Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 28.11.2012 по делу n А78-29/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина, 100б

тел. [phone], тел./факс [phone]

Е-mail: [email protected] http://4aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Чита                                                                                  Дело №А78-29/2012

29 ноября 2012 года            

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 29 ноября 2012 года.

Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Паньковой Н.М., судей Клепиковой М.А., Даровских К.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Козыревым А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Белохона Эдуарда Владимировича на решение Арбитражного суда Забайкальского края от 3 октября 2012 года по делу №А78-29/2012 по иску Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (место нахождения: 672000, г. Чита, ул. Амурская, 68, ОГРН 1087536008801, ИНН 7536095984) к индивидуальному предпринимателю Белохону Эдуарду Владимировичу (ОГРНИП 304753417500610, г. Чита) о расторжении договора аренды земельного участка и об обязании возвратить по акту приема-передачи земельный участок (суд первой инстанции Якимов А.А.),

в отсутствие в судебном заседании представителей лиц, участвующих в деле,

установил:

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Забайкальского края с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Белохону Эдуарду Владимировичу (далее – ИП Белохон Э.В., ответчик) о расторжении договора аренды земельного участка на территории г. Читы от 24.08.2010 №898/10, государственная собственность на который не разграничена и об обязании возвратить по акту приема-передачи земельный участок площадью 236,78 кв.м., с кадастровым номером 75:32:030607:3, местоположение которого установлено: Забайкальский край, г. Чита, ул. Красной Звезды, рядом с остановкой «Троллейбусное депо», в состоянии, свободным от расположенного на нем торгового павильона.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Стройгарант» (место нахождения: 672003, г. Чита, ул. Трактовая, 60, ОГРН 1087536007998, ИНН 753602543890) (далее – ООО «Стройгарант», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Забайкальского края от 3 октября 2012 года договор аренды земельного участка на территории г. Читы, государственная собственность на который не разграничена, от 24.08.2010 №898/10 между предпринимателем Белохоном Эдуардом Владимировичем и Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края расторгнут.

Суд обязал индивидуального предпринимателя Белохона Э.В. возвратить Департаменту государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края земельный участок площадью 236,78 кв.м., с кадастровым номером 75:32:030607:3, с местоположением: Забайкальский край, г. Чита, ул. Красной Звезды, рядом с остановкой «Троллейбусное депо», в состоянии, свободном от расположенного на нем торгового павильона. С индивидуального предпринимателя Белохона Э.В. в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в сумме 8000 руб.

Судом сделан вывод, о том, что имеются условия для расторжения спорного договора аренды с правовыми последствиями, установленными статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации – в виде освобождения земельного участка от расположенного на нем временного торгового павильона, в связи с чем требования истца подлежат удовлетворению в полном объеме.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, индивидуальный предприниматель Белохон Э.В. обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Заявитель апелляционной жалобы указывает, что условие пункта 6.3 договора аренда земельного участка, предусматривающее право одностороннего порядка расторжения договора, не является согласованным условием возможности досрочного расторжения договора в судебном порядке. Данный пункт, по мнению ответчика, является ничтожным. Следовательно, арендодатель не обладает правом досрочно расторгнуть договор в судебном порядке при принятии решения о размещении объектов капитального строительства на земельном участке. Кроме того, судом не принят во внимание довод о том, что между индивидуальным предпринимателем и истцом 24.08.2010 заключен повторный договор аренды сроком на пять лет, заведомо зная, что данный земельный участок оформляется другому лицу.

Департамент государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в отзыве на апелляционную жалобу указывает на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

В судебное заседание представители лиц, участвующих в деле, не явились, о времени и месте проведения судебного заседания извещены надлежащим образом.

Информация о времени и месте судебного заседания размещена в картотеке арбитражных дел на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в сети Интернет.

Руководствуясь частью 3 статьи 156, частью 1 статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Четвертый арбитражный апелляционный суд, проанализировав доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела и, проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.08.2010 между Департаментом государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края (арендодатель) и Белохоном Э.В. (арендатор) во исполнение распоряжения от 23.08.2010 №4764/р был заключен договор аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена, № 898/10.

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 75632:030607:3, площадью 236, 78 кв.м., местоположение которого установлено согласно кадастровому паспорту земельного участка от 30.06.2010: Забайкальский край, г. Чита, ул. Красной Звезды, рядом с остановкой «Троллейбусное депо».

Земельный участок предоставляется для эксплуатации и функционирования временного торгового павильона (пункт 1.3 договора), без права капитального строительства (пункт 1.4. договора).

Договор заключен на срок до 18.08.2013 (пункт 2.1 договора).

Согласно пункту 6.3 договора арендодатель, письменно уведомив арендатора за один месяц, вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор при принятии решения о размещении объектов капитального строительства на земельном участке либо капитальном ремонте реконструкции объектов капитального строительства, не располагающихся на земельном участке, в случае, если использование земельного участка для данных целей необходимо.

Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Забайкальскому краю, что подтверждается  уведомлением о государственной регистрации договора аренды от 06.05.2011 № 01/047/2011-332.

Распоряжением Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края от 28.09.2010 № 5359/р «О предварительном согласовании» ООО «Стройгарант» согласовано место размещения объекта, утвержден акт выбора земельного участка для строительства от 01.12.2009 №116/09 в пределах до 0,6 га, местоположение которого определено: Забайкальский край, г. Чита, мкр. Северный, 36а, для строительства торгового центра.

В результате проведения комплекса кадастровых работ по формированию земельного участка, из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Чита, Центральный административный район, ул. Красной Звезды, выяснилось, что в границы согласованного ООО «Стройгарант» для строительства земельного участка вошел, в том числе земельный участок с кадастровым номером 75632:030607:3, арендуемый ответчиком.

31.08.2011 Уведомлением исх.№ 01-13/2903а Департамент известил ответчика о намерении расторгнуть договор аренды земельного участка от 24.08.2010 №898/10, в связи с чем направил в адрес предпринимателя проект соглашения от 23.08.2011 о рассмотрении в месячный срок вопроса расторжении и освобождении договора.

Отсутствие ответа на предложение о расторжении договора послужило основанием для обращения Департамента государственного имущества и земельных отношений Забайкальского края в Арбитражный суд Иркутской области с настоящим иском.

На основании статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Частью 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусмотрено, что арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Досудебный порядок урегулирования вопроса досрочного расторжения договора истцом соблюден.

Основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя предусмотрены в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Между тем частью 2 данной статьи установлено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Так в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных данным Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 6.3 договора аренды стороны установили право арендодателя на расторжение договора в одностороннем порядке, в случае если будет принято решение о размещении на земельном участке объектов капитального строительства либо капитальном ремонте реконструкции объектов капитального строительства, не располагающихся на земельном участке, в случае, если использование земельного участка для данных целей необходимо.

Материалами дела установлено, что утвердив акт выбора земельного участка и предварительно согласовав ООО «Стройгарант» место размещения объекта на том же земельном участке, у истца возникли условия, при которых он вправе требовать одностороннего расторжения спорного договора аренды. Наличие фактических действий со стороны ООО «Стройгарант» по выбору места размещения объекта капитального строительства, предполагающегося к постройке, на основании генерального плана строительства, составленного при выборе земельного участка, так же проверено судом первой инстанции.

При этом отклоняются доводы ответчика со ссылкой на статьи 168, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, о ничтожности пункта 6.3 договора, поскольку в силу приведенных выше положений части 2 статьи 619 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Учитывая наличие у Департамента оснований для расторжения договора, истец (арендодатель) вправе был заявить данное требование.

Данная позиция суда апелляционной инстанции согласуется с правовой позицией, изложенной в пункте 25 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

Довод апелляционной жалобы о том, что действия Департамента, путем заключения с предпринимателем 24.08.2010 повторного договора аренды, ввели его в заблуждение относительно возможности использования арендуемого земельного участка, не может быть признан обоснованным. Так пункт 6.3 договора прямо предусматривает возможность арендодателя расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке, в случае если будет принято, в том числе решение о размещении на земельном участке объектов капитального строительства. При этом данные положения не содержат неясностей, способных ввести в заблуждение при их прочтении.

Кроме того, из распоряжения Департамента от 28.09.2010 №5359/р «О предварительном согласовании места размещения объекта ООО