Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 21.08.2012 по делу n А10-5046/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

права собственности на построенный объект недвижимости передает его и всю проектную и разрешительную документацию по акту приема-передачи ОАО АК «БайкалБанк» либо уполномоченному лицу и оформляет сделку перехода права собственности в управлении Федеральной регистрационной службы по РБ (пункт 2.11 договора).

На основании разрешения на строительство  RU04302000-215 от 26 декабря 2007 года  со сроком действия до 29 декабря 2009 года и  проектно-сметной документации    осуществлено строительство двух административных зданий  общей площадью 391,6кв.м и 935,2кв.м. , которые по акту приемки выполненных  работ от  20 августа 2008 года  ОАО «Промгражданстрой» передало ОАО АК «БайкалБанк».

Спорные объекты  недвижимости  возводились на земельном участке    кадастровый номер 03:24:023201:0263, расположенном  по адресу: г.Улан-Удэ, ул.Красноармейская, уч.28, - находившемся в общей долевой собственности ответчика  ОАО НПБ «Гэсэр» и третьего лица ООО «Байкал-Мост», который  на основании соглашения от 18 июня 2008 года  между его собственниками был разделен    на четыре земельных участка, в том числе земельный участок   площадью 3177кв.м, расположенный по адресу: Республика Бурятия, г.Улан-Удэ, ул. Красноармейская,28,  кадастровый номер 03:24:023201:312,  - переданный  в собственность ОАО НПБ «Гэсэр» (свидетельство о государственной регистрации права серии 03-АА № 472326 от 16.12.2008г.), на котором в настоящее время располагаются спорные объекты недвижимости.

Исковые требования ОАО АК «БайкалБанк» обоснованы тем,  что  ООО  НПБ «Гэсэр»  создало на принадлежащем последнему на праве собственности  земельном участке  для ОАО АК «БайкалБанк» и за счет  средств  последнего объекты недвижимости, однако от  государственной регистрации  права собственности на объекты   за Банком уклоняется.

Суд первой инстанции   квалифицировал  спорный договор как договор простого товарищества, апелляционный суд  с учетом  условий договора от 25 июня 2007 года не может согласится с данной квалификацией.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1041 ГК РФ по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.

Вкладом товарища признается все то, что он вносит в общее дело, в том числе деньги, иное имущество, профессиональные и иные знания, навыки и умения, а также деловая репутация и деловые связи. Вклады товарищей предполагаются равными по стоимости, если иное не следует из договора простого товарищества или фактических обстоятельств. Денежная оценка вклада товарища производится по соглашению между товарищами (статья 1042 ГК РФ).

Таким образом, существенными условиями договора простого товарищества являются: соглашение участников простого товарищества о размере и порядке внесения вкладов в общее имущество товарищей, общая цель, для достижения которой     товарищи объединяют свои вклады.

Кроме того, согласно статье 1044 ГК РФ  договор простого товарищества предполагает   ведение общих дел товарищей. При ведении общих дел каждый товарищ вправе действовать от имени всех товарищей, если договором простого товарищества не установлено, что ведение дел осуществляется отдельными участниками либо совместно всеми участниками договора простого товарищества.

В договоре от 25 июня 2007 года условие о  вкладах и их размере, а также об общей цели товарищей   и ведении общих дел товарищей отсутствуют.

В пункте 4 Постановления от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» Пленум Высшего Арбитражного Суда  Российской Федерации разъяснил, что  при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ  и т.д. Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество. Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Вместе с тем, в пункте 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 отмечено, что в случаях,  когда по условиям договора одна сторона, имеющая в собственности или на ином праве земельный участок, предоставляет его для строительства здания или сооружения, а другая сторона обязуется осуществить строительство, к отношениям сторон по договору подлежат применению правила главы 37 ГК РФ, в том числе правила параграфа 3 названной главы («Строительный подряд»). При разрешении споров, вытекающих из указанных договоров, судам необходимо учитывать, что на основании статьи 219 Кодекса право собственности на здание или сооружение, созданное по договору, возникает у стороны, предоставившей земельный участок (застройщика), с момента государственной регистрации данного права в ЕГРП. Сторона, осуществившая строительство, имеет право на оплату выполненных работ в соответствии с договором, а при неисполнении стороной, предоставившей земельный участок, обязанности по их оплате может требовать от нее возмещения причиненных убытков, уплаты предусмотренной договором неустойки, а также воспользоваться правом, предоставленным ей статьей 712 Кодекса.

Апелляционный суд  полагает, что спорный договор является смешанным,  и содержит   условия договора строительного подряда, а также  договора  купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В соответствии со статьей 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену. Договор строительного подряда заключается, в том числе,  на строительство здания.

В договоре подряда указываются начальный и конечный сроки выполнения работы (пункт 1 статьи 708 ГК РФ).

Заказчик обязан своевременно предоставить для строительства земельный участок (пункт 1 статьи 747 ГК РФ).

В силу статьи 743 ГК РФ подрядчик обязан осуществлять строительство и связанные с ним работы в соответствии с технической документацией, определяющей объем, содержание работ и другие предъявляемые к ним требования, и со сметой, определяющей цену работ. Договором строительного подряда должны быть определены состав и содержание технической документации, а также должно быть предусмотрено, какая из сторон и в какой срок должна предоставить соответствующую документацию.

Согласно статье 745 ГК РФ обязанность по обеспечению строительства материалами, в том числе деталями и конструкциями, или оборудованием несет подрядчик, если договором строительного подряда не предусмотрено, что обеспечение строительства в целом или в определенной части осуществляет заказчик.

Заказчик вправе во всякое время проверять ход и качество работы, выполняемой подрядчиком, не вмешиваясь в его деятельность (пункт 1 статьи 715 ГК РФ).

По договору строительного подряда сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами (пункт 4 статьи 753 ГК РФ).  В договоре подряда указываются цена подлежащей выполнению работы или способы ее определения (пункт 1 статьи 709 ГК РФ). Оплата выполненных подрядчиком работ производится заказчиком в размере, предусмотренном сметой, в сроки и в порядке, которые установлены законом или договором строительного подряд (пункт 1 статьи 746 ГК РФ).

Условия договора строительного подряда, предусмотренные  статьями  708, 709, 740,  743, 745, 746, 747, 753 ГК РФ, содержатся в пунктах 1.1, 2.1, 2.2,  2.3, 2.8, 2.9, 3.1, 4.2, 4.8, 4.9, 4.10, 4.11, 5.1, 5.2, 5.6, 6.4, 9.1 договора. При этом  заказчиками по  спорному договору являются  ОАО АК «БайкалБанк» и   ОАО «Гэсэр» (правопредшественник  ответчика), а подрядчиком - ОАО «Промгражданстрой».

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 549 ГК РФ).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (статья 554 ГК РФ).

Договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товар (пункт  2 статьи 455 ГК РФ).

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (пункт 1 статьи 555 ГК РФ).

Статьей  487 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя оплатить товар полностью или частично до передачи продавцом товара (предварительная оплата), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса (пункт 1). В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3).

Согласно статье 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Спорный договор,  акт  приемки выполненных работ от 20 августа 2008 года содержат  условия договора купли-продажи будущей недвижимости: об  обязательстве по передаче ООО  НПБ «Гэсэр» (продавцом) в собственность  ОАО АК «БайкалБанк» (покупателя)   построенного  по адресу: ул.Красноармейская,28 – объекта (предмета супли-продажи), индивидуально-определенные признаки которого как двух двухэтажных  зданий   (здание № 1 - общей площадью 391,6кв.м. (389,8кв.м по техпаспорту)  площадью застройки 268,4кв.м; здание № 2 – общей площадью 935,2кв.м (933,7кв.м по техпаспорту), площадью застройки 555,75кв.м)  содержатся в проектно-сметной документации и акте  приемки выполненных работ от 20 августа 2008 года (пункты 1.1, 4.9, 2.10,2.11 договора);  о цене  объекта равной цене стоимости работ (пункты 2.1, 2.3 договора);  а содержащееся в пункте 2.2 условие о финансировании ОАО АК «БайкалБанк» строительных работ денежными средствами,  с учетом правовой позиции, изложенной в пункте 4 постановления Пленума ВАС РФ от  11.07.2011 N 54  фактически одновременно является условием об оплате выполненных работ по договору подряда  и  условием о предварительной оплате товара по договору купли-продажи.

Способы защиты гражданских прав определены статьей 12 ГК РФ, признание права является одним из таких способов.

Из искового заявления ОАО АК «БайкалБанк»  следует, что он   требует признать за ним право собственности на объекты недвижимости, возникшее  на основании договора купли-продажи будущей недвижимой вещи. Спорные объекты недвижимости находятся во владении ОАО АК «БайкалБанк».

Применительно к указанной спорной ситуации Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в абзацах 2,  4 пункта 5 Постановления от  11.07.2011 N 54  разъяснил, что если  истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество суду следует квалифицировать данное требование как требование о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).  Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и  право собственности продавца  на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Между тем из материалов дела и пояснений сторон следует, что спорные объекты  не  являются   объектами  недвижимости, которые  по условиям договора от 25 июня 2007 года ООО  НПБ «Гэсэр» обязался передать в собственность ОАО АК «БайкалБанк», и право собственности  продавца (ООО  НПБ «Гэсэр») на них не в ЕГРП зарегистрировано.

Пунктом 1 статьи 25  Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено,  что  право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

Согласно пункту 7 раздела II Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных  Приказом Росрегистрации от 08.06.2007 N 113, документом, удостоверяющим выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме  является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию (часть 1 статьи 55 Градостроительного кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи  55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории, а также проектной документации.

Для ввода объекта в эксплуатацию застройщик обращается в федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта