Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 19.07.2012 по делу n А19-134/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

его заключения – а именно, с момента подписания данного соглашения.

Дополнительным соглашением №1 от 01.10.2004 раздел 3 «Платежи и расчеты по договору» дополнен пунктом 3.4, согласно которому, авансовая схема внесения арендной платы может быть применена на основании данного соглашения и предъявленного счета, без дополнительного согласования. Увеличение арендной платы производится поэтапно – ежегодно при этом окончательно ежемесячный платеж не может превышать семикратного размера исчисленного в п. 3.1. договора аренды.

Сумма переплаты, возникшая на момент окончания данной схемы платежей, подлежит зачислению в качестве оплаты на последующий период срока аренды без инфляционной индексации. При завершении указанного периода вступает в силу п. 3.1 договора. Авансовая схема платежей может применяться на срок не более 5 лет, и прекращается по первому требованию любой из сторон.

При расторжении договора по инициативе арендодателя или отказе в зачислении переплаченной суммы в счет арендной платы, указанные денежные средства возвращаются арендатору с учетом инфляции.

Пункт 3.3 договора изложен в следующей редакции: размер арендной платы может быть пересмотрен исключительно по соглашению сторон, в случаях повышения цен, тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Согласно п. 5.1 договора №789 от 07.06.2004 в редакции дополнительного соглашения №1 от 01.10.2004, изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в 10-тидневный срок и оформляются дополнительным соглашением, в той же форме что и основной договор, которое будет являться неотъемлемой частью данного договора.

Согласно п. 5.4 договора в редакции дополнительного соглашения №1 от 01.10.2004, изменения в договоре, не оформленные должным образом, в порядке п. 5.1 не подлежат исполнению.

Истец, ссылаясь на то, что он производил арендные платежи в период с 01.10.2004 по 31.08.2011 по авансовой схеме, установленной дополнительным соглашением №1 от 01.10.2004 к договору аренды нежилого помещения №789 от 07.06.2004, в связи с чем, у истца имеется переплата арендной платы в размере 2 229 896 руб. 79 коп., обратился с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом администрации города Усолье-Сибирское о взыскании указанной суммы  в качестве неосновательного обогащения.

Арбитражный суд Иркутской области, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, пришел к выводу о частичном удовлетворении исковых требований со ссылкой на положения статей 196, 199, 200, 424, 434, 438, 606, 614, 619, 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Четвертый арбитражный апелляционный суд  соглашается с выводами суда первой инстанции и не находит оснований для  отмены обжалуемого судебного акта.

В соответствии с п.1 ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу ст. 1103 ГК РФ, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами и не вытекает из существа соответствующих отношений, правила, предусмотренные настоящей главой, подлежат применению также к требованиям: о возврате исполненного по недействительной сделке; об истребовании имущества собственником из чужого незаконного владения; одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством; о возмещении вреда, в том числе причиненного недобросовестным поведением обогатившегося лица.

Таким образом, удовлетворение иска в части неосновательного обогащения возможно при доказанности совокупности следующих фактов: приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца, а также отсутствия правовых оснований для получения имущества ответчиком, размер неосновательного обогащения.

Соответственно в предмет доказывания по данному основанию входит факт обогащения одного лица за счет другого,  факт, что такое обогащение произошло при отсутствии к тому законных оснований, размер неосновательного обогащения.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истцом не доказана вся совокупность вышеуказанных юридически значимых оснований.

Требования истца основаны на том обстоятельстве, что у него имеется переплата арендной платы, которую он вносил авансовыми платежами, при этом сторонами не были в письменном виде согласованы изменения арендной платы и данные изменения не были зарегистрированы в установленном законом порядке.

В соответствии со статьей 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких - условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Из материалов дела следует, что отношения сторон по настоящему делу возникли из договора аренды нежилого здания №789 от 07.06.2005 и регламентированы главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наниматель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (часть 1 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Факт передачи  имущества по договору аренды №789 от 07.06.2005 от  ответчика к истцу во временное владение и пользование подтвержден актом приема-передачи и не оспорен.

Договор аренды является заключенным, так как стороны согласовали все существенные условия договора. Договор прошел государственную регистрацию.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.2 договора, общий размер арендной платы определен сторонами в соответствии с расчетом, приведенном в настоящем договоре и составляет 101 656 руб. в год, кроме того НДС 18 % - 18 298 руб. Арендная плата вносится арендатором за каждый месяц вперед до 5-го числа текущего месяца в размере 8 471 руб., НДС 18% -1 525 руб.

Размер арендной платы может быть пересмотрен по требованию арендодателя по решению Администрации города, в случаях повышения цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ, не выше средней ставки арендной платы сложившейся по городу, для объектов муниципального имущества (п. 3.3. договора).

Впоследствии, 01.10.2004 между истцом и ответчиком было подписано дополнительное соглашение №1 к договору аренды нежилого здания №789 от 07.06.2004.  Дополнительное соглашение зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области 18.08.2011  за №38-38-12/022/2011-012 (том 1 л.д. 30-31).

Пункт 1.9. договора №789 от 07.06.2004 в редакции дополнительного соглашения №1 от 01.10.2004 изложен в следующей редакции: При изменении условий договора, совершаемое исключительно в виде дополнительного соглашения, установить, что измененные условия применяются к отношениям сторон, возникшими до его заключения – а именно, с момента подписания данного соглашения.

Дополнительным соглашением №1 от 01.10.2004  раздел 3 «Платежи и расчеты по договору» дополнен пунктом 3.4., согласно которому, авансовая схема внесения арендной платы может быть применена на основании данного соглашения и предъявленного счета, без дополнительного согласования. Увеличение арендной платы производится поэтапно – ежегодно при этом окончательно ежемесячный платеж не может превышать семикратного размера исчисленного в п. 3.1. договора аренды.

Сумма переплаты, возникшая на момент окончания данной схемы платежей, подлежит зачислению в качестве оплаты на последующий период срока аренды без инфляционной индексации. При завершении указанного периода вступает в силе п. 3.1. договора. Авансовая схема платежей может применяться на срок не более 5 лет, и прекращается по первому требованию любой из сторон.

При расторжении договора по инициативе арендодателя или отказе в зачислении переплаченной суммы в счет арендной платы, указанные денежные средства возвращаются арендатору с учетом инфляции.

Пункт 3.3. договора изложен в следующей редакции: размер арендной платы может быть пересмотрен исключительно по соглашению сторон, в случаях повышения цен, тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Согласно п. 5.1. договора №789 от 07.06.2004 в редакции дополнительного соглашения №1 от 01.10.2004, изменение условий договора, его расторжение и прекращение допускается по соглашению сторон. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в 10-тидневный срок и оформляются дополнительным соглашением, в той же форме что и основной договор, которое будет являться неотъемлемой частью данного договора.

При этом, согласно п. 5.4. договора в редакции дополнительного соглашения №1 от 01.10.2004, изменения в договоре, не оформленные должным образом, в порядке п. 5.1. не подлежат исполнению.

Судом  первой инстанции правомерно отклонены доводы истца о нарушении порядка изменения арендодателем условий договора, касающихся размера арендной платы, поскольку такое изменение в результате принятия соответствующими органами нормативных актов не является изменением условия договора о размере арендной платы применительно к пункту 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора. При этом необходимость заключения дополнительного соглашения об установлении нового размера арендной платы и его государственной регистрации отсутствовала.

Данный вывод суда соответствует правовой позиции Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 26.01.2010 N 11487/09.

Из материалов дела усматривается, что за период 2004 г. по 2012 г. арендная плата за пользование муниципальным имуществом г. Усолье-Сибирское изменялась (повышалась) в связи с принятием органом местного самоуправления нормативно-правовых актов, то есть к договорным правоотношениям сторон применялась методика расчета размера арендной платы за пользование муниципальным имуществом, утверждаемая органом местного самоуправления и установленная договором аренды нежилого здания №789 от 07.06.2004, при этом, сам механизм расчета, предусмотренный договором в пункте 3.1. не изменялся.

Таким образом, суд первой инстанции правомерно указал, что изменение условий договора в части определения размера арендной платы, исходя из установленных представительным органом власти местного самоуправления ставок, действие которых обязательно для всех арендаторов объектов муниципального имущества, без исключения, не требует дополнительного согласования, что не является противоречащим требованиям статьи 614 Гражданского кодекса РФ, по смыслу которой, размер арендной платы может быть определен в договоре как посредством указания фиксированной суммы, так и путем согласования порядка (механизма) его определения.

Такие изменения являются составляющей частью установленного арендного платежа, подлежат государственному регулированию и не изменяют существенные условия договора, а устанавливаются в силу закона.

Корректировка размера арендной платы на основании централизованного изменения величины базовой стоимости одного квадратного метра нежилого помещения, представляют собой порядок исполнения условия договора о размере арендной платы, а не изменение условия договора, в соответствии с пунктом 3 статьи 614 Гражданского кодекса РФ и не подлежит согласованию.

В п.3.1 вышеуказанного договора аренды предусмотрен механизм расчета арендной платы, предусматривающий применение к площади помещения базовой ставки, поправочного коэффициента.

Из анализа актов органов местного самоуправления: постановлений мэра города Усолье-Сибирское №2244 от 01.12.2004, №1391 от 26.06.2006, решений городской Думы №92/4 от 25.10.2007, следует, что  изменялся размер базовой ставки арендной платы, при этом, механизм расчета арендной платы не изменился.

В пункте 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами.

Порядок определения размера арендной платы, порядок условия и сроки внесения арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливаются органами местного самоуправления.

Арендуемое по договору №789 от 07.06.2004 помещение является муниципальной собственностью, что подтверждается выпиской из реестра муниципального имущества города Усолье-Сибирское от 15.02.2012 и свидетельством о государственной регистрации права собственности от 28.05.2004  серии 38-АВ №289934.

Соответственно арендное пользование имуществом осуществляется на условиях определенных собственником этого имущества.

Следовательно, обоснованным является и вывод суда, что нормативно-правовые акты муниципального образования города Усолье-Сибирское, содержащие порядок определения арендной платы за нежилые помещения, здания, сооружения, арендодателем которых он является, не могут не учитываться при распоряжении имуществом муниципального образования города Усолье-Сибирское. Именно порядок расчета арендной платы, утвержденный нормативно-правовыми актами муниципального образования города Усолье-Сибирское является определяющим в исчислении суммы арендной платы.

Стоимость