Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25.04.2013 по делу n А19-17882/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

первоначальный иск в части требования о расторжении договора аренды земельного участка от 08.04.08 № 05-51-68/8 правомерно оставлен первой инстанцией без рассмотрения по основаниям, предусмотренным п. 2 ч. 1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Учитывая, что договор аренды земельного участка от 08.04.08 № 05-51-68/8 в установленном законом порядке не расторгнут, судом сделан обоснованный вывод об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца об обязании Закрытого акционерного общества «Желдорипотека» освободить земельный участок, с кадастровым номером 38:36:000034:1393, площадью 591 кв.м., расположенный по адресу: г.Иркутск, Кировский район, ул.Фурье, 7 в, передав его по акту приема-передачи Правительству Иркутской области, в связи с чем, первоначальный иск в названной части удовлетворению не подлежит.

Доводов о несогласии с указанным выводом апелляционная жалоба не содержит, в судебном заседании представителем общества также не заявлено.

Апелляционный суд поддерживает выводы первой инстанции об обоснованности требований истца о взыскании арендной платы и неустойки в сумме 5 065 200 руб. и 572 367 руб. 61 коп. соответственно.

Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Судом сделан обоснованный вывод о том, что договор от 08.04.08 согласно положениям статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, и пункта 2.2 договора от 08.04.08, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом судом правильно учтено, что арендатор, продолжая пользоваться, переданным ему по названному договору земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в установленный в договоре срок не освободил земельный участок, поскольку в материалы дела не представлены документы, свидетельствующие о возврате ответчиком переданного по договору от 08.04.2008 земельного участка, а также пояснения сторон.

В обоснование требования о взыскании суммы 5 065 200 руб. истец ссылается на невозмещение ответчиком арендной платы за 2, 3, 4 кварталы 2012 года.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Согласно п. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании п. 1 ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Судом установлено, что согласно данным протокола от 25.03.08 № 2-А3-08 о результатах аукциона по продаже права на заключение сроком на 3 года договора аренды земельного участка, расположенного в Кировском районе г.Иркутск, ул.Фурье, 7 В, находящегося в государственной собственности Иркутской области с кадастровым номером 38:26:000034:1393, площадью 591 кв.м., расположенного по адресу: г.Иркутск, Кировский район, ул.Фурье, д.7-в, для строительства административного здания, установлен начальный размер годовой арендной платы в сумме 3 216 000 руб., наивысший предложенный победителем аукциона – ЗАО «Желдорипотека», годовой размер арендной платы составил сумму 20 260 800 руб.

В соответствии с пунктом 4.2 договора аренды земельного участка от 08.04.08, заключенного по результатам проведения аукциона 25.03.08 по продаже права на заключение договора аренды, сторонами согласована арендная плата в сумме 20 260 800 руб. в год.

Согласно пункту 4.6. договора аренды земельного участка от 08.04.08, в случае продления договора на неопределенный срок арендатор оплачивает арендную плату ежеквартально равными долями не позднее 10 числа второго месяца каждого квартала в размере, соответствующем 1/12 суммы, определенной в пункте 4.2 договора.

Таким образом, суд первой инстанции, исходя из условий пунктов 4.2., 4.6. договора аренды земельного участка от 08.04.08, правильно установил, что размер арендной платы в квартал составит сумму 1 688 400 руб. в квартал. Указанное сторонами не оспаривалось, соответствующих доводов о несогласии апелляционная жалоба не содержит, в судебном заседании представителем общества также не заявлено.

Представитель Правительства Иркутской области пояснил суду первой инстанции, что требование о взыскании задолженности по арендной плате заявлено за 2, 3, 4 кварталы 2012 года.

Согласно расчету суммы иска, составленному истцом исходя из согласованного сторонами в пункте 4.2 договора размера годовой арендной платы в сумме 20 260 800 руб., арендная плата за 2, 3, 4 кварталы 2012 года составляет сумму 5 065 200 руб.

Обществом указанный расчет в апелляционном порядке не оспорен. Кроме того, суд первой инстанции правильно принял во внимание, что ответчиком не представлены документы, подтверждающие возмещение арендной платы за 2, 3, 4 кварталы 2012 года по договору аренды земельного участка от 08.04.08 № 05-51-68/8.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства, на основании ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускается.

При таких обстоятельствах, на основании ст. ст. 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию сумма 5 065 200 руб.

В обоснование требования о взыскании неустойки за период с 10.08.11 по 27.11.12 в сумме 572 367 руб. 61 коп. истец ссылается на неисполнение ответчиком обязательств по возмещению арендной платы.

Согласно ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии со ст. 331 Гражданского кодекса Российской Федерации, соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Согласно пункту 5.4 договора, за неисполнение, ненадлежащее исполнение обязанности, установленной пунктами 3.4.4, 4.4 договора, арендатор оплачивает арендодателю пеню в размере 0,1 % от невнесенной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Согласно представленному истцом в материалы дела расчету суммы иска, истец требует взыскания неустойки за просрочку возмещения арендной платы, за 3, 4 кварталы 2011 года, 1 квартал 2012 года, а также за 2, 3 и 4 кварталы 2012 года.

Расчет суммы иска проверен арбитражным судом и признан правильным.

Доводов о несогласии с указанным расчетом и о снижении размера неустойки обществом не заявлялось, в порядке апелляционного производства соответствующих доводов также не заявлено.

Учитывая установленный пунктами 4.3, 4.6 договора аренды от 08.04.08 порядок и сроки внесения арендной платы, а также непредставление ответчиком в материалы дела доказательств своевременного возмещения арендной платы, судом первой инстанции сделан правомерный вывод об обоснованности требования истца о взыскании с общества неустойки за просрочку возмещения арендной платы, которая учитывая положения пункта 5.4 договора, составляет сумму 572 367 руб. 61 коп.

Апелляционный суд считает также обоснованными выводы первой инстанции об отказе в удовлетворении встречного иска по следующим мотивам.

В силу части 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В соответствии с частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору:

- потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

- непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

- потребовать досрочного расторжения договора.

В соответствии со статьей 620 Гражданского кодекса Российской Федерации, По требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда:

- арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

- переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

- арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки;

- имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Согласно части 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации, существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Как установлено судом первой инстанции, в адресованных Министерству имущественных отношений Иркутской области письмах от 20.09.12 № 735, от 27.09.12 № 749 ЗАО «Желдорипотека» предложило расторгнуть договор аренды земельного участка от 08.04.08, заключенный Администрацией города Иркутска и ЗАО «Желдорипотека», и возвратить в полном объеме все платежи, внесенные в период действия договора аренды земельного участка от 08.04.2008 в качестве оплаты покупки права на заключение договора аренды.

Судом первой инстанции обоснованно признана несостоятельной ссылка ЗАО "Желдорипотека" на невозможность использования земельного участка, в связи с отсутствием градостроительного плана с учетом судебных актов по делу Арбитражного суда Иркутской области № А19-3891/2012. Кроме того, с апелляционной жалобой обществом представлены и приобщены к материалам дела градостроительный план на спорный земельный участок, подготовленный на основании решения Арбитражного суда Иркутской области по указанному делу и приказ Департамента обеспечения градостроительной деятельности Комитета по градостроительной политике Администрации города Иркутска «Об утверждении градостроительного плана земельного участка с кадастровым номером 38:36:000034:1393» от 29.12.2012 №955-08-142/2.

В обоснование невозможности использования земельного участка ЗАО "Желдорипотека" в материалы дела представлена анкета предварительных данных, письмо Архитектурного бюро Арт-Консалт от 10.09.12 № 24/12. На указанный документ заявитель апелляционной жалобы ссылается и в апелляционной жалобе, а также в ходатайстве о проведении экспертизы, заявленном суду апелляционной инстанции. Кроме того, письмо Архитектурного бюро Арт-Консалт от 10.09.12 № 24/12 и анкета предварительных данных использованы при проведении обществом экспертизы, результаты которой отражены в представленном вместе с апелляционной жалобой и приобщенном к материалам дела экспертном заключении от 20.01.2013, подготовленном ООО «Инновационные строительные материалы».

Как правильно установлено судом, в названном письме Архитектурное бюро Арт-Консалт, ссылаясь на анкету предварительных данных, указывает на то, что анкета предписывает размещение здания с общей площадью застройки 112 кв.м., что соответствует габаритам здания 10 * 11,2 кв.м., с учетом требуемого противопожарного проезда габариты здания с проездом должны составить 22 * 23,2 кв.м., таким образом, площадь, занимаемая зданием с противопожарным проездом, должна занять 510,4 кв.м. внутренние размеры здания могут быть 9х10,2 м., анкета предварительных данных требует запроектировать 4 этажа, а условия конструирования фундаментов с необходимым заглублением приведут к образованию цокольного этажа либо подвала, таким образом, на пяти эксплуатируемых уровнях административное здание будет иметь общую площадь 459 кв.м.; в соответствии с требованиями муниципальных градостроительных норм, административное здание общей площадью 459 кв. м. должно иметь приобъектную территорию площадью 234,6 кв. м., в том числе, зеленых насаждений и площадок с местами отдыха 138 кв. м. и автостоянок 46,3 кв. м., суммарная площадь застройки четырехэтажного здания с площадью застройки 112 кв. м. с противопожарным проездом, зелеными насаждениями и автостоянками должна составить 745 кв. м.

В силу части 1 статьи 67 АПК РФ арбитражный суд принимает только те доказательства, которые имеют отношение к рассматриваемому делу.

Вместе с тем, как правильно обратил внимание суд первой инстанции, анкета предварительных данных (т.1 л.д.110, т.2 л.д.41) составлена и подписана руководителем ОАО проектно-изыскательский научно-исследовательский институт Иркутскгипродорнии. В указанной анкете отсутствуют какие-либо ссылки на спорный земельный участок.

В адресованном ЗАО "Желдорипотека" письме от 21.11.11 № 24-7653/1и Правительство Иркутской области сообщает, что для проведения торгов организатору анкета предварительных данных не представляется, а