Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 04.07.2013 по делу n А19-2197/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Как следует из оспариваемого отказа, основанием послужило отсутствие заявления продавца на регистрацию перехода права собственности недвижимого имущества и наличие противоречий о предмете договора, являющегося существенным его условием, по адресу и расположению объекта.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона о регистрации, права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества (пункт 2 статьи 6).

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества и государственная регистрация возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества проводятся не позднее чем в месячный срок со дня подачи соответствующих заявлений и других необходимых для государственной регистрации права, перехода права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества документов, если иные сроки не установлены федеральным законом.

Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества проводится при государственной регистрации перехода данного права или сделки об отчуждении объекта недвижимого имущества без уплаты государственной пошлины.

Учитывая, что из материалов дела следует, что колхозом им. Кирова, согласно актам государственной приемной комиссии от 11.05.1991, принят в эксплуатацию законченный строительством в 1985г. объект: контора – каменное административное здание, площадью 300 кв.м., которое по договору купли-продажи от 16.07.1997 было передано предпринимателю Лескову В.И., обязательства по оплате и передаче имущества сторонами исполнены, что подтверждается актом от 23.10.1997г., суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции обоснованно пришёл к выводу, в данном случае отсутствие в ЕГРП сведений о регистрации ранее возникшего права собственности колхоза им. Кирова на спорный объект недвижимости не может являться основанием для отказа заявителю в государственной регистрации перехода права собственности, поскольку право собственности на недвижимое имущество, возникшее у продавца до вступления в силу Закона о государственной регистрации, признается юридически действительным при отсутствии его государственной регистрации в силу пункта 1 статьи 6 Закона о государственной регистрации

Как правильно указал суд первой инстанции, сроков для обращения за регистрацией перехода права (права собственности) действующим законодательством не установлено, в связи с чем, такое лицо вправе обратиться за регистрацией в любое время, в порядке, действовавшем на момент обращения.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. После передачи права владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом (п. 60 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010).

Суд первой инстанции обоснованно посчитал, что предприниматель, как сторона по сделке, по собственному усмотрению вправе выбрать момент обращения в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности, неся при этом риск наступления последствий несовершения указанных действий.

Руководствуясь указанным, предприниматель Лесков В.И., обратившись в Управление Росреестра с заявлением о регистрации перехода права 12.02.2013, представил в подтверждение своего права договор купли-продажи от 16.07.1997, тем самым реализовал свое право на регистрацию перехода права собственности, установленное законом.

Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 01.09.2009 № 1395/09 определена правовая позиция, согласно которой, отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает с момента его государственной регистрации.

Поскольку Законом о регистрации не урегулирован порядок регистрации перехода права собственности и регистрации права на основании заявления одной стороны сделки в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации, то переход права собственности может быть зарегистрирован на основании решения суда, вынесенного в соответствии со статьями 165 и 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, примененными по аналогии (названная правовая позиция, в частности содержится в Постановлении Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.09.2009 № 1395/09).

Согласно пункту 62 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности.

Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество

Следовательно, на основании пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации иски предъявляются к стороне по сделке, а в случае ликвидации продавца покупатель вправе защищать свои права по правилам главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации путем обжалования отказа регистрирующего органа в государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу, что предприниматель правомерно избрал способ защиты своих прав, обратившись первоначально в управление за государственной регистрацией, впоследствии обжаловав отказ в суд.

При этом суд первой инстанции правильно установил, что обращаясь в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности, предприниматель представил договор купли-продажи недвижимого имущества от 16.07.1997, акт приема передачи, кадастровый паспорт объекта недвижимости, справки об отсутствии обременений и сделал обоснованные выводы, что договор купли-продажи 16.07.1997 по форме и содержанию не противоречит законодательству, действовавшему на момент его совершения, исполнен сторонами в полном объеме, сведения о наличии спора о праве в отношении спорного объекта либо о правопритязаниях на него иных лиц отсутствуют.

Таким образом, при наличии исполненного сторонами договора  купли-продажи от 16.07.1997г., при том, что на момент регистрации продавец ликвидирован, предприниматель вправе требовать произвести государственную регистрацию перехода права собственности, - иное бы свидетельствовало о нарушении прав предпринимателя и препятствовало регистрации перехода права собственности, что противоречит позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении от 01.12.2011 № 9032/11.

Суд апелляционной инстанции не принимает ссылки апелляционной жалобы на то, что представленные предпринимателем документы содержат противоречия и в частности, о том, что площадь конторы в договоре значится как 300 кв. м, в то время как согласно кадастровому паспорту – 364.8 кв. м, что адрес объекта значится как: Аларский район, с. Маниловск, в то время как, в соответствии с кадастровым паспортом от 01.02.2009, выданным Усть-Ордынским Бурятским отделением Иркутского филиала ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ": Иркутская область, Аларский район, д. Маниловская, ул. Советская, 38, поскольку суд первой инстанции обосновано отклонил данные доводы, по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона о регистрации, документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в едином государственном реестре прав.

Согласно статье 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из договора от 16.07.1997 и акта приема-передачи от 23.10.1997, предметом сделки явилась: Контора – каменное административное здание, общей площадью 300 кв.м., расположенное по адресу: Иркутская область, Аларский район, с. Маниловск. В кадастровом паспорте на здание конторы указана общая площадь здания 364,8 кв. м., расположенного по адресу: Иркутская область, Аларский район, д. Маниловская, ул. Советская 38, таким образом, в представленных предпринимателем документах, а именно в кадастровых паспортах и правоустанавливающем документе, договоре, содержатся сведения об общей площади здания и адресе.

Кроме того, заявителем при подаче заявления о регистрации были представлены доказательства переименования населенного пункта и присвоения адреса объекту, а также справка № 20 БТИ об уточнении площади объектов недвижимости, в связи более точным измерением в результате применения приборов измерения.

Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что представленными документами предпринимателем устранены противоречия в указании площади объекта и адреса нахождения.

По мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что оспариваемый отказ в регистрации права не только нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, но и не соответствует нормам действующего законодательства.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, либо влияли на обоснованность и законность оспариваемого решения суда, либо опровергали выводы суда первой инстанции.

Таким образом, по мнению суда апелляционной инстанции, суд первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дал полную и всестороннюю оценку имеющимся в деле доказательствам в их взаимосвязи и совокупности и пришел к обоснованному выводу об удовлетворении требований заявителя.

На основании изложенного, у суда апелляционной инстанции отсутствуют законные основания для удовлетворения апелляционной жалобы.

Суд, руководствуясь статьями 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Иркутской области от «19» апреля 2013 года по делу №А19-2197/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции, в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления его в законную силу, только по основаниям, предусмотренным частью 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                      Е.В. Желтоухов

Д.Н. Рылов

В.А. Сидоренко