Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 23.07.2013 по делу n А19-13977/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

в арендуемый объект с целью проверки технического состояния помещений. 

         17-18 февраля 2012 г. специалистами ООО «Научно-производственное объединение «Центр энергетических обследований» совместно с представителями ООО «Профтрейд» осуществлено обследование нежилого помещения – магазина, расположенного по адресу: Иркутская область, г. Братск, жило район Центральный, ул.Малышева, д. 20, на предмет определения и оценки его технического состояния, определения физического износа здания, дефектов и повреждений, установления необходимости проведения ремонта здания, наличия перепланировок/переустройства, соответствия здания нормам пожарной безопасности.

         По результатам обследования специалистами ООО «НПО «ЦЭО»  составлен Отчет №  05/12-2 техническое заключение, в котором сделаны следующие выводы: -  по результатам визуального осмотра  выявлено наличие трещин в уровне цоколя, что свидетельствует об усадке фундамента; отслоение лакокрасочного покрытия в подвальных помещениях; образование грибкового поражения на строительных конструкциях (белые и черные грибковые образования, влекущие снижение прочностных характеристик здания; при этом черные грибковые поражения невозможно удалить окончательно, и они будут развиваться вплоть до полного разрушения конструкции, что свидетельствует о необходимости проведения мероприятий в рамках капитального ремонта по замене пораженных элементов здания); трещины в наружных крупнопанельных стенах с шириной раскрытия до 10мм; отслоение покрасочного слоя наружных крупнопанельных стен;  была произведена несанкционированная перепланировка – установка ПВХ перегородка в помещении №2, с устройством  в перегородке дверного проема; 

- фактический износ здания превышает нормативный (указанный в техническом паспорте от 29.07.2008 г., равный 34%)  и составляет 42-45%, что свидетельствует о преждевременном физическом износе конструкций и необходимости проведения срочных ремонтных работ;

- физическое состояние объекта свидетельствует том, что текущий и капитальный ремонт не производились в установленные сроки, а текущее состояние не соответствует действующим нормам, что привело к наступлению повышенного физического износа объекта обследования. По мнению эксперта, на объекте за последние 20 лет производился только косметический ремонт, но выполненные работы не отвечают требованиям качества к аботам такого типа;

- конструкции нежилого здания находятся в ограниченно работоспособном состоянии; - дальнейшая эксплуатация нежилого здания возможна только при полном устранении

выявленных дефектов при проведении мероприятий в рамках капитального и текущего

ремонтов;

- при проверке соответствия объекта требованиям пожарной безопасности установлено, что не все помещения оборудованы автоматической пожарной сигнализацией; имеющаяся автоматическая пожарная сигнализация находится в нерабочем состоянии;

отсутствует система оповещения людей о пожаре;   части здания и помещений различных классов функциональной пожарной опасности не разделены между собой ограждающими конструкциями с нормируемыми пределами огнестойкости и классами конструктивной пожарной опасности или противопожарными преградами; в помещениях планы эвакуации не соответствуют ГОСТу; внутренние пожарные краны находятся в неисправном состоянии; отсутствуют знаки, направленные на обеспечение пожарной безопасности; на окнах установлены глухие металлические решетки; не произведен замер сопротивления изоляции токоведущих частей электрооборудования. По заключению специалистов, дальнейшая эксплуатация объекта создает реальную угрозу здоровью и жизни людей в случае возникновения пожара.

          Письмом от 10.04.2012 г. исх.№ 909 истец потребовал от ответчика приостановить эксплуатацию арендованного помещения и принять срочные меры по проведению капитального и текущего ремонтов, с предварительным согласованием проектно-сметной документации в течение 7 рабочих дней с момента получения уведомления и представлением для согласования в течение 3 рабочих дней  кандидатуры подрядной организации для проведения ремонта. При этом арендодатель указал, что в случае отказа, неисполнения или неполучения ответа на данное требование в срок до 20.04.2012 г. ООО «Профтрейд» будет вынуждено обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов. Поэтому одновременно просило считать данное уведомление как предложение расторгнуть заключенный договор аренды от 16.03.2004 г. № 629.

            Письмом от 19.04.2012 г. исх.№ 122 ООО «Время» уведомило арендодателя о том, что в рамках исполнения пункта 2.2 договора аренды в 2012 году арендатором запланирован ремонт шиферной кровли, косметический ремонт коридора подвала с предварительной обработкой антисептиком; частичный ремонт асфальтового покрытия прилегающей территории и другие работы, о результатах проведения которых будет предоставлен отчет согласно пункту 3.2.13 договора аренды.

          Неисполнение ответчиком требований, изложенных в письме от 10.04.2012 г. исх.№ 909, явилось основанием для обращения истца в суд с настоящим иском о расторжении договора аренды от 16.03.2004 г. № 629, выселении ООО «Время» из занимаемого помещения, взыскании арендной платы за период с января 2012 г. по июнь 2012 г. в сумме 1 208 435 руб. 64 коп.      

          В ходе рассмотрения спора Арбитражным судом Иркутской области по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза нежилого помещения.

         Согласно представленному экспертному заключению № 452-11/12, выполненному экспертами ООО «СибРегионЭксперт» Гигиной И.В., Голдзицкой Е.Ю., в процессе исследования нежилого помещения в период с 20.09.2012 г. по 23.11.2012 г. для доступа экспертам были представлены не все помещения.

        По результатам исследования экспертами установлено, что инженерные системы всего здания проходят в подвальном помещении, арендованным ответчиком. При этом:

        - в подвале в представленных для осмотра помещениях, используемых как складские, выявлены следы протечек, глубокая деструкция (разрушение) отделочных слоев, потолка;

         -  местами деструкция (разрушение) конструкций стен (бетон);

         -  инженерные системы (трубопроводы горячего, холодного водоснабжения, отопления, канализации) находятся в крайне изношенном состоянии, имеют поверхностное разрушение материала (коррозия металла), следы частичной замены трубопроводов, следы протечек в местах соединений трубопровода и запорной арматуры; теплоизоляция труб ГВС– частично укрыта стеклотканью;

         -  система вентиляции (воздуховоды) – не герметичность – сквозные отверстия открытых воздушных каналов (металлические воздуховоды), коррозия материала;

         -  плинтуса каменные, со сколами, разрушение материала.

         -  в помещениях первого этажа проведены мероприятия по частичному текущему ремонту, а именно: шпатлевка, покраска стен, потолков.

         - фактический физический износ здания превышает нормативный (указанный в техническом паспорте, равный 34%) и составляет 51%, что указывает на преждевременный физический износ конструкций и необходимость проведения срочных ремонтных работ. Техническое состояние здания определено как ограниченно работоспособное – имеются дефекты и повреждения, свидетельствующие о некотором снижении несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации, износ 40-60%.

        - признаки проведения капитального ремонта нежилого помещения отсутствуют, в здании не проводились работы по замене инженерных систем и оборудования, а также работы по приведению в технически исправленное состояние всех конструктивных элементов и выполнение работ пол повышению благоустройства;

        - имеются признаки проведения частичного текущего ремонта отдельных помещений здания, а именно: окраска внутренних служебных и торговых помещений масляными и водоэмульсионными составами; частичная замена отдельных участков трубопровода водоснабжения ХВС, ГВС, канализации; окраска фасада; частичная замена электропроводки и световой арматуры; монтаж охранно-пожарной сигнализации; замена входной группы; установка противопожарной двери в подвальные помещения. Примерный срок давности проведения текущего ремонта – 1-1,5 года.

        - имеется потребность в проведении срочных ремонтных работ (капитальных и/или текущих), так как изношенность конструктивных элементов здания значительная (40*85%);

         - необходимо произвести капитальный ремонт и смену следующих элементов здания: ремонт существующих дренажей вокруг здания и восстановление существующей отмостки вокруг здания; устройство вертикальной и горизонтальной гидроизоляции здания; полная смена инженерных систем здания, а именно: систем горячего и холодного водоснабжения, теплоснабжения, канализации, электросетей; полная смена ветхих оконных и дверных блоков; капитальный ремонт отделочных покрытий в подвальных помещениях с антисептиком; герметизация межпанельных стыков.

        Согласно выводу экспертов «опасность дальнейшего нахождения граждан в нежилом помещении имеется, так как имеются дефекты и повреждения, свидетельствующие о некотором снижении несущей способности, но отсутствует опасность внезапного разрушения и функционирование конструкции возможно при контроле ее состояния, продолжительности и условий эксплуатации. Однако, если не предотвращать дальнейшие разрушения, могут возникнуть аварийные ситуации:       короткие замыкания в электросети и как следствие возникновение пожара, обрушение конструкций перекрытий, кровли, обрушение стен подвала внутрь помещения и т.д.».

          Арбитражный суд Иркутской области, принимая оспариваемый судебный акт, исходил из  наличия  правовых оснований для удовлетворения исковых требований в части расторжения  договора аренды от 16.03.2004 г. № 629,   выселения ООО «Время» из нежилого помещения  № 1002 – магазина, находящегося в подвале, на 1-м этаже 2-этажного крупнопанельного нежилого здания, расположенного  по адресу: 665732, Российская Федерация, Иркутская область, г.Братск, жилой район Центральный, ул. Малышева, 20.

         Суд апелляционной инстанции оснований для переоценки выводов суда не находит, поскольку они основаны на правильно установленных фактических обстоятельствах по делу, правильном применении приведенных законоположений.

  В силу пункта 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Подпунктом 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей являются договоры.

На основании положений статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации юридические лица свободны в заключении договора и установлении его условий.

  Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Основанием для расторжения договора по требованию одной из сторон в судебном порядке является существенное нарушение договора другой стороной либо иные основания, прямо предусмотренные законом или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями, либо существенно ухудшает имущество.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

На основании положений части 1 статьи 64, статей 71, 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

          Суд оценил представленные в дело доказательства в соответствии с правилами статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, принимая во внимание факт неисполнения ответчиком требований пункта 2 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктов 3.2.3, 2.2 договора аренды от 16.03.2004 г. № 629,  пришел к правомерному выводу о возможности  удовлетворения требования о  расторжении договора  аренды от 16.03.2004 г. № 629 и как, следствие, об обязании возвратить арендованное имущество.

Представленные ответчиком доказательства, в подтверждение факта  проведения ремонта в арендуемом помещении, в частности, отчет о проведенных ООО «Время» в 2011 г. текущих и капитальных ремонтах на сумму затрат 516 982 руб., в отсутствие первичной документации о понесенных затратах на строительные материалы, не опровергает выводов суда о невыполнении арендатором условий пунктов   3.2.3, 2.2 договора аренды от 16.03.2004 г. № 629.

Доводы к отмене обжалуемого судебного акта, изложенные в апелляционной жалобе, подлежат отклонению, поскольку обстоятельства, на которые указывает истец, заявлялись им в суде первой инстанции, и получили надлежащую оценку суда.

        Техническое заключение №05/12-1 ООО «НПО «ЦЭО» и заключение экспертизы №452-11/12 ООО «СибРегионЭксперт», на выводах