Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2010 по делу n А19-17405/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый с/а

от 06.05.09 г. № 505-70-4764/9 Администрация города Иркутска предложила ООО «Байгрантур плюс» (в соответствии  со  ст.   452,   619  ГК  РФ)  в  связи  с  нецелевым  использованием земельного участка добровольно расторгнуть договор аренды № 3131 земельного участка и в срок до 01.06.2009 г. вернуть участок Администрации города Иркутска, приложениями к данному предупреждению были дополнительное соглашение о расторжении договора и акт приема-передачи.

Предупреждение от 06.05.09 г. № 505-70-4764/9 было направлено в адрес ООО «Байгрантур плюс» 15.05.09 г. (согласно реестру заказной корреспонденции КУМИ г. Иркутска) и получено ответчиком 20.05.09 г. (что подтверждается уведомлением, представленным в суд апелляционной инстанции). Соответственно, у ООО «Байгрантур плюс» было 13 дней для определения свой позиции и подписания дополнительного соглашения о расторжении договора или же направления своих возражений на данное предложение Администрации города Иркутска. Однако, ни того, ни другого ООО «Байгрантур плюс» сделано не было.

Согласно п. 2 ст. 452 ГК РФ досудебный порядок считается соблюденным в случае, если сторона договора никоим образом не реагирует на предложение о расторжении договора в срок, указанный в предложении.

В данном случае 01.06.09 г., как срок для подписания дополнительного соглашения к договору аренды № 3131 земельного участка и передаточного акта, направленных с предупреждением от 06.05.09 г. и уже подписанных со стороны Администрации города Иркутска, является достаточно разумным сроком.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства представителем ответчика не был оспорен факт не соблюдения администрацией досудебного порядка при урегулировании возникшего спора.

При таких обстоятельствах, считать, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования возникшего спора у суда апелляционной инстанции не имеется.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон по решению суда в случае существенного нарушения договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

В соответствии с п. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Учитывая, что Ответчиком нарушены существенные условия договора, доказательств надлежащего исполнения условий договора аренды (строительство выставочного павильона) суду не представлено,  судебная коллегия считает требования истца о расторжении спорного договора земельного участка правомерными и подлежащими удовлетворению.

При этом доводы ответчика о получении разрешения на строительство за пределами установленного срока, получении технических условий на электро-водо-снабжение не опровергают доводы истца о неисполнении арендатором взятой на себя обязанности по строительству нового объекта.

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса РФ).

Прекращение договора аренды в соответствии с гражданским законодательством возможно в связи с истечением срока, на который был заключен договор и в случае досрочного расторжения договора.

В случае существенного нарушения договора другой стороной, договор считается расторгнутым (п.п.1 п. 2 статьи 450 ГК РФ).

Согласно п.п. 1 п.2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для строительства, в срок, предусмотренный договором аренды.

Поскольку договор аренды земельного участка № 3131 от 17.10.2005 расторгнут, требования об изъятии у ответчика земельного участка и передачи его представителям Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации г. Иркутска  подлежат удовлетворению.

В соответствии с требованиями статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки ее внесения за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются, соответственно, Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления (пункт 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации).

Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с п. 3.6. Договора аренды в случае изменения размера арендной платы на основании нормативных правовых актов РФ, Иркутской области, органов городского самоуправления г. Иркутска изменение условий Договора производится Арендатором в одностороннем порядке.

Об изменении размера арендной платы Арендодатель уведомил Арендатора в соответствии с условиями договора, однако в нарушение п. 3.6. Договора Арендатор не высказал своего желания о продолжении договорных отношений в связи с изменением размера арендной платы, либо о его расторжении и возвращении Объекта.

В соответствии со статьями 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от их исполнения недопустим.

Исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, истолковав по правилам статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора аренды и установив из его содержания, судебная коллегия приходит к выводу о том, что стороны согласовали изменения размера арендной платы на основании нормативных правовых актов РФ, Иркутской области, органов городского самоуправления г. Иркутска, и то обстоятельство, что изменение условий Договора производится Арендатором в одностороннем порядке.

При таких обстоятельствах, у суда апелляционной инстанции оснований считать, что истцом изменен порядок начисления арендной платы, не имеется.

Арендная плата в 2009 г. была изменена на основании Постановления Администрации Иркутской области от 31.07.2008 № 213-па «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена» и Постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.09 г. № 031-06-522/9.

В соответствии с абз. 1 ст. 3 вышеуказанного Постановления Администрации Иркутской области арендная плата в год за использование земельного участка устанавливается в размере налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок.

Органы местного самоуправления муниципальных районов и городских округов Иркутской области вправе установить экономически обоснованные коэффициенты с учетом категорий земель и (или) видов разрешенного использования земельных участков, применяемые к размеру арендной платы, рассчитываемой в соответствии с абз. 1 п. 3 настоящего Положения.

Постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.09 г. № 031-06-522/9 «Об утверждении Порядка определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования «город Иркутск» установлено, что коэффициент, устанавливаемый муниципальным образованием «город Иркутск» к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков рассчитывается по формуле:

К = Кри х Ка х Ку,                                                 

где:

К - коэффициент, применяемый к размеру арендной платы с учетом вида разрешенного использования;

Кри - коэффициент, учитывающий вид разрешенного использования (приложение № 1);

Ка - коэффициент к базовой ставке арендной платы, утверждаемый ежегодно постановлением мэра города Иркутска;

Ку - коэффициент, учитывающий особые условия использования земельных участков (приложение № 2).

Исходя из вышеизложенного, коэффициент, применяемый к размеру арендной платы, с учетом вида разрешенного использования рассчитывается путем умножения трех вышеуказанных коэффициентов.

В данном случае Ку и является тем коэффициентом – 2, применяемым при «нарушении установленных сроков строительства (не более 3-х лет)».

Таким образом, окончательный размер арендной платы за земельные участки в соответствии с законодательством, действовавшим в 2009 г., определялся как произведение налоговой ставки земельного налога за соответствующий земельный участок и соответствующего коэффициента.

При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции соглашается с правовой позицией истца о том, что применение коэффициента 2  является изменением размера арендной платы, а не порядка ее начисления.

В соответствии с п. 2.2.15 договора аренды земельного участка № 3131 арендатор обязан в течение одного года с момента заключения договора обязан предоставить арендодателю документы, подтверждающие нормативный срок строительства.

В данном случае условие договора ответчиком выполнено не было, тогда как в соответствии с Проектом организации строительства выставочного комплекса с платной стоянкой автомобилей по адресу: Иркутск, ул. Курортная, 29 Глава 3 Продолжительность строительства объекта на основании СНиП 1.04.03-85* раздел Е, п. 3. Трасч.=10х 1,1 = 11 месяцев где: 1,1 коэффициент на сейсмичность.

Таким образом, продолжительность строительства рассчитана на основании нормативных документов и является предельной. Она охватывает весь период; от передачи площади заказчиком подрядчику до сдачи объекта в эксплуатацию и составляет в отношении выставочного комплекса с платной стоянкой автомобилей, строительство которого было запланировано на земельном участке, расположенном по адресу: г. Иркутск ул. Курортная, общей площадью 58 986 кв.м., кадастровый №38:36:000018:0001 еще в 2008 году были фактически установлены нормативные сроки строительства - 11 месяцев.

Приложением № 2 к Порядку определения коэффициентов, применяемых к размеру арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, для различных видов разрешенного использования земельных участков на территории муниципального образования «Город Иркутск», утвержденного Постановлением мэра г. Иркутска от 20.02.2009 № 031-06-522/9 установлено, что при расчете арендной платы за земельные участки, предоставленные для строительства иных объектов недвижимости и используемые с нарушением установленного срока строительства (не более 3-х лет), применяется коэффициент 2 к арендной плате.

В соответствии с п. 1 ст. 6 ГК РФ в случаях, когда предусмотренные пунктами 1 и 2 статьи 2 названного Кодекса отношения прямо не урегулированы законодательством или соглашением сторон и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Согласно, п. 15 ст. 3 ФЗ от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается:

в размере не менее 2,5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

в размере не менее 5% от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Таким образом, действующее законодательство, а также договор аренды № 3131 позволяет сделать вывод о том, что ООО «Байгрантур плюс» использует земельный участок с большим превышением сроков, установленных для строительства выставочного комплекса. Соответственно, Администрацией города Иркутска правомерно был применен коэффициент 2.

В соответствии с исковым заявлением Администрации города Иркутска и расчетом суммы иска, задолженность ООО «Байгрантур плюс» по договору аренды земельного участка № 3131 сформирована:

-    по арендной плате за период с 16.03.2009 г. по 06.05.2009 г. - 4 443 678,18 руб.

- по пени с 16.11.2008 г. по 06.05.2009 г. - 170 786,26 руб.

1. Сумма задолженности по исковому заявлению была рассчитана:

В 2008 г.

Начислено

Оплачено

Долг

Дни пени

Пени

14.11.08

515 000

-1019001,18

0

0

16.11.08

1 535 701,67

516 700,49

26

13 434,21

12.12.08

250 000

266 700,49

4

1 066,8

16.12.08

253 848,42

12 852,07

16

205,63

Долг      на 31.12.08

12 852,07

Сальдо по пени         с учетом оплаты 10311,81

на 13.12.2008 г. общая сумма оплаты по пени составила 271 274,56 руб. 244 710,83 руб. (сальдо по пени на 13.08.2008 г.) + 36 875,54 руб. (пени за период с 13.08.07г.) - 271 274,56 руб. (оплаченные пени) = 10 311,81 руб.

Таким образом  сальдо по пени на 01.01.09 г. составило 10 311,36 руб., при этом из пояснения истца следует, что отдельного требования о взыскании указанной суммы им не заявлялось, в связи с чем оснований для его рассмотрения у суда первой и апелляционной инстанции не имелось.

Судом апелляционной инстанции уточнен период и сумма задолженности, пени согласно представленному истцом расчету, который составил с 01.01.09 по 06.05.09 - 4 334 678,18 руб. Сумма пени (10 311,36 (сальдо с 2008 г.) + 160 474,9) = 170 786,26 руб.

Расчет, представленный истцом, проверен судебной коллегией и признан правильным, в связи с чем исковые требования в части взыскания задолженности по арендным