 2006г. - 43 269,45 руб. кв.м (с учетом удорожания 1,5% в месяц), декабрь- 43 918,49 руб./кв.м. и являлась впоследствии фиксированной в указанной сумме в связи с окончанием строительства объекта в сумме 43.918,49 руб./кв.м.

По дополнительному соглашению №2 внесено 873.771,18 руб. инвестиций, соответствующих 19,97 кв.м. общей строительной площади, в том числе за бытовое помещение №405 общей площадью 16,3 кв.м., доля мест общего пользования -2,37 кв.м.

Ответчиком оплачено: платежным поручением № 326 от 27.10.06г. 66 325,18 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 42 630 руб. соответствует оплате 1,56 кв.м. общей строительной площади нежилого помещения; платежным поручением № 364 от 21.11.06г. 75 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 43 269,45 руб. соответствует оплате 1,73 кв.м. общей строительной площади нежилого помещения; платежным поручением № 406 от 27.12.06г. 75 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 43 918,49 руб. соответствует оплате 1,71 кв.м. общей строительной площади нежилого помещения; платежным поручением № 25 от 25.01.07г. 75 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 43 918,49 руб. соответствует оплате 1,71 кв.м. общей строительной площади нежилого помещения; платежным поручением № 78 от 28.02.07г. 75 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 43 918,49 руб. соответствует оплате 1,71 кв.м. общей строительной площади нежилого помещения; платежным поручением № 113 от 26.03.07г. 50 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 43 918,49 руб. соответствует оплате 1,14 кв.м. общей строительной площади нежилого помещения; платежным поручением № 161 от 20.04.07г. 50 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 43 918,49 руб. соответствует оплате 1,14 кв.м. общей строительной площади нежилого помещения; платежным поручением № 209 от 24.05.07г. 50 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 43 918,49 руб. соответствует оплате 1,14 кв.м. общей строительной площади нежилого помещения; платежным поручением № 259 от 26.06.07г. 50 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 43 918,49 руб. соответствует оплате 1,14 кв.м. общей строительной площади нежилого помещения; платежным поручением № 293 от 27.07.07г. 50 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 43 918,49 руб. соответствует оплате 1,14 кв.м. общей строительной площади нежилого помещения; платежным поручением № 334 от 27.08.07г. 50 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 43 918,49 руб. соответствует оплате 1,14 кв.м. общей строительной площади нежилого помещения; платежным поручением № 397 от 26.09.07г. 50 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 43 918,49 руб. соответствует оплате 1,14 кв.м. общей строительной площади нежилого помещения; платежным поручением № 452 от 25.10.07г. 50 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 43 918,49 руб. соответствует оплате 1,14 кв.м. общей строительной площади нежилого помещения; платежным поручением № 501 от 22.11.07г. 50 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 43 918,49 руб. соответствует оплате 1,14 кв.м. общей строительной площади нежилого помещения; платежным поручением № 545 от 21.12.07г. 57 446 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 43 918,49 руб. соответствует оплате 1,31 кв.м. общей строительной площади нежилого помещения.

Согласно дополнительному соглашению №3 от 01.12.06г. стороны изменили п.1.4 договора № 08/06-Ат от 28.03.06г. и изложили его в следующей редакции: «По результатам совместной деятельности и окончанию строительства Инвестору передаются следующие нежилые помещения: кабинет № 401 общей площадью 85,2 кв.м., кабинет №402 общей площадью 76.4 кв.м., санузел общей площадью 9,3 кв.м., кабинет №403 общей площадью 15,7 кв.м., кабинет № 404 общей площадью 23.2 кв.м., бытовое помещение № 405 общей площадью 16,3 кв.м., кабинет № 406 общей площадью 41,4 кв.м., а также доля площади мест общего пользования инвесторов в размере 97,11 кв.м. сумма инвестиций, вкладываемых инвестором в строительство кабинета №406 общей площадью 41,4 кв.м. и доля мест общего пользования в размере 7,22 кв.м., рассчитанной пропорционально площади кабинета № 406 составляет 2 199 857,12 руб. из расчета 1 кв.м. общей площади кабинета №406 и площади доли мест общего пользования 45 245,93 руб. Также сторонами установлен график внесения платежей на сумму дополнительных инвестиций.

При указанных обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что стоимость одного квадратного метра общей площади нежилого помещения по дополнительному соглашению №3 от 01.12.06г. к договору участия в долевом строительстве № 08/06-Ат от 28.03.2006г. составляет 45 245,93 руб. и является фиксированной в указанной сумме в связи с окончанием строительства объекта.

Ответчиком уплачено по дополнительному соглашению №3: платежным поручением № 115 от 26.03.07г. 250 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 45 245,93 руб. соответствует 5,53 кв.м. выкупленной площади; платежным поручением № 163 от 20.04.07г. 250 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 45 245,93 руб. соответствует 5,53 кв.м.   выкупленной площади; платежным поручением № 210 от 24.05.07г. 250 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 45 245,93 руб. соответствует 5,53 кв.м. выкупленной площади; платежным поручением № 260 от 26.06.07г. 250 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 45 245,93 руб. соответствует 5,53 кв.м. выкупленной площади; платежным поручением № 335 от 27.08.07г. 250 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 45 245,93 руб. соответствует 5,53 кв.м. выкупленной площади; платежным поручением № 398 от 26.09.07г. 250 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 45 245,93 руб. соответствует 5,53 кв.м. выкупленной площади; платежным поручением № 453 от 25.10.07г. 250 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 45 245,93 руб. соответствует 5,53 кв.м.   выкупленной площади; платежным поручением № 502 от 22.11.07г. 250 000 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 45 245,93 руб. соответствует 5,53 кв.м. выкупленной площади; платежным поручением № 546 от 21.12.07г. 127 337 руб., что исходя из стоимости 1 кв.м. 45 245,93 руб. соответствует 2,81 кв.м. выкупленной площади.

Всего по дополнительному соглашению №3 внесено 2 377 337 руб. инвестиций, соответствующих 52,54 кв.м. общей строительной площади.

Всего ответчиком внесено 12.159.832,18 руб. инвестиций.

Данные обстоятельства установлены решением арбитражного суда Читинской области от 26.11.2008 г. по делу № А78-4674/2008-С1-30/210, вступившим в законную силу, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.02.2009 г. и постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 09.04.2009 г. и свидетельствуют о том, что ответчиком по договору фактически было оплачено 292,67 кв.м. общей строительной площади.

Решением арбитражного суда Читинской области от 26.11.2008 г. по делу № А78-4674/2008-С1-30/210 установлено, что ответчиком оплачены все нежилые помещения (кабинеты) 267,5 кв.м., места общего пользования по дополнительным соглашениям № 2 от 06.10.2006 г. № 3 от 01.12.2006 г. 9,59 кв.м., а также истцом произведена оплата 15.58 кв.м. Всего оплачено 292,67 кв.м. общей строительной площади.

В соответствии со ст. 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Как следует из разъяснений, указанных в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 г. № 57 указано, что судам также следует иметь в виду, что независимо от состава лиц, участвующих в деле о взыскании по договору и в деле по иску об оспаривании договора, оценка, данная судом обстоятельствам, которые установлены в деле, рассмотренном ранее, учитывается судом, рассматривающим второе дело. В том случае, если суд, рассматривающий второе дело, придет к иным выводам, он должен указать соответствующие мотивы.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что общая площадь нежилых помещений (кабинетов) ответчика составляет 267,5 кв.м., а последним оплачено 292,67 кв.м. исковые требования о взыскании стоимости мест общего пользования удовлетворению не подлежат.

Доводы заявителя апелляционной жалобы об обратном не подтверждены неопровержимыми доказательствами о том, что стоимость мест общего пользования не вошла в цену 1 кв. м. нежилого помещения.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора и стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора или государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Как следует из условий договора № 08/06 Ат от 28.03.2006 г. между сторонами заключен договор на инвестирование строительства, ответчик в правоотношениях, связанных с исполнением спорного договора, выступил в качестве инвестора, а истец -заказчика.

В силу абз. 3 статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» Инвестор самостоятельно определяет объемы, направления капитальных вложений, заключает договоры с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Материалами дела подтверждается, что ответчик оплатил площадь нежилых помещений (кабинетов) 267,5 кв.м.

Судом также признаны недействительными положения пунктов 1.4. и 1.6. Договора № 08/06-AT от 28.03.2006г. в части отчуждения истцом ответчику доли площади мест общего пользования в размере 97,11 кв.м.  

Доводы заявителя апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции были сделаны неверные выводы о ничтожности сделки  в части обязанности  оплаты мест общего пользования, подлежат отклонению.

Согласно статье 37 Жилищного кодекса доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Согласно статье 289 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома (статья 290).

В соответствии со статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.

В пункте 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23.07.2009 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» разъяснено, что регулирование отношений собственников помещений в многоквартирном доме, возникающих по поводу общего имущества, предусмотрено статьями 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ. В силу изложенного собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания.

Таким, право общей долевой собственности на общее имущество в спорном здании принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона. Указанная правовая позиция отражена в пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23.07.2009 г.

Исходя из позиции ответчика, он при заключении договора считал, что места общего пользования не будет обязан оплачивать дополнительно, помимо площади кабинетов.

Как следует из пункта 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 64 от 23.07.2009 г. «О некоторых вопросах практики рассмотрения  споров   о правах собственников   помещений  на   общее   имущество   здания», при рассмотрении споров судам следует исходить