Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2013 по делу n А19-13977/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

672000, Чита, ул. Ленина 100б

тел. [phone], тел./факс [phone]

Е-mail: [email protected]   http://4aas.arbitr.ru 

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

         г. Чита                                                                                  Дело № А19-13977/2012  

«24»  июля  2013  года

      Резолютивная часть постановления объявлена 04.07.2013.

      Полный текст постановления изготовлен 24.07.2013.

     Четвертый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи  Скажутиной Е.Н.,

судей  Клочковой Н.В., Макарцева А.В.,  

при ведении протокола судебного заседания  секретарем  Петелиной Т.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью   «Время» на решение  Арбитражного суда Иркутской области от 22 марта 2013 года, дополнительное решение от 25 марта 2013  года  по делу № А19-13977/2012 по иску Общества с ограниченной ответственностью «Профтрейд» (ИНН  3808219712 ОГРН 1113850028270 664007, Иркутская обл., г. Иркутск, ул. Карла Маркса, 47, офис 1) к  Обществу с ограниченной ответственностью «Время» (665717, Иркутская область, г. Братск, жилой район Центральный, ул. Коммунальная, 11; ОГРН 1023800836553 ИНН 3804023035) третье лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Иркутской области  (ОГРН 1043801066760 ИНН 3808114653  664011, Иркутск Город, Желябова Улица, 6) о расторжении договора; о выселении из помещения; о взыскании 1 208 435 руб. 64 коп. (суд первой инстанции:  Грибещенко Г.Н.),

при участии в судебном заседании:

от истца – Конюхов Ю.В., представитель по доверенности от 17.08.2012,

от ответчика – Иванков К.А., представитель по доверенности от 21.06.2013,

от третьего лица - представитель  не явился,  извещен.

         установил:

         Общество с ограниченной ответственностью «Профтрейд» обратилось в  Арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью  «Время» о расторжении  договора аренды от 16.03.2004  № 629 муниципального имущества - нежилого помещения  № 1002 – магазина, находящегося  в подвале, на 1-м этаже 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, расположенного  по адресу: 665732, Российская Федерация, Иркутская область, г.Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, 20; кадастровый номер 38:34:000000:00:25:414:001:003811690:0001:21002; о выселении ООО «Время» из нежилого помещения  № 1002 – магазина, находящегося в подвале, на 1-м этаже 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, расположенного  по адресу: 665732, Российская Федерация, Иркутская область, г.Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, 20; кадастровый номер 38:34:000000:00:25:414:001:003811690:0001:21002; о взыскании задолженности по арендной плате за период с января 2012 г. по июнь 2012 г. в сумме 1 208 435 руб. 64 коп.

          Третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Иркутской области.

         Решением Арбитражного суда Иркутской области от 22 марта  2013 года исковые требования удовлетворены частично, договор аренды муниципального имущества от 16.03.2004 г. № 629,  заключенный между Обществом с ограниченной ответственностью «Профтрейд» и Обществом с ограниченной ответственностью «Время», расторгнут. 

          В удовлетворении требования о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 208 435 руб. 64 коп. отказано.

         С  Общества с ограниченной ответственностью «Время» в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Профтрейд»  взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4 000 руб. 

          Дополнительным решением от 25 марта 2013 года арбитражный суд  обязал Общество ограниченной ответственностью «Время» возвратить Обществу с ограниченной ответственностью «Профтрейд» по акту приема-передачи нежилое помещение-магазин, расположенное в подвальном и на первом этажах 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, по адресу: г. Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, д.20, пом.1002, общей площадью 1799,1 кв.м., условный номер 38:34:000000:00:25:414:001:003811690:0001:21002.

           Не согласившись с принятым по делу решением и дополнительным решением, ответчик в апелляционной жалобе просит отменить обжалуемые судебные акты.     Заявитель апелляционной жалобы полагает, что выводы суда первой инстанции о ненадлежащем исполнении ООО «Время» своих обязанностей по содержанию арендованного имущества и проведению текущих и капитальных ремонтов  основаны на недопустимых доказательствах экспертных заключениях №452-11/12 ООО «СибРегионЭксперт»  и  №05/12-1 ООО «НПО «ЦЭО». Не согласен с отказом суда в удовлетворении ходатайства о проведении повторной судебной строительно-технической экспертизы. Считает, что представленные ответчиком доказательства, опровергающие выводы суда и свидетельствующие о том, что ООО «Время» является добросовестным арендатором, не получили надлежащей оценки суда первой инстанции. Решение не содержит мотивы, по которым суд отверг эти доказательства.  Ответчик, не соглашаясь с судебным актом в части досрочного расторжения договора аренды муниципального имущества №629 от 16.03.2004, считает незаконным и необоснованным дополнительное решение, которым установлена обязанность ООО «Время» возвратить истцу нежилое помещение.

          Истец представил письменный отзыв, в котором указал на несостоятельность доводов апелляционной жалобы.

          Представители ответчика, истца, в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы, отзыва, соответственно.

          Третье лицо,  участвующее в деле, будучи извещенным о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы надлежащим образом,  представителя в суд не направило.

          В соответствии со статьёй 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неявка  лиц, участвующих в деле, не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие, если они были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного разбирательства.

          Апелляционная жалоба рассмотрена в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, предусматривающей пределы и полномочия апелляционной инстанции.

          Проверив обоснованность доводов, содержащихся в жалобе, в совокупности и взаимосвязи с собранными по делу доказательствами, проверив правильность применения норм материального и соблюдения норм процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

 Как следует из материалов дела и установлено судом,  16.03.2004  между Муниципальным образованием города Братска  (арендодатель) и Обществом с ограниченной ответственностью «Время» (арендатор)  заключен договор аренды муниципального имущества № 629, по условиям которого (пункт 1.1) арендодатель передает арендатору в пользование муниципальное имущество: нежилое помещение № 1002 – магазин, находящееся в подвале, на 1-м этаже 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, расположенное  по адресу: 665732, Российская Федерация, Иркутская область, г.Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, 20; кадастровый номер 38:34:000000:00:25:414:001:003811690:0001:21002, общая площадь – 1799,1 кв.м., в том числе: основная площадь – 725,8 кв.м., вспомогательная площадь – 450,7 кв.м., площадь подвала – 622,6 кв.м.

Нежилое помещение принадлежало Муниципальному образованию города Братска на праве собственности, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о государственной регистрации права муниципальной собственности № 38-01/03-21/2002-664, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.01.20036 г. серия 38-АБ № 0116721, выданным Братским филиалом Учреждения юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской области.

        Согласно пункту 1.4 договора аренды нежилое помещение предоставляется арендатору в аренду с целью использования под магазин.

         Пунктом 3.2.6 договора аренды установлена обязанность арендатора использовать

нежилое помещение по прямому назначению, в строгом соответствии с  пунктом 1.4 договора. 

         Согласно пункту 1.3 договора аренды размер арендной платы установлен договорной и составляет: 828 516 руб. 00 коп. – в год, 69 043 руб. 00 коп. – в месяц.

         Пунктом 2.2 договора аренды от 16.03.2004 г. № 629 установлена обязанность арендатора за счет собственных средств производить текущий и капитальные ремонты

нежилого помещения, благоустройство и содержание   прилегающей территории. Затраты на улучшение нежилого помещения должны составлять не менее 50% от годовой арендной платы  и в сумму арендной платы не входят. Произведенные арендатором улучшения нежилого помещения являются собственностью арендодателя. Стоимость произведенных улучшений арендуемого нежилого помещения возмещению не подлежит.

          В соответствии с пунктом 2.4 договора аренды арендатор имеет право сдавать арендуемые площади в субаренду третьим лицам без согласования с арендодателем. 

          В соответствии с пунктом 3.2.3 договора аренды арендатор обязался содержать  арендуемое имущество в полной исправности и надлежащем санитарном и противопожарном состоянии до сдачи его арендодателю по истечении срока действия договора, указанного в пункте 5.1.  Содержать в надлежащем санитарном состоянии прилегающую к нежилому помещению и используемую  арендатором прилегающую территорию. 

          Согласно пункту 5.1 договора аренды срок аренды по договору устанавливается сторонами с момента государственной регистрации на пятнадцать лет. По истечении срока действия договора, договор продлению не подлежит. Договорные отношения между сторонами могут быть сохранены путем подписания нового договора (пункт 5.2 договора аренды). 

         Изменение собственника-арендодателя не влечет за собой изменение условий заключенного договора аренды (пункт 4.4  договора аренды).

          Пунктом 6.2 договора аренды муниципального имущества от 16.03.2004 г. № 629

установлено, что договор может быть  расторгнут досрочно по требованию арендодателя в месячный срок со дня предупреждения, в  том числе, в следующих случаях:  если арендатор умышленно или по неосторожности ухудшает состояние сданного в аренду имущества (пункт 6.2.2);  если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного срока платежа по пункту 2.1 договора аренды (пункт 6.2.3);  при невыполнении пунктов договора аренды: 2.2 (проведение текущего и капитального ремонтов нежилого помещения), 3.2.12 (страхование нежилого помещения), 3.2.13 (предоставление арендодателю ежегодного отчета до 20 января следующего за отчетным года о произведенных затратах на ремонты, благоустройство содержание территории) (пункт 6.2.4). 

          Арендодатель вправе расторгнуть договор по иным основаниям, предусмотренным действующим законодательством (пункт 6.4 договора аренды).   

          Договор аренды зарегистрирован Учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Иркутской

области 06.04.2004 г. за регистрационным номером 38-01/03-8/2004-752..

          Факт передачи нежилого помещения арендатору подтверждается актом приема-передачи от 16.03.2004 г. (приложение № 1 к договору аренды от 16.03.2004 г. № 629).

           19.10.2011 между Муниципальным учреждением «Администрация муниципального образования города Братска» (продавец) и  Обществом с ограниченной ответственностью «Профтрейд» (покупатель)  на основании протокола о результатах продажи посредством публичного предложения № 509, утверждённого и.о. председателя комитета по управлению муниципальным имуществом и развитию потребительского рынка Администрации города Братска 13.10.2011 г., заключен договор купли-продажи объекта муниципальной собственности  регистрационный № 21.  

         По условиям договора купли-продажи (пункт 1.1) продавец продал, а покупатель

приобрел в собственность нежилое помещение (магазин), расположенное по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, город Братск, жилой район Центральный, улица Малышева, № 20, помещение 1002, расположенное в подвале и на первом этаже 2-этажного нежилого здания, 1985 года постройки, общая площадь – 1799,1 кв.м., в том числе: основная – 725,8 кв.м., подсобная – 1073,3 кв.м., фундамент – бетонный сборный, стены – крупнопанельные, перекрытия – железобетонные, полы – бетонные.

         Общая сумма договора купли-продажи согласно протоколу о результатах продажи

посредством публичного предложения № 509 от 13.10.2011 г. составляет 18 213 300 руб. 00 коп., в том числе НДС.

          В соответствии с пунктом 4.7 договора купли-продажи нежилое помещение обременено договором аренды от 16.03.2004 г. № 629, зарегистрированным 06.04.2004 г. за № 38-01/03-8/2004-752, заключенным с ООО «Время» сроком по 06.04.2019 г.

          На основании акта приема-передачи от 08.11.2011 г. (приложение к договору купли-продажи) продавец передал, а покупатель принял нежилое помещение (магазин),

расположенное по адресу: Российская Федерация, Иркутская область, город Братск, жилой район Центральный, улица Малышева, № 20, помещение 1002, расположенное в подвале и на первом этаже 2-этажного нежилого здания, 1985 года постройки, общая площадь – 1799,1 кв.м., в том числе: основная – 725,8 кв.м., подсобная – 1073,3 кв.м., фундамент – бетонный сборный, стены – крупнопанельные, перекрытия – железобетонные, полы – бетонные.

          Право собственности ООО «Профтрейд» на вышеуказанное нежилое помещение

(магазин) зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 09.12.2011 г., запись регистрации № 38-38-03/054/2011-076, что подтверждается  свидетельством о государственной регистрации права от 19.01.2012 г. серия 38 АД 618345, выданным Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Иркутской области.

          Уведомлением от 24.01.2012 г. исх.№ 881 (вручено согласно штампу входящей

корреспонденции 31.01.2012 г. вх.№ 43) истец известил ответчика о смене собственника нежилого помещения (магазина).

          Телеграммой от 15.02.2012 г. арендодатель обратился к арендатору с просьбой обеспечить  в пятницу 17.02.2012 г. с 9 час. утра комиссионный доступ представителей ООО «Профтрейд»