Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2011 по делу n А19-11056/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение (определение) суда в части и принять новый судебный акт

граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 159-ФЗ).

  В силу статьи 3 указанного Федерального Закона №159-ФЗ,  субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Согласно статьи 9 этого же Федерального Закона №159-ФЗ,  с 01.01.2009 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статье 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. При получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества. Из толкования изложенных норм следует, что для ответчика заключение договора купли-продажи арендуемого истцом имущества является обязательным.

Истец воспользовался своим правом и, подписав договор купли-продажи с протоколом разногласий, направил разногласия, возникшие при заключении договора, заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таким образом, волеизъявление истца не свидетельствует об отказе последнего от преимущественного права на приобретение имущества, а подтверждает реализацию истцом права на передачу разногласий, возникших при заключении договора и заключение которого обязательно для ответчика, на рассмотрение суда. Иное толкование законодательства исключает саму возможность для субъекта малого и среднего предпринимательства передачи разногласий на рассмотрение суда и оспаривания достоверности величины стоимости объекта оценки.

Ссылки ответчика на неподписание истцом проекта договора основаны на предположениях.

В связи с чем, доводы апелляционной жалобы об утрате истцом своего права преимущественного выкупа арендуемого нежилого помещения по рыночной стоимости по истечении 30-дневного срока, предусмотренного для подписания договора, отклоняются судом как основанные на неверном толковании  норм права.

В соответствии с разъяснениями, указанными в пункте 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

        На момент рассмотрения дела договор купли-продажи арендуемого имущества не заключен.

Приведенные выше положения статьи  3 Федерального закона № 159-ФЗ предусматривают обязательность величины стоимости объекта оценки, установленной независимым оценщиком для определения рыночной стоимости объекта, отчуждаемого в порядке названной нормы права. Такая оценка не может носить рекомендательный характер, она носит обязательный характер для государственного органа. В данном случае стороны договора не вправе определить стоимость отчуждаемого объекта иным способом, кроме как по цене, определенной независимым оценщиком.

В соответствии с абзацем 2 статьёй 3 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда: -одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение; - стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах; -объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки; -цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было; - платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии с пунктом 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведённой независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Для проверки достоверности отчета № 23-д/09 от 28.12.2009, выполненного оценщиком ИПБЮЛ Зверевой О.В., судом первой инстанции была назначена оценочная экспертиза, в последующем проведенная оценщиком экспертно-консультационного комитета Иркутского регионального отделения Российского общества оценщиков Знаменской И.С.

         Согласно представленному суду заключению эксперта Знаменской И.С. от 15.02.2010, Отчет № 23-д/09 от 28.12.2009 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости -нежилого помещения, выполненный оценщиком Зверевой О.В., признан недостоверным.

         Спорный отчет признан несоответствующим требованиям Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» и федеральным стандартам оценки в силу: - отсутствия в Отчете об оценке ряда необходимых сведений, указанных в соответствующих нормативных документах; - не вся информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, подтверждена должны образом (нарушен принцип обоснованности). Отчет об оценке выполнен с ошибками, влияющими на итоговую величину стоимости. Выводы, сделанные оценщиком о рыночной стоимости объекта оценки, признаны не обоснованными и недостоверными.

 В свою очередь, Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское и предпринимателем Зверевой О.В. возражений относительно сделанного экспертом вывода не заявлено. Представленное суду экспертное заключение лицами, участвующими в деле, не опровергнуто.

   Доводы, приведенные предпринимателем Зверевой О.В. в отзывах, были предметом рассмотрения суда первой инстанции, где получили надлежащую правовую оценку.

Таким образом, суд первой инстанции всесторонне и объективно оценив имеющиеся в материалах дела доказательства, пришел к обоснованному выводу о том, что при осуществлении оценки арендуемых заявителем помещений, по результатам которой учреждение определило цену объекта приватизации, были допущены недочеты, повлекшие за собой завышение цены объекта оценки.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции верно признал, что использованная учреждением итоговая величина стоимости объекта оценки не может быть признана достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки.

Согласно статье 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности» в случае обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

Из представленного суду заключения эксперта - Отчет № 95 (1304/10) от 14.12.2010 рыночная стоимость арендованного истцом и подлежащего выкупу нежилого помещения общей площадью 463,86 кв.м. (в состав которого входят помещения - номера на поэтажном плане 1 этаж: 1-24, подвал 1, 1а, 2, 2а, 3, 3а, 4, 5, 6, 7) составляет 3 525 424 руб. (4 160 000 руб. с учетом НДС).

Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское определенную экспертом в экспертном заключении рыночную стоимость приватизируемого помещения не оспорил.

При изложенных обстоятельствах, суд первой инстанции правомерно признал требование истца о понуждении Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское к заключению договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Усолье-Сибирское, Ленина, д. 99, общей площадью 463,86 кв.м. по цене, определённой в ходе судебного заседания в 3 525 424 руб. (4 160 000 руб. с учетом НДС) обоснованным.

           Относительно доводов, изложенных в дополнении к апелляционной жалобе о неверном распределении судом первой инстанции судебных расходов по оплате за экспертизу в сумме 45 000 рублей,  апелляционный суд приходит к следующим выводам.

          В соответствии со статьёй 101 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы состоят из государственной пошлины и судебных издержек, связанных с рассмотрением дела арбитражным судом.

         В соответствии со статьей 106 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к судебным издержкам, связанным с рассмотрением дела в арбитражном суде, относятся денежные суммы, подлежащие выплате экспертам, свидетелям, переводчикам, расходы, связанные с проведением осмотра доказательств на месте, расходы на оплату услуг адвокатов и иных лиц, оказывающих юридическую помощь (представителей), и другие расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением дела в арбитражном суде.

        В соответствии  с частью 1 статьи  110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации   судебные   расходы,   понесенные   лицами,   участвующими    в   деле,   в   пользу   которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Доводы заявителя апелляционной жалобы о возложении расходов на оплату экспертизы только на ответчика предпринимателя Звереву О.В. подлежат отклонению.

        В деле участвовало два ответчика. Необходимость в проведении экспертизы по делу была связана с несогласием обоих ответчиков с исковыми требованиями и утверждении позиции последних о  достоверности представленной ими в обоснование своих доводов оценки.

Кроме того, следует отметить, что принятие решения об условиях приватизации недвижимого имущества  в части его стоимости, законодательно возложено на уполномоченный орган, в данном случае Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское. В рассматриваемом споре достоверность величины проведенной оценки постановлена под сомнение уже после принятия уполномоченным органом решения об условиях приватизации при рассмотрении преддоговорного спора, спора, связанного с уклонением публичного органа от исполнения обязанности по передаче муниципального имущества в собственность субъекта малого и среднего предпринимательства.

        Таким образом, возложение судебных расходов по оплате экспертизы только на оценщика Звереву О.В., чей отчет об оценке по результатам экспертизы признан недостоверным, было бы неправильным.

        Апелляционный суд считает, что указанные судебные расходы должны быть возложены в равных долях на обоих ответчиков по делу.

         С Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское и индивидуального предпринимателя Звереву О.В. подлежат взысканию в пользу ЗАО «Надежда-Фарм» по 22 500 рублей с каждого.

         Решение Арбитражного суда Иркутской области от 28 февраля 2011 года по делу № А19-11056/2010  в части распределения судебных расходов по оплате экспертизы подлежит изменению.

        В остальной части решение отмене либо изменению не подлежит.

        Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от 28 февраля 2011 года по делу № А19-11056/2010 изменить в части распределения судебных расходов по оплате экспертизы в сумме 45 000 рублей.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье – Сибирское в пользу Закрытого акционерного общества «Надежда – Фарм» 22 500 руб. - судебных расходов, связанных с проведением оценочной экспертизы.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Зверевой Ольги Витальевны в пользу Закрытого акционерного общества «Надежда – Фарм»  22 500 рублей судебных  расходов связанных с проведением оценочной экспертизы.

В остальной части решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты его принятия.

Председательствующий: