Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2013 по делу n А19-9769/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

с нахождением на нем объекта недвижимости, не находящегося в залоге, бездоказательными  в силу следующего.

В судебном заседании представитель истца пояснил, что долг по кредитному договору до настоящего  времени не погашен,  решение Октябрьского районного суда г.Иркутска от 11.11.2009 по делу № 2-1087/2009 не исполнено. Указанное обстоятельство  ответчиком не оспорено, доказательства   погашения задолженности  в материалах дела отсутствуют и ответчиком  не представлены.

Из содержания пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ следует, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случаев отчуждения части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка и иных обстоятельств.

Пунктом 1 статьи 237 ГК РФ  предусмотрено, что изъятие имущества путем обращения взыскания на него по обязательствам собственника производится на основании решения суда, если иной порядок обращения взыскания не предусмотрен законом или договором.

Пунктом 17 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда  РФ от 28.01.2005 № 90 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с договором об ипотеке», разъяснено, что поскольку реализация здания, являющегося предметом ипотеки, при судебном обращении на него взыскания осуществляется посредством его продажи с торгов, то такая продажа может быть осуществлена только одновременно с продажей принадлежащего залогодержателю на праве собственности земельного участка, на котором расположено это здание, даже в том случае, если сам земельный участок не заложен.

Ответчиком не доказано, что на спорном  земельном участке, находятся объекты недвижимости,  на которые не обращено взыскание по решению суда либо не  заложенные  по договору об  ипотеке в обеспечение обязательств   ООО  НПЦ «Аквамарин» по кредитному договору № 308 от 15 ноября 2006 года.

Согласно представленному  техническому паспорту от 29.12.2012г., составленному ОАО «Восточно-Сибирское аэрогеодезическое предприятие»,  на земельном участке с кадастровым номером  38:36:000015:25  осуществляется строительство  объекта, который  поименован как  объект незавершенного строительства.

Между тем,   апелляционный суд считает, что материалами дела не подтверждается наличие у  указанного объекта  признаков недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 130 ГК РФ  к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Согласно техпаспорту (раздел 6. Описание конструктивных элементов; Поэтажный план), с учетом пояснений представителя ответчика в судебном заседании апелляционного суда,  у строящегося  объекта (основного строения)   частично возведен фундамент. Удельный вес фундамента от всего объекта в целом составляет  13%,  при этом  процент готовности объекта – 7%.   Таким образом, на  строящемся объекте только частично возведен ленточный крупноблочный фундамент.  Доказательства, что данный фундамент прочно связано с землей и его  перемещение  без несоразмерного ущерба его назначению невозможно, в материалах дела отсутствуют.

Кроме того,  согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Ответчик не доказал, что в ЕГРП  зарегистрированы  за кем-либо  права на строящийся  объект как на объект недвижимости

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу, что  материалами дела не подтверждается нахождение на спорном земельном участке   объектов недвижимости,    препятствующих обращению на него взыскания.

Апелляционный суд не может согласиться с доводами апелляционной жалобы о том, что в основу установления начальной продажной цены земельного участка  для продажи с публичных  торгов  судом первой инстанции положено недопустимое доказательство, полученное с нарушением требований закона.

В материалах  дела   имеются:

Отчет № 12-198  от 14.05.2012г., составленный ООО «Десоф-консалтинг», согласно которому итоговая рыночная стоимость спорного земельного участка  на 11 мая 2012 года составила 3 509 000 руб.;

Заключение эксперта  № 01/02/13 от 06.02.2013г.   эксперта  ООО ПКФ «Деловой центр» Хороших Т.А.,   согласно которому рыночная стоимость земельного участка, не обремененного ипотекой третьих лиц, с кадастровым номером 38:36:000015:25, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под эксплуатацию существующей тарной базы, общей площадью 14431 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Топка по состоянию 06.02.2013г., округленно составляет 24 790 000 руб.;

Проведенные на основании определения суда от 12.03.2013г.  о назначении комиссионной экспертизы:

отчет об оценке № 024(025) от 03 апреля 2013 года, составленный оценщиком   ООО «Сибирский независимый центр оценки» Мозалевской А.В., согласно которому рыночная стоимость земельного участка, с кадастровым номером 38:36:000015:25, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под эксплуатацию существующей тарной базы, общей площадью 14431 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Топка, - на 20 марта 2013 года  с учетом допустимого округления составила 7 733 000 руб.;

заключение эксперта № 205/13, составленное экспертом-оценщиком  ООО ЦНЭ «СИБ-ЭКСПЕРТ» Иванниковой Н.М., согласно которому действительная рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 38:36:000015:25, категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – под эксплуатацию существующей тарной базы, общей площадью 14 431 кв.м., расположенного по адресу: Иркутская область, г. Иркутск, м-н Топка, - по состоянию на 04.04.2013 составила 24600 000 руб.

Определением от 12 марта 2013 года суд первой инстанции назначил проведение комиссионной экспертизы  и поручил ей проведения  специалистам, предложенным сторонами: ООО «Сибирский независимый центр оценки» Мозалевской А.В. и ООО ЦНЭ «СИБ-ЭКСПЕРТ» Иванниковой Н.М..

Эксперты представили  результат каждый своего исследования отдельно, что    полностью соответствует части 2 статьи 84 АПК РФ  о представлении отдельных заключений по вопросам, вызвавшим разногласия экспертов.

Тот  факт, что  представленное специалистом ООО «Сибирский независимый центр оценки» Мозалевской А.В. заключение поименовано отчетом  об оценке, не может свидетельствовать о недопустимости его как доказательства  по делу, поскольку во всем остальном, кроме наименования,  отчет об оценке № 024(025)/13 от 03 апреля 2013 года  отвечает требованиям,  установленным частью 2 статьи 86 АПК РФ   для заключения эксперта  по форме и содержанию.

Эксперт Мозалевская А.В. предупреждена об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, на что указано в определении от 12 марта 2013 года и  на странице 40 отчета. Оценка  рыночной стоимости земельного участка проведена экспертом по состоянию на 20 марта 2013 года, а 03 апреля 2013 года – это  указанная в отчете   дата его  составления  и дата выезда эксперта  на  осмотр земельного участка. При исследовании эксперт проанализировала  все возможные методы оценки применительно к объекту исследования   и  с учетом сложившейся рыночной  ситуации   провел оценку  рыночной стоимости земельного участка с применением метода сравнения продаж в рамках сравнительного подхода. При этом оценка  рыночной стоимости определена без учета  обременения земельного участка ипотекой.

Сам по себе факт совместного  выезд  эксперта и представителя ЗАО «Райффайзенбанка»  для осмотра земельного участка не  свидетельствует о сомнении в его достоверности.

Таким образом, апелляционный суд отклоняет как не подтвержденные материалами дела доводы  апелляционной жлобы и дополнения к  ней о том, что отчет об оценке № 024(025)/13 от 03 апреля 2013 года  является недопустимым, неотносимым и несоответствующим требованиям закона доказательством.

Суд первой инстанции  подробно изучил все представленные в материалы дела доказательства в подтверждение рыночной стоимости спорного земельного участка,  выслушал в судебном заседании  экспертов, доводы и возражения сторон  и определил начальную  продажную  стоимость  земельного участка на основе  его  рыночной  стоимости,  определенной отчетом об оценке  № 024(025)/13.  Апелляционный суд  находит данный вывод правильным, соответствующим нормам материального и процессуального права и   установленным фактическим обстоятельствам.

Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену обжалуемого решения, судом допущено не было.

С учетом изложенного, предусмотренных статьей 270 АПК РФ оснований для отмены или изменения обжалуемого решения не имеется.

Руководствуясь статьями 266,  268, пунктом 1 статьи 269, статьей  271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Республики Бурятия  от 23 мая 2013 года по делу № А10-2450/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление  вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в течение двух месяцев с даты принятия.

Председательствующий судья                                                      Н.В. Клочкова

Судьи                                                                                                   А.В. Макарцев

С.И. Юдин