Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 17.06.2012 по делу n А19-1159/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

№15/015/2011-456).

Основанием для отказа послужило то, что в представленных предпринимателем документах выявлены недостатки, препятствующие государственной регистрации, а именно:

- в договоре купли-продажи от 11.08.1997 отсутствует удостоверительная надпись нотариуса и штамп органа технической инвентаризации, подтверждающий произведенную государственную регистрацию;

- имеются расхождения в кадастровых паспортах и правоустанавливающем документе (договор не содержит сведений об общей площади здания пекарни-магазина; площадь здания склада зернового значится как 600 кв. м., вместе с тем, согласно кадастровому паспорту - 602 кв. м.

Кроме того, адрес объектов значится как: Аларский район, с. Маниловск, между тем, в соответствии с кадастровым паспортом от 01.02.2009, выданным Усть-Ордынским Бурятским отделением Иркутского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ»: Иркутская область, Аларский район, д. Маниловская, ул. Средняя, д. 21, и Иркутская область, Аларский район, д. Маниловская, ул. Советская, 34).

В течение срока приостановления государственной регистрации недостатки, препятствующие проведению государственной регистрации, устранены не были. В связи с чем, Управление делает вывод об отсутствии у заявителя прав на данные объекты недвижимого имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) органов местного самоуправления необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Заявитель считая, что оспариваемым отказом (т. 1, л. 8) нарушены его права на внесение в реестр прав как собственника на указанные объекты, обратился в суд указанным требованием.

Согласно  статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором (ч.1).

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (ч.2).

Частью 1 статьи 6 Федерального закона Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация прав, осуществляемая в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу настоящего Федерального закона, является юридически действительной.

В соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 17 Закона о регистрации, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

На государственную регистрацию права собственности на спорные объекты недвижимости в качестве правоустанавливающего документа представлен договор купли-продажи от 11.08.1997, заключенный между Колхозом им. Кирова, в лице председателя Заусаева П.П., действующего на основании Устава, и Андреевой Ф.Т. (т. 1, л. 12).

Оценивая доводы Службы о том, что в договоре купли-продажи от 11.08.1997 отсутствует удостоверительная надпись нотариуса, суд апелляционной инстанции соглашается с выводами суда первой инстанции о том, что на дату заключения указанного договора законодательством не было предусмотрено удостоверять такие сделки нотариально.

Гражданский кодекс РСФСР 1964 года предусматривал обязательное нотариальное удостоверение лишь договора купли-продажи жилого дома, находящегося в городе или поселке городского типа, если хотя бы одной из сторон являлся гражданин (ст. 239 ГК 1964 г.), включая договор купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания (ст. 253 ГК 1964 г.), а также договор дарения жилого дома (ст. 257 ГК 1964 г.).

В связи с указанным, данное основание, послужившее для принятия Службой отказа заявителю в регистрации права, является необоснованным.

Оценивая доводы Службы о том, что в договоре купли-продажи от 11.08.1997 отсутствует штамп органа технической инвентаризации, подтверждающий произведенную государственную регистрацию суд апелляционной инстанции, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно  статье 8 Федерального закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», впредь до введения в действие закона о регистрации юридических лиц и закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним применяется действующий порядок регистрации юридических лиц и регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступил в действие 31.01.1998.

Статьей 135 Гражданского кодекса РСФСР, установлено, что если договор об отчуждении вещи подлежит регистрации, право собственности возникает в момент регистрации.

В соответствии Гражданским кодексом РСФСР, регистрация связывалась с правом залога, возникшего в отношении жилых домов (статья 197).

Согласно пункту 1 статьи 131 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи от 11.08.1997) право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Согласно пункту 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно статье 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, вступившей в действие с 01.03.1996) переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Таким образом, из указанного следует, что государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю и само право собственности.

При этом если такой переход права (права собственности) регистрировался до введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, то такая регистрация должна осуществляться в соответствии с действующим на момент регистрации порядком регистрации недвижимого имущества и сделок с ним.

После введения в действие закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок, переход права (право собственности) должен осуществляться  в порядке установленным с данным законом.

Сроков для обращения за регистрацией переход права (право собственности) действующим законодательством не установлено, в связи с чем, такое лицо вправе обратиться за регистрацией в  любое время, в порядке, действовавшем на момент обращения.

Таким образом, отсутствие в представленном договоре штампа о регистрации, осуществлённой в ранее действовавшем порядке, не лишает предпринимателя осуществить такую регистрацию в порядке, установленном Федеральным законом от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с указанным, в данной части выводы суда первой инстанции и Службы являются ошибочными.

Соответственно, выводы суда первой инстанции о правомерности отказа Службы, со ссылкой на абзацы 8, 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» является ошибочным, поскольку представленный на регистрацию перехода права и права собственности договор является достаточным основанием для подтверждения прав заявителя, подлежащих регистрации.

Между тем, данное обстоятельство не привело к принятию им неправильного решения, поскольку в целом указанный отказ не нарушает прав и законных интересов заявителя, так как предпринимателем  не устранены противоречия в указании площади объектов и адреса нахождения данных объектов.

Относительно оснований отказа по тем основаниям, что представленные предпринимателем документы содержат противоречия и в частности, о том, что в представленных предпринимателем документах, а именно в кадастровых паспортах и правоустанавливающем документе, договоре, не содержатся сведения об общей площади здания пекарни-магазина, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в едином государственном реестре прав.

Согласно  статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из договора от 11.08.1997 и акта приема-передачи (т. 1, л. 12-14) предметом сделки явились:

здание склада зернового - кирпичного, расположенного по адресу: Иркутская область, Аларский район, д. Маниловск, 50 х 12, общей площадью 600 кв. м.;

здание магазина - пекарни, расположенного по адресу: Иркутская область, Аларский район, с. Маниловск, площадью 10 х 12, кирписно-блочное, 120 кв. м.;

здание склада - зернового временное сооружение, расположенного по адресу: Иркутская область, Аларский район, д. Маниловск, 75 х 12, общей площадью 744 кв. м.

В кадастровом паспорте на здание магазина – пекарни (т. 1, л. 94) указана общая площадь здания 143 кв. м.

Таким образом, довод Службы о том, что в представленных предпринимателем документах, а именно в кадастровых паспортах и правоустанавливающем документе, договоре, не содержатся сведения об общей площади здания пекарни-магазина, не соответствует действительности, что указывает на неправомерность отказа Службы в указанной части.

Относительно отказа Службы по тем основаниям, что представленные предпринимателем документы содержат противоречия и в частности, о том, что площадь здания склада зернового значится как 600 кв. м., в то время как согласно кадастровому паспорту - 602 кв. м., что адрес объектов значится как: Аларский район, с. Маниловск, в то время как, в соответствии с кадастровым паспортом от 01.02.2009, выданным Усть-Ордынским Бурятским отделением Иркутского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ»: Иркутская область, Аларский район, д. Маниловская, ул. Средняя, д. 21, и Иркутская область, Аларский район, д. Маниловская, ул. Советская, 34, суд апелляционной инстанции исходит из следующего.

Согласно статье 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии со статьей 9 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий.

Действительно, суд первой инстанции правомерно согласился, что указанные расхождения имеют место быть в представленных в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области Черемховский район предпринимателем документах, что в полной мере свидетельствует о невозможности совершения регистрационных действий в отношении указанного имущества, так как совершение регистрационных действий не допускается при наличии расхождений в представленной для государственной регистрации документации.

Как правильно указал суд первой инстанции, поскольку в течение срока приостановления государственной регистрации недостатки, препятствующие проведению государственной регистрации, устранены не были, Служба обоснованно отказала предпринимателю в государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимого имущества на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации, поскольку документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства (содержат противоречия в указании площади объектов и адреса нахождения объектов).

Доводы апелляционной жалобы о том, что документы, свидетельствующие об устранении названных противоречий (справка БТИ № 20 об уточнении площади объектов недвижимости (т.1, л. 29); Постановления Главы Администрации МО «Маниловск» Аларского района Иркутской области №№ 30, 32, 33 о присвоении названным объектам иных адресов нахождения, чем указано в договоре купли-продажи (т.1, л.26-28)), не принимаются