Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2013 по делу n А58-7323/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

В соответствии с частью 9 статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее – Закон о  конкуренции) по истечении срока договора аренды муниципального имущества, заключение такого договора на новый срок с арендатором, надлежащим образом исполнившим свои обязанности, осуществляется без проведения конкурса, аукциона, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации, при одновременном соблюдении следующих условий: 1) размер арендной платы определяется по результатам оценки рыночной стоимости объекта, проводимой в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в Российской Федерации, если иное не установлено другим законодательством Российской Федерации; 2) минимальный срок, на который перезаключается договор аренды, должен составлять не менее чем три года. Срок может быть уменьшен только на основании заявления арендатора.

Согласно части  10 статьи 17.1 Закона о  конкуренции  арендодатель не вправе отказать арендатору в заключении на новый срок договора аренды в порядке и на условиях, которые указаны в части 9 настоящей статьи, за исключением следующих случаев: 1) принятие в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения таким имуществом; 2) наличие у арендатора задолженности по арендной плате за такое имущество, начисленным неустойкам (штрафам, пеням) в размере, превышающем размер арендной платы за более чем один период платежа, установленный договором аренды.

Частью 11 статьи 17.1 Закона о конкуренции предусмотрено, что  в случае отказа арендодателя в заключении на новый срок договора аренды, указанного в частях 1 и 3 настоящей статьи, по основаниям, не предусмотренным частью 10 настоящей статьи, и заключения в течение года со дня истечения срока действия данного договора аренды с другим лицом арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности по договору аренды, вправе потребовать перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, в соответствии с гражданским законодательством.

Таким образом, закон предусматривает два способа защиты прав арендатора муниципального имущества,  обладающего правом преимущественного   заключения договора аренды  на новый  срок: требовать перевод на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещение убытков,    либо требовать заключения с ним  на новый срок   договора аренда  на объект аренды без проведения конкурса, аукциона.

Администрация   провела  аукцион на право заключения договора аренды муниципального имущества (нежилого помещения), по результатам которого заключила договор аренды № 003/12 от  08 ноября 2012 года  с  ООО «Ганза» о  передаче  во временное пользование  на срок  с 10.11.2012 по 09.11.2017г. муниципальное имущество -   нежилое помещение по адресу: п.Жатай, ул.Северная,27, общей площадью  430,7 кв. м.. В  указанное помещение было включено  помещение площадью 78кв.м., находящееся  на момент  проведения аукциона и  заключения  договора в аренде у истца.

Арендная плата по договору № 003/12 от 08 ноября 2012 года     установлена за  аренду всего  помещения   по результатам аукциона  в размере  1 469 529,04руб. в год.

Апелляционный суд считает ошибочным, не подтвержденным материалами дела  вывод суда о том, что торги по продаже права аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: п. Жатай, ул. Северная, 27, площадью 430,7 кв.м. – были  аннулированы предписанием Управления Федеральной антимонопольной службы по Республике Саха (Якутия) от 28 февраля 2012 года. Однако  это не привело и не могло привести к принятию судом неправильного решения.

Протокол результатов торгов (аукциона)  от 02.11.2012г. по продаже  права аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: п. Жатай, ул. Северная, 27, площадью 430,7 кв.м, - по результатам и на основании  которого  был заключен договор аренды № 003/12 от 08 ноября 2012 года, были аннулированы распоряжением № 41-р от 05 марта 2013 года Окружной администрации Городского округа «Жатай» - уполномоченного органа собственника муниципального имущества. Распоряжение издано Администрацией   во исполнение предписания  от 28 февраля 2013 года по делу №   02-04/13А  УФАС по РС(Я),  указавшего на проведение торгов с нарушением части 6 статьи 17.1 Закона о  конкуренции, предусматривающей размещение   с 1 января 2011 года информации  о проведении конкурсов или аукционов на право заключения договоров, указанных в частях 1 и 3  данной  статьи,  на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством Российской Федерации.

Соглашением от 04 марта 2013 года  Администрация и ООО «Ганза»  признали договор  аренды № 003/12 от 08 ноября 2012 года ничтожным  на основании статьи 168 ГК РФ как сделки, не соответствующей закону. Соглашение зарегистрировано    в ЕГРП  18 марта 2013 года.

По итогам   аукциона  Администрация заключила  с ООО  «Ганза»  договор аренды муниципального имущества № 003/13 от 10 апреля 2012 года, объектом  аренды по которому  является нежилое помещение общей площадью 352,7кв.м по адресу: п.Жатай, ул.Северная, 27.   Данный объект аренды образован путем исключения   из  помещения общей площадью 430,7кв.м -  объекта аренды по договору№ 003/12 от 08 ноября 2012 года, помещения площадью 78,0кв.м, находящегося в аренде у истца.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Ничтожная сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом Российской Федерации  независимо от признания её таковой судом и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения (пункт 1 статьи 166, пункт 1 статьи 167 ГК РФ).

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что  действие договора аренды № 003/12 от 08 ноября 2012 года  на момент принятия судом оспариваемого решения было прекращено.  Кроме того,  материалами дела подтверждается, что  торги, по результатам которых был заключен   договор  аренды № 003/12 от 08 ноября 2012 года,  были  проведены с нарушением закона – части 6 статьи 17.1 Закона о  конкуренции,  и в силу  пункта 1 статьи 166 и статьи 168 ГК РФ является недействительным (ничтожным).

В пункте 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ  от 17.11.2011 N 73)  поскольку положения, предусматривающие обязательность проведения торгов, не лишают арендатора государственного или муниципального имущества принадлежащего ему в силу статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок, такой арендатор вне зависимости от того, являлся ли он участником указанных торгов, вправе потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному на торгах договору.

Апелляционный суд считает, что разъяснение, содержащееся в пункте 3 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73, о способе защиты арендатором права не может применяться к ничтожным договорам аренды.

Кроме того, объект аренды, который в силу статьи      по договору аренды № 003/12 от 8 ноября 2012 года не тождественен  объекту аренды и предмету  договора аренды № 06/09-10 от 15 января 2010 года, заключенному Администрацией с предпринимателем; размер арендной платы установлен за помещение площадью 430,7кв.м в целом по результатам аукциона.  В  силу  статьи 654 ГК РФ размер арендной платы  объекта недвижимости является существенным условием договора.

В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ  от 17.11.2011 N 73 отмечено, что судам следует учитывать, что по смыслу части третьей пункта 1 статьи 621 ГК РФ  преимущественным правом на заключение договора аренды обладает не только арендатор по действующему договору аренды, но и арендатор по договору, который был прекращен в течение года до заключения договора аренды с другим лицом или проведения торгов для заключения такого договора, при условии письменного уведомления арендодателя в порядке, установленном абзацем первым пункта 1 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, о желании заключить новый договор аренды.

Кроме того, объект аренды, условие о котором предусмотрено статьей 687 ГК РФ,  по договору аренды № 003/12 от 8 ноября 2012 года не тождественен  объекту аренды по  договору аренды № 06/09-10 от 15 января 2010 года, заключенному Администрацией с предпринимателем; размер арендной платы установлен за помещение площадью 430,7кв.м в целом по результатам аукциона и условие о размере арендной платы за помещение площадью 78 кв.м. не содержит.  В  силу  статьи 654 ГК РФ размер арендной платы  объекта недвижимости является существенным условием договора.

При указанных обстоятельствах,   апелляционный  суд приходит к выводу, что перевод на истца прав  и обязанностей арендатора  по договору аренды муниципального имущества (нежилого помещения) № 003/12 от 08 ноября 2012 года, заключенного между ООО «Ганза» и Окружной администрации городского округа «Жатай»,  на помещение расположенное по адресу: п. Жатай, ул. Северная, 27, общей площадью 78 кв. м, - невозможно, и истцом избран,  в данном случае,  ненадлежащий способ защиты права.

Между тем,  пунктом 2 статьи 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Согласно разъяснению, изложенному в пункте 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ  от 17.11.2011 N 73, для заключения договора аренды на новый срок без проведения торгов стороны должны достичь соглашения о новых условиях договора о сроке и арендной плате с соблюдением положений части 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции. По смыслу части 10 статьи 17.1 Закона о конкуренции, если до истечения срока аренды арендодатель не уведомил арендатора о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора, при отсутствии иных возражений с его стороны арендатор, надлежащим образом исполнивший свои обязанности, вправе продолжать пользоваться арендованным имуществом. В этом случае договор аренды в силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ считается возобновленным на прежних условиях вплоть до заключения договора аренды на новый срок. Однако при этом условие договора аренды, заключенного на новый срок в соответствии с частью 9 статьи 17.1 Закона о конкуренции без проведения торгов, об арендной плате (пункт 1 части 9 данной статьи) подлежит применению к отношениям сторон, существовавшим с момента истечения срока первоначального договора аренды и до момента заключения договора аренды на новый срок.

Материалами дела подтверждается, что до истечения срока аренды договора № аренды № 06/09-10 от 15 января 2010 года  Администрация не уведомляла предпринимателя о принятии им в установленном порядке решения, предусматривающего, что арендуемое имущество не будет передаваться в аренду по истечении срока договора.  Доказательства принятия городским округом «Жатай»  в установленном порядке решения, предусматривающего иной порядок распоряжения спорным  имуществом ответчиком не представлены.

С учетом установленных обстоятельств,  апелляционный суд приходит к выводу, что защита нарушенных, по мнению истца,  его прав, возможно способом,  указанным в пункте 4.2 Постановления Пленума ВАС РФ  от 17.11.2011 N 73.

Таким образом, истцом избран ненадлежащий способ защиты, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого решения и  удовлетворения иска не имеется.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого решения, судом допущено не было.

Руководствуясь статьями 266,  268, пунктом 1 статьи 269, статьей  271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия)  от 29  апреля  2013 года по делу № А58-7323/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление  вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий судья                                                      Н.В. Клочкова

Судьи                                                                                                   А.В. Макарцев

Е.Н. Скажутина