Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2010 по делу n А19-17405/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б

тел. [phone], тел./факс [phone]

E-mail: [email protected]   http://4aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Чита                                                                                              Дело № А19-17405/2009

“ 29” сентября 2010 года

Резолютивная часть постановления оглашена 22.09.2010

Полный текст постановления изготовлен 29.09.2010

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ошировой Л.В., судей Куклина О.А., Клепиковой М.А.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Дубининой А.С.

без участия сторон,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Байгрантур Плюс», Администрации города Иркутска на решение Арбитражного суда Иркутской области от 30 ноября 2009 года по делу №А19-17405/2009 по иску Администрации города Иркутска к обществу с ограниченной ответственностью «Байгрантур Плюс» о взыскании 4 505 464,44 руб.

суд первой инстанции: судья Ушакова О.В.

в деле объявлялся перерыв с 17 час.30 мин. 15.09.2010 до 17 час.30 мин. 22.09.2010

установил:

Администрация г. Иркутска (далее – администрация) обратилась в Арбитражный суд Иркутской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к обществу с ограниченной ответственностью «Байгрантур» (далее – общество) о расторжении договора аренды земельного участка №3131 от 17.10.2005, об изъятии земельного участка и передачи его представителям Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска, о взыскании 4 334 678 рублей 18 копеек  арендной платы и 170 786 рублей 26 копеек пеней за просрочку арендных платежей за период с 13.08.2007 по 06.05.2009.

Решением Арбитражного суда Иркутской области от 30 ноября 2009 года исковые требования удовлетворены частично. С ответчика в пользу истца взыскано 1 292 216 рублей 51 копейка арендной платы и 143 583 рубля 43 копейки пеней, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Суд применил статьи 310, 450, 452, 606, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 3, 7, 22, 29 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 37, 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и исходил из того, что истец не доказал наличие существенных нарушений условий договора аренды – использование обществом земельного участка не по целевому назначению и неисполнение договорных обязательств по внесению арендных платежей.

Признав доказанным факт просрочки арендных платежей, суд со ссылкой на статью 331 Гражданского кодекса Российской Федерации и условия пункта 4.4 договора аренды определил подлежащие взысканию пени в размере 0,1 % от суммы задолженности, неуплаченной в срок, за каждый день просрочки, за период с 01.01.2009 по 06.05.2009.

29 декабря 2009 года Арбитражным судом Иркутской области вынесено определение об исправлении арифметической ошибки в решении от 30 ноября 2009 года в части взыскания арендной платы. Исходя из содержания данного определения с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 143 583 рубля 43 копейки пени, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2010 года определение Арбитражного суда Иркутской области об исправлении арифметической ошибки от 29 декабря 2009 года отменено.

Постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21 апреля 2010 года решение суда первой инстанции от 30 ноября 2009 года отменено. Требование о расторжении договора аренды земельного участка оставлено без рассмотрения, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Судебный акт принят со ссылкой на статью 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, разъяснения, изложенные в пунктах 29, 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» и мотивирован несоблюдением истцом требований части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, касающихся порядка расторжения договора.

В части требований об изъятии у ответчика земельного участка и передачи его представителям Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска отказано ввиду того, что договор аренды является действующим.

Отказ в удовлетворении иска в части взыскания арендной платы мотивирован отсутствием задолженности (оплата), а в части начисления и взыскания пеней – недоказанностью наличия задолженности. Проверив размер, подлежащих внесению арендных платежей, суд указал на неправомерное применение повышающего коэффициента за нарушение сроков строительства ввиду несогласования сторонами указанного коэффициента в договоре.

Постановлением Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 30.07.2010 постановление суда апелляционной инстанции отменено, дело передано вновь на рассмотрение суда апелляционной инстанции.

Судом кассационной инстанции указано на преждевременность вывода о несоблюдении истцом досудебного порядка рассмотрения спора, предложено определить период образования задолженности, период начисления пени, рассмотреть требование истца о взыскании 10 311 руб.36 коп. пеней, начисленных на 31.12.2008, проверить законность и обоснованность решения суда первой инстанции, рассмотревшего по существу требования общества.

Представители сторон о времени и месте судебного заседания уведомлены надлежащим образом, своих представителей для участия в судебном заседании не направили. Апелляционные жалобы рассматриваются в отсутствие представителей сторон в соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Представители сторон, участвовавшие в судебном заседании до объявления перерыва, доводы апелляционных жалоб поддержали так, как они изложены.

Представитель администрации просил учесть пояснения к апелляционной жалобе от 10.09.2010, просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт.

Арбитражный суд апелляционной инстанции  в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса РФ, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции, изучив материалы настоящего дела, доводы апелляционных жалоб, заслушав представителей сторон, приходит к следующим выводам.

Из материалов дела следует, что 17.10.2005 Администрация г. Иркутска (Арендодатель) и ООО «Байгрантур Плюс» (Арендатор) заключили договор аренды земельного участка № 3131 (л.д. 13-19), по условиям которого Арендодатель обязуется предоставить Арендатору во временное владение и пользование земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, Куйбышевский район, ул. Курортная, кадастровый номер 38:36:000018:0001, площадью 58986 кв. м, (в том числе под платную стоянку автомобилей S = 5250 кв. м) из земель поселений, именуемый в дальнейшем «Объект» (п. 1.1. Договора).

Цель предоставления участка: под строительство выставочного комплекса с платной стоянкой автомобилей (п. 1.5. Договора).

Согласно п. 1.6. договора, он действует с 02.09.05 по 02.09.30.

Договор аренды земельного участка № 3131 от 17.10.05 зарегистрирован в УФРС по Иркутской области и УОБАО 27.02.06 (л.д. 25).

По передаточному акту от 02.09.05 Арендодатель передал Арендатору предмет договора аренды № 3131 от 17.10.05 (л.д. 24).

Согласно кадастрового плана земельного участка от 13.10.05, кадастровый номер 38:36:000018:0001, площадью 58986 га, местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентирам - г. Иркутск, Куйбышевский район, ул. Курортная, земельный участок находится на землях поселений, разрешенное использование (назначение) - под строительство выставочного комплекса с платной стоянкой автомобилей.

Стороны предусмотрели основания досрочного расторжения договора по требованию Арендодателя  в случаях предусмотренных п.п. 5.3, 5.4 договора: не внесение арендной платы по истечении установленного договором срока платежа (п.5.3.3.); использование объекта участка не в соответствии с его целевым назначением, определенным п.1.5. договора и принадлежностью к категории земель (п.5.4).

Администрация г. Иркутска (далее - Администрация) обратилось в Арбитражный суд Иркутской области с иском к ООО «БайгрантурПлюс» (далее – Ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, от 17.10.2005 № 3131  и об изъятии у ответчика земельного участка, площадью 58986 кв.м., кадастровый номер 38:36:000018:0001, расположенного по адресу: г. Иркутск, Куйбышевский район, ул. Курортная и передаче представителям Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Иркутска.

Заявленные требования основаны на статьях 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, п.1 ч.2 ст.46 Земельного Кодекса РФ, условиях договора, изложенных в п.5.3.3., 5.4.1 и мотивированы тем, что ответчик не исполняет договорную обязанность по использованию арендуемого земельного участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным видом использования, что является нарушением условий договора аренды и основанием для его досрочного расторжения.

Решением от 30.11.2009 Арбитражного суда Иркутской области в удовлетворении  иска в части требования о расторжении упомянутого договора и передачи земельного участка отказано.

При разрешении спора суд, руководствуясь пунктами  19, 20, 21 ст.51 Градостроительного Кодекса РФ, пришел к выводу об отсутствии нарушений установленного срока строительства выставочного комплекса.

Между тем, суд апелляционной инстанции считает, что данный вывод суда не соответствует фактическим обстоятельствам дела в связи со следующим.

Пункт 1.5. Договора аренды земельного участка № 3131 установил, что цель использования земельного участка: строительство выставочного комплекса с платной стоянкой автомобилей.

Принимая во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что целью договора является строительство нового объекта – выставочного комплекса с платной стоянкой автомобилей.

Статья 431 Гражданского кодекса Российской Федерации регламентирует, что при толковании условий договора суд должен не только принимать во внимание буквальное значение условий договора, но и выяснять действительную общую волю сторон и устанавливать их последующее поведение.

В ходе судебного заседания также выяснено, что воля сторон при заключении договора  была направлена на создание нового объекта – выставочного комплекса с наличием автостоянки для легковых автомобилей, как неотъемлемой части объекта  строительства (протокол судебного заседания от 15.09.2010).

Пункт 9 кадастрового плана земельного участка (являющегося приложением и неотъемлемой частью договора аренды земельного участка № 3131) также определил вид разрешенного использования данного земельного участка: под строительство выставочного комплекса с платной стоянкой автомобилей.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ действующее законодательство под строительством понимает  создание зданий, строений сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства).

То есть, согласно действующему законодательству земельный участок, расположенный по адресу: г. Иркутск, ул. Курортная, площадью 58 986 кв.м., кадастровый номер 38:36:000018:0001 был предоставлен ООО «Байгрантур плюс» для создания (строительства) здания выставочного комплекса и сооружения платной стоянки автомобилей.

Согласно ст. 42 ЗК РФ собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту.

В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с требованиями закона и условиями договора.

Таким образом, поскольку в соответствии с условиями договора аренды № 3131 земельный участок предоставлялся именно для строительства, а не для организации площадки по продаже автомобилей, а также то, что изменения по виду разрешенного использования земельного участка предусмотренного в договором аренды № 3131, в порядке предусмотренном действующим законодательством (путем принятия соответствующего решения главой местной администрации по результатам публичных слушаний, заключения дополнительного соглашения к договору и его государственной регистрации), сторонами не вносились, ООО «Байгрантур плюс» в нарушение п.5.4.4 договора (более 3-х лет) осуществляло нецелевое использование земельного участка.

При таких обстоятельствах, вывод суда первой инстанции о том, что фактическое использование ООО «Байгрантур плюс» арендованного земельного участка в качестве «выставочной территории для продажи автомобилей» не противоречит целевому назначению земельного участка ошибочно, не основан на фактических обстоятельствах дела и представленных в материалы дела документах.

В соответствии с п. 5.4.1. Договора установлено право Арендодателя расторгнуть договор аренды земельного участка в судебном порядке в случае использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, определенным п. 1.5. Договора и принадлежностью к категории земель.

Пункт 5.4.4. Договора установил, что в случае неиспользования Объекта, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, договор аренды также может быть расторгнут в судебном порядке по инициативе Арендодателя.

Таким образом, требования Администрации города Иркутска о расторжении договора аренды № 3131 земельного участка заявлены в соответствии с действующим законодательством и условиями договора аренды, добровольно принятыми ООО «Байгрантур плюс».

В соответствии с п.2 ст.452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно п. 3 ст. 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В данном случае предупреждением