Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 24.10.2013 по делу n А78-3719/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

надлежащим образом, что подтверждается почтовыми уведомлениями, сведениями сайта Почты России. Кроме того, их представители извещались и участвовали в судебных заседаниях по данному делу, соответственно, были осведомлены о начавшемся процессе. Руководствуясь пунктом 3 статьи 156, пунктом 2 части 4 статьи 123, пунктом 6 статьи 121 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие надлежащим образом извещенных лиц, участвующих в деле.

Дело рассматривается в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и с учетом указаний Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа, которые в силу части 2 статьи 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязательны для арбитражного суда, вновь рассматривающего данное дело.

Изучив материалы дела и проверив соблюдение судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, ООО "Новый век" является собственником сооружения – подъездной железнодорожной ветки, протяженностью 774 метра по адресу: с. Маккавеево, Дорожная улица, 2, на территории базы Нижнего склада, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 22.03.2005 (л.д. 49 т. 1).

Основанием для регистрации права собственности ООО "Новый век" на объект недвижимого имущества послужил договор купли - продажи от 28.01.2005 г.

Продавцом подъездной ветки по договору от 28.01.2005 г. выступило ООО фирма "САНЭ", право которого на объект возникло на основании договора от 14.10.2004 г. и было зарегистрировано 22.10.2004 г.

В договоре от 28.01.2005 г. было указано, что на момент заключения договора купли - продажи, на земельный участок земельные отношения продавцом не оформлялись.

В марте 2005 г. ООО "Новый век" оформило правоустанавливающие документы на земельный участок, необходимый для обслуживания базы. Оформить правоустанавливающие документы на земельный участок под подъездной веткой на всей её протяженности не представилось возможным, так как выяснилось, что смежный землепользователь - ООО "Грация" в 2005 г. оформило право собственности на свой земельный участок таким образом, что в границы участка вошел участок, в том числе и под подъездной веткой, принадлежащей ООО "Новый век".

Право ООО "Грация" на земельный участок с кадастровым номером:75:22:520103:0003 возникло на основании договора от 05.05.2005 г., что подтверждается свидетельством от 22.06.2005 г. серии 75АБ105944.

01.09.2005 истцом (Арендатор) и ответчиком (Арендодатель) был подписан договор аренды земельного участка по адресу: с. Маккавеево, 2-я Дорожная улица, 1 в границах подъездной железнодорожной ветки, расположенной на участке (л.д. 37-41 т. 1).

К договору сторонами подписан план границ земельного участка (л.д. 85 т. 3), на котором указан арендованный участок земли под железнодорожной веткой площадью 2541 кв.м. Размер арендной платы установлен в пункте 4.1 договора.

Срок договора согласно пункту 10.2 установлен по 01.08.2006, т.е. менее года, в связи с чем, договор не подлежал государственной регистрации. На основании пункта 10.4 действие договора продлевалось на последующие годы.

Ответчик неоднократно направлял в адрес истца письма с предложением пересмотреть размер арендной платы в связи с ростом инфляции и увеличением земельного налога, подписать дополнительное соглашение, перезаключить договор (л.д. 57, 58, 59, 60, 63, 64 т. 1).

26.01.2011 ответчик сообщил истцу, что в случае не прибытия для перезаключения договора, договор будет считаться расторгнутым и проезд вагонов по земельному участку будет закрыт с 10.02.2011 (л.д. 63 т. 1). Уведомлением от 25.02.2011 ответчик известил истца об отказе от договора аренды (л.д. 64 т. 1).

Согласно акту общей формы от 16.03.2011 № 152 на простой поставлены два вагона в связи с тем, что ответчик не открыл въездные ворота для проезда маневрового локомотива на путь необщего пользования истца (л.д. 56 т. 1).

Акты общей формы аналогичного содержания были составлены 28.05.2011 (л.д. 108, 109 т. 1).

Истец, обращаясь в арбитражный суд с настоящим иском указал, что ООО "Грация" в 2005 г. установило ограждение своей территории таким образом, что в границы земельного участка ООО "Грация" за ограждение попала и часть подъездной ветки ООО "Новый век", тогда как раньше ограждение территории соседней базы не препятствовало использованию пути. Ранее ограждение соседней базы было установлено без включения в территорию базы земельного участка под путем, данное ограждение существует и в настоящее время. До оформления права собственности на земельный участок с кадастровым номером 75:22:520103:0003 ООО "Грация" не препятствовало использованию подъездной ветки, принадлежащей истцу ООО "Новый век". Исходя из принципа, что судьба земли следует судьбе недвижимости, приватизация земельного участка ООО "Грация" в той его части, которая необходима для использования ООО "Новый век" объекта недвижимого имущества, на нем расположенного, не основана на законе, поскольку нарушает исключительное право последнего на приватизацию данного земельного участка. После получения свидетельства о праве собственности на земельный участок, ООО "Грация" огородив ветку истца забором, потребовало заключения договора аренды земельного участка под этой веткой. Между истцом и ОАО "РЖД" подписан договор № 323 от 14.07.2010 на эксплуатацию железнодорожного пути необщего пользования (л.д. 104-106 т. 1). В виду необходимости использовать для производственной деятельности подъездную ветку ООО "Новый век" вынуждено было подписать договор аренды земельного участка от 01.09.2005 г. в ином случае ответчик отказывался открывать ворота ограждения и пропускать вагоны, проезжавшие по ветке на территорию базы истца. Договор аренды земельного участка от 01.09.2005 г. является незаключенным, так как в нем не согласованы существенные условия: не указаны местоположение, площадь земельного участка переданного в аренду, не указаны координаты участка необходимого для обслуживания пути, отсутствуют предусмотренные законодательством действия по формированию и постановке на кадастровый учет участка, ни иные характеристики участка, что не позволяет выделить участок из числа прочих сходных объектов.

Согласно части 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

По договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно статье 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

На основании статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации а аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Из материалов дела следует, что земельный участок ООО "Грация" прошел государственный кадастровый учет, в результате которого ему был присвоен индивидуальный кадастровый номер 75:22:520103:0003, имеются документы по межеванию спорного земельного участка (землеустроительное дело – л.д. 110-115 т. 1), кадастровая выписка о земельном участке (л.д. 54-55 т. 1), которые подтверждают факт существования земельного участка площадью 56816 кв.м. по адресу: Забайкальский край, Читинский район, с. Маккавеево, ул. 2-ая Дорожная, 1, как объекта государственного кадастрового учета. Границы земельного участка согласованы со смежными землепользователями (л.д. 114 т. 1).

Учитывая, что в материалы дела представлен согласованный сторонами план границ земельного участка (л.д. 85 т. 3), на котором указан арендованный участок земли под железнодорожной веткой площадью 2541 кв.м., каких-либо неясностей или разногласий сторон относительно арендованной части земельного участка и её площади, учитывая, что это часть земельного участка, занятая железнодорожной веткой, не установлено, суд первой инстанции в удовлетворении требования о признании договора аренды земельного участка от 01.09.2005 незаключенным отказал.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

В пункте 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 36 от 28.05.2009 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" разъяснено, что  при применении части 5 статьи 268 АПК РФ необходимо иметь в виду, что если заявителем подана жалоба на часть судебного акта, суд апелляционной инстанции в судебном заседании выясняет мнение присутствующих в заседании лиц относительно того, имеются ли у них возражения по проверке только части судебного акта, о чем делается отметка в протоколе судебного заседания.

При непредставлении лицами, участвующими в деле, указанных возражений до начала судебного разбирательства суд апелляционной инстанции начинает проверку судебного акта в оспариваемой части и по собственной инициативе не вправе выходить за пределы апелляционной жалобы, за исключением проверки соблюдения судом норм процессуального права, приведенных в части 4 статьи 270 АПК РФ.

В связи с тем, что истец не настаивал на проверке решения суда первой инстанции в полном объеме, возражения в суд до начала судебного заседания и в его ходе не поступили, законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверена судом апелляционной инстанции только в обжалуемой ответчиком части.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции в обжалуемой части.

Защита оспоренных или нарушенных прав осуществляется способами, предусмотренными статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. К числу таких способов, в частности, относится признание права.

Согласно пункту 1 статьи 36 ЗК РФ граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с названным Кодексом.

При этом пунктом 1 статьи 28 ЗК РФ установлено, что земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 этого Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 данного Кодекса.

Истец и ответчик относятся к лицам, имеющим в силу закона возможность выбрать право собственности или право аренды на причитающийся земельный участок. Срок для этого выбора законодателем не ограничен, поэтому право на выбор каждого из них не может быть погашено вследствие нарушения, допущенного как любым сторонним лицом, так и собственником иного объекта недвижимости, расположенного на том же земельном участке.

В силу пункта 1 статьи 36 ЗК РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Таким образом, статья 36 ЗК РФ не допускает возможности предоставления земельного участка, расположенного под объектом недвижимости и необходимого для его использования, несобственнику этого объекта. Поэтому земельный участок, на котором расположены здания, строения, сооружения нескольких собственников, не может быть предоставлен в единоличную собственность только одного из собственников таких объектов недвижимости.

По смыслу статьи 36 ЗК РФ при наличии на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких собственников, каждый из них имеет право ставить вопрос о выделе соответствующей части земельного участка в самостоятельный участок и о приобретении его в собственность или аренду независимо от других лиц, если первоначальный участок делим, образуемые земельные участки превышают минимально допустимые пределы и к ним будет обеспечен доступ от участков общего пользования, в том числе путем установления сервитута (часть 3 статьи 27 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости").

Следовательно, есть все основания полагать, что каждый из собственников объектов недвижимости, расположенных на одном делимом земельном участке, мог бы совершить сделку приватизации причитающейся ему части участка после ее выделения в натуре и внесения в кадастр недвижимости в качестве самостоятельного объекта.

Однако статья 36 ЗК РФ не может быть истолкована и как запрещающая нескольким собственникам объектов недвижимости, расположенных на одном, делимом, но не разделенном ими земельном участке, приобрести этот участок в общую долевую собственность (статьи 244, 245 ГК РФ).

Напротив, исходя из положений пунктов 1, 1.1 и 5 статьи 36 ЗК РФ собственники строений, зданий, сооружений обладают возможностью совместно реализовать право на выкуп земельных участков, предусмотренное данной статьей наряду с правом аренды, если эти участки ими не разделены или неделимы.

Таким образом, сделка приватизации земельного участка, который неделим или делим,