Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2011 по делу n А19-11056/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда в части и принять новый судебный акт

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б

тел. [phone], тел./факс [phone]

Е-mail: [email protected]   http://4aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

         г. Чита                                                                                  Дело № А19-11056/2010

      24 мая 2011  года                                                                                    

       Резолютивная часть постановления объявлена 05.05.2011.

       Полный текст постановления  изготовлен 24.05.2011.

       Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Скажутиной Е.Н.,

судей Капустиной Л.В., Юдина С.И., 

при ведении протокола судебного заседания секретарем Красильниковой О.А.,

 рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Усолье-Сибирское на решение Арбитражного суда Иркутской области от 28 февраля 2011 года по делу № А19-11056/2010 по иску Закрытого акционерного общества "Надежда-Фарм" (ОГРН 1033802140492, ИНН 3819012808) к Комитету по управлению муниципальным имуществом Администрации г.Усолье-Сибирское (ОГРН 1023802144112, ИНН 3819003592), ИП Зверевой О. В. (ОГРН 304381702800068, ИНН 381706898891) о признании  недостоверным отчета об оценке имущества, понуждении к заключению договора купли-продажи,  (суд первой инстанции:  Архипенко А.А..)

при участии в судебном заседании:

от истца: не явился, извещен,

от ответчиков: не явились, извещены,

установил:

         Закрытое акционерное общество "Надежда-Фарм" обратилось в арбитражный суд с заявлением к предпринимателю Зверевой Ольге Витальевне (оценщику) с требованием о признании недостоверным отчёта № 23-д/09 от 28.12.2009 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, Ленина, д. 99; к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское с требованием о понуждении к заключению договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, Ленина, д. 99 по цене, определённой в ходе судебного заседания.

         Решением Арбитражного суда Иркутской области от 28 февраля 2011 года исковые требования удовлетворены, Отчёт № 23-д/09 от 28.12.2009 об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, Ленина, д. 99, выполненный предпринимателем Зверевой О.В., признан недостоверным. Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское обязан к заключению с Закрытым акционерным обществом «Надежда-Фарм» договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, Ленина, д. 99, общей площадью 463,86 кв.м. по цене, 3 525 424 руб. (4 160 000 руб. с учетом НДС), в остальном на условиях направленного им в адрес истца 09.04.2010 проекта договора купли-продажи.

        С Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье – Сибирское в пользу Закрытого акционерного общества «Надежда – Фарм» взыскано 45 000 руб. судебных расходов, связанных с проведением оценочной экспертизы, 4 000 руб. - расходы по оплате государственной пошлины.

         С индивидуального предпринимателя Зверевой Ольги Витальевны в пользу Закрытого акционерного общества «Надежда – Фарм»  взыскано 4 000 руб.- расходы по оплате государственной пошлины.

         С решением не согласен ответчик – Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское, который в поданной  апелляционной жалобе просит отменить обжалуемый судебный акт. Полагает, что судом неправильно применены нормы материального права, а именно неправильно истолкован Федеральный закон от 22.07.2008г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" о сроках реализации преимущественного права ЗАО «Надежда-Фарм».

        Заявитель считает, что поскольку  оспариваемый Отчет № 23-д/09 составлен 28 декабря 2009 года, а проект договора купли-продажи истцом ЗАО «Надежда-Фарм» не был подписан, то в силу нормативно-правового акта с 28 июня 2010 года оценка не может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, а если считать с момента публичной оферты - с 09 октября 2010г. Полагает, что субъект малого предпринимательства (ЗАО «Надежда-Фарм») утратил свое право преимущественного выкупа арендуемого нежилого помещения по рыночной стоимости.

          В дополнении к апелляционной жалобе Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское указал на то, что судебные расходы за проведение экспертизы в сумме 45 000 рублей следовало отнести на второго ответчика предпринимателя Звереву О.В., так как именно недостоверность ее отчета стала причиной судебного разбирательства по настоящему делу.

        Истцом представлен письменный отзыв на апелляционную жалобу, где указано на несогласие с доводами ответчика.

  Предприниматель Зверева О.В. представила отзывы, в которых выразила несогласие с принятым судом первой инстанции решением.  Указала на то, что Отчет об оценке № 23-д/09 от 28.12.2009г. не может быть предметом спора по данному делу ввиду предоставления оценщику недостоверной информации на объект, подлежащий оценке.  Считает заключение эксперта Знаменской И.С. от 15.02.2010 г. не соответствующим действительности.

         Лица, участвующие в деле,  надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, представителей не направили.

         В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного кодекса Российской Федерации неявка в судебное заседание представителей участвующих в деле лиц не препятствовала рассмотрению жалобы в отсутствие представителей этих лиц.

         В судебном заседании объявлялся перерыв с 28.04.2011 до 05.05.2011.

        Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

        Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

         Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ЗАО «Надежда-Фарм» - субъект малого предпринимательства в течение более трёх  лет в соответствии с договором аренды нежилого помещения от 24.05.2004 № 698, заключенного с Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское, арендует нежилое помещение, расположенное на первом и подвальном этажах четырёхэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 463,86 кв.м., в том числе подвал 212,95 кв.м. (номера на поэтажном плане 1 этаж: 1-24, подвал 1, 1а, 2, 2а, 3, 3а, 4, 5, 6, 7), по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, улица Ленина, д.99.

       ЗАО «Надежда-Фарм» обратилось 18.12.2009 к собственнику муниципального имущества с заявлением о приватизации арендуемого помещения в порядке, установленном федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

        Уполномоченный орган - Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье - Сибирское во исполнение требований закона заключил договор на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества с профессиональным оценщиком – предпринимателем Зверевой Ольгой Витальевной.

       Согласно Отчету № 23-д/09 от 28.12.2009 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости – нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усолье - Сибирское, улица Ленина, д.99, общей площадью 506,62 кв.м., выполненного независимым оценщиком Зверевой О.В., рыночная стоимость объекта недвижимости определена в размере 5 130 000 руб. с учетом суммы налога на добавленную стоимость.

      02.04.2010 Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское  принято распоряжение № 54 «О приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, Ленина, д. 99, посредством преимущественного права выкупа», пунктом 1 которого было утверждено решение комиссии от 30.12.2009 о приватизации нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усолье - Сибирское, улица Ленина, д.99, общей площадью 506,62 кв.м. (в том числе площадь подвала 255.71 кв.м.), направлении в адрес ЗАО «Надежда-Фарм» проекта договора купли-продажи и обеспечении заключения договора в месячный срок со дня получения проекта ЗАО «Надежда-Фарм».

       Согласно проекту договора его предмет определен как нежилое помещение, расположенное на первом и подвальном этажах четырёхэтажного кирпичного жилого дома, общей площадью 506,62 кв.м. (в том числе площадь подвала 255.71 кв.м.), по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, улица Ленина, д. 99 с ценой продажи объекта в сумме 4 347 457 руб.63 коп. (с учётом НДС 5 130 000 руб.), согласно Отчету № 23-д/09 от 28.12.2009 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, выполненного независимым оценщиком Зверевой О.В.

       Проект договора купли-продажи был направлен Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское в адрес ЗАО «Надежда- Фарм».

       ЗАО «Надежда-Фарм»  выполненный оценщиком Зверевой О.В. Отчёт № 23-д/09, посчитало недостоверным по следующим основаниям:

- при оценке стоимости помещения, используя затратный подход, оценщик не осматривал нежилое помещение, что повлекло занижение до 34 % процентов физического устранимого износа помещения (относительно данных техпаспорта БТИ от 2008 года);

- при оценке стоимости помещения, используя сравнительный подход, для целей сравнения были приняты цены предложения помещений, не сопоставимых по площадям с оцениваемым помещением и без подвала (корректировка отсутствует);

- при оценке стоимости помещения, используя доходный подход, оценщиком необоснованно занижен процент капитализации (обоснование процента капитализации 15,5 в отчёте отсутствует).

        В связи с этим общество поручило независимому оценщику произвести оценку рыночной стоимости выкупаемого помещения.

          В соответствии с Отчётом по определению рыночной стоимости № 0903/10(1)НЗ от 10.03.2010, выполненного независимым оценщиком «Бюро Независимой Оценки» ООО «Бухгалтер»,  рыночная стоимость нежилого помещения составила значительно меньшую сумму - 3 369 000 руб.(без НДС).

           В этой связи, ЗАО «Надежда-Фарм» 22.04.2010 возвратило проект договора купли- продажи с протоколом разногласий относительно цены объекта приватизации, которая, по его мнению, не могла быть выше 3 369 000 руб. (без НДС).

         14.05.2010 Комитет по управлению муниципальным имуществом письмом № 753 протокол разногласий отклонил.

         Исходя из указанных обстоятельств, положений статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ, предусматривающих право арендатора на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости, положений статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в силу которых в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом,  который вправе  обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, ЗАО «Надежда-Фарм» обратилось  в суд с настоящим иском.

          Арбитражный суд первой инстанции, принимая оспариваемый судебный акт,  пришел к выводу о том, что требования истца о признании недостоверным отчета №23-д об оценке рыночной стоимости объекта, выполненной оценщиком ИП Зверевой О.В. и понуждении КУМИ к заключению с истцом договор купли-продажи по цене определенной в ходе судебного разбирательства, обоснованы и подтверждены материалами дела.

          Суд апелляционной инстанции  приходит к следующим выводам. 

          Фактически основанием для обращения ЗАО «Надежда-Фарм» с настоящим иском послужило  недостижение согласия сторонами по цене выкупаемого имущества.

Договор, разногласия по которому истец просит урегулировать, является договором купли-продажи недвижимого имущества, правоотношения по которому регулируются Главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Таким образом, цена недвижимости в договоре купли-продажи является существенным условием (статья 555 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В соответствии со статьей 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Как усматривается из материалов дела, по договору купли-продажи у сторон имеется спор по согласованию цены объекта недвижимости.

Положения статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливают, что имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность